A Carteira 200 de FIIs, criada pela EQI Research como sugestão para quem quer começar a investir em Fundos Imobiliários com um valor relativamente pequeno, recebeu R$ 26,99 em dividendos em junho, registrando dividend yield (DY) médio (relação entre o valor dos proventos e o valor de mercado do fundo no anúncio do pagamento) em 0,90%.
No período de 07/06 a 09/07, a carteira apresentou um desempenho de +0,17%. No mesmo período, o IFIX (principal índice de fundos imobiliários) registrou perdas de -1,30%.
“Como o DY é a divisão entre os proventos pagos e o valor de mercado dos FIIs na data de anúncio de pagamento, caso o valor de mercado apresente uma queda e o valor nominal pago se mantenha constante, o DY sobe. De modo análogo, o inverso também é verdadeiro. Por isso, é importante avaliar o crescimento do fluxo de caixa pago ao investidor e o patrimônio total da carteira em conjunto”, explicou, no relatório, Carol Borges, analista de FIIs da EQI Research, responsável pela montagem da carteira.
Carteira 200 de FIIs: o que é e como funciona
Como o nome diz, a Carteira 200 de FIIs é um projeto para acúmulo de patrimônio a partir de aportes relativamente pequenos, de R$ 200 por mês, que são usados para a compra de cotas de fundos imobiliários. Além do investimento mensal, os dividendos distribuídos pelos fundos também são reinvestidos na compra de cotas.
A Carteira atualmente é formada por oito FIIs, balanceando a exposição setorial com a inclusão de fundos “de papel” (investem em recebíveis imobiliários) com boa qualidade de crédito, fundos “de tijolo” (investem diretamente em imóveis, como galpões logísticos, por exemplo), e fundo de fundos (que investem em outros FIIs ou possuem mandato amplo de alocação).
O destaque em pagamento de dividendos ficou novamente com o $EQIR11, com uma rentabilidade de proventos de 1,05% no mês. Fundos de papel indexados ao IPCA, como o EQIR11, são caracterizados por repassarem a inflação, acrescida de um prêmio de risco, nos dividendos mensais. “Na teoria e em condições normais de crédito, esses FIIs deveriam negociar em valores muito próximos ao valor patrimonial – com oscilação ao redor de 2%, na nossa visão”, completou a analista da casa de análise.
Mas o melhor desempenho acumulado ficou com o $BTLG11, FII de tijolo do segmento logístico. Os FIIs de tijolo, como um todo, vêm passando por um cenário complicado em termos de valor de mercado. Com os juros elevados por mais tempo, a redução do prêmio de risco que estava sendo precificada não ocorreu, segundo explicou o relatório.
“As consequências passam pelo aumento da rentabilidade de proventos (DY) exigida pelo mercado para ativos de risco. Como o DY é função do lucro líquido do FII e do preço de mercado, este último acaba sofrendo uma marcação negativa de modo a equilibrar o DY. Por outro lado, essas remarcações podem abrir boas oportunidades de compra, como foi o caso com o BTLG”, completou a analista de FIIs.
Decisões para julho
Para este mês, a preferência tem sido os FIIs de papel, para aproveitar os juros altos em carteiras expostas ao CDI e capturar eventuais picos inflacionários, e mantendo o poder de compra no longo prazo, em carteiras expostas ao IPCA. Nossa exposição a FIIs de recebíveis será mantida em 43% da carteira.
O novo caixa disponível para aporte é de R$ 618,53. Este valor inclui o aporte de R$ 200, os proventos recebidos de R$ 26,99, caixa remanescente do mês anterior, de R$ 2,69, e o saldo da venda do $RBRF11 de R$ 389,64.
Neste mês, a carteira terá novamente BTLG para aumentar a participação de FIIs logísticos e também $BPFF11, um fundo de fundos com boa carteira e que está com desconto em relação ao valor patrimonial.
“Como já temos uma boa exposição a FIIs de papel na Carteira 200, compraremos apenas $BTCI11 e $CPTS11 neste mês, a fim de equilibrar as proporções. Já o saldo da venda do RBRF será destinado para iniciar nossas compras em dois FIIs de tijolo novos para a carteira: $HGBS11 (shopping) e $ALZR11 (híbrido)”, informa Carol Borges.
Desta forma, o aporte será da seguinte forma:
- 01 cota de BPFF11;
- 07 cotas de BTCI11;
- 06 cotas de CPTS11;
- 01 cota de BTLG11;
- 01 cota de HGBS11, e
- 01 cota de ALZR11.
Sobrou ainda um caixa remanescente de R$ 6,14, que será utilizado no próximo mês. Confira, abaixo, a composição da carteira:
Carteira 200 de FIIs: análise dos fundos escolhidos
Confira abaixo uma breve análises dos fundos escolhidos:
Brasil Plural Fundo de Fundos (BPFF11)
Entre os pontos positivos, com o objetivo de trazer uma diversificação imediata, aliado com o bom potencial de valorização, o FOF gerido pela Plural é diversificado entre papel (47% do PL) e tijolo (53% do PL), com uma carteira focada em ativos de qualidade.
“As maiores posições em papel estão em $KNIP, $KNCR e $HGCR, enquanto as de tijolo são $HGRU, $BTLG e $XPLG. Adquirir BPFF é equivalente a comprar a carteira do Fundo com um desconto atual de 10% em relação a compra individual no mercado secundário”, explica a analista.
Por outro lado, o valor de mercado de um FOF depende fortemente do desempenho dos ativos do portfólio e da capacidade da gestão de fazer boas alocações. Com isso, o BPFF é um ativo que irá apresentar correlação positiva com o IFIX.
BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCI11)
O $BTCI11 é indexado ao IPCA (67% do PL) e CDI (com 29% do PL), com predominância dos segmentos residencial, logístico e shopping. Assim, o BTCI possui boa diversificação entre indexadores e segmentos. A aquisição com desconto frente ao valor patrimonial poderá potencializar o retorno no médio prazo
Entre os pontos negativos, o BTCI mescla CRIs de baixo risco com CRIs de médio risco no portfólio, buscando rentabilidades mais atrativas, com ativos a CDI+1,50% e CDI+6%, segundo expõe o relatório.
“Essas operações mais arriscadas demandam mais atenção e acompanhamento por parte da gestão e não devem representar parcela significativa do portfólio do Fundo”, avaliou a analista.
Capitânia Securities II (CPTS11)
Por sua vez, o $CPTS possui uma característica híbrida, com 69% dos ativos em CRIs e 30% em cotas de outros FIIs. Da carteira de FIIs, mais de 85% estão alocados em tijolo.
Já os principais riscos vêm da execução da tese de reciclagem e da alavancagem do Fundo. Cerca de 15% do PL estão alocados em operações compromissadas com CRI, com um custo de CDI+0,78% ao ano. Comparando a carteira de CRIs com o custo das compromissadas, a operação é positiva em cenários de inflação mais elevada.
EQI Recebíveis Imobiliários (EQIR11)
O fundo tem 88% de exposição ao IPCA, com um cupom médio de 8,8% ao ano, em linha com o nível de risco assumido pelo FII. Possui boa diversificação setorial, com predominância do segmento de varejo e devedores como o Oba, Quero-Quero e Pague Menos.
Como ponto negativo, o $EQIR possui baixa média de liquidez diária. No entanto, para o propósito apresentado aqui, a liquidez atenderia a maioria dos investidores. “O segmento de loteamentos é um ponto de alerta para exposição, que carrega um maior risco operacional”, diz trecho do relatório.
Guardian Logística (GARE11)
O fundo possui 100% de contratos atípicos, com prazo médio remanescente de cerca de 9 anos, todos reajustados pelo IPCA. Esta característica traz certa previsibilidade para o fluxo de caixa do FII. Possui cinco imóveis no portfólio, localizados nos estados do Rio Grande do Sul, São Paulo,Bahia e Pernambuco, e grandes empresas como inquilinos: BRF, Air Liquide e Souza Cruz.
Em contrapartida, o GARE tem 18% de alavancagem (dívida sobre o total dos ativos). Os prazos de liquidação das dívidas coincidem com o vencimento dos contratos, com o mesmo indexador de correção (IPCA).
RBR Alpha Multiestratégia (RBRF11)
O fundo possui 17 FIIs e 8 CRIs no portfólio, com maior exposição à estratégia de tijolo. No médio a longo prazo, ativos considerados de ótima qualidade e localização irão entregar resultados acima da média ao investidor.
“Dentre os FOFs e multiestratégia, é um dos que apresenta boa exposição ao segmento corporativo e de shoppings, contribuindo para a diversificação da nossa carteira”, comentou Carolina Borges.
Como ponto negativo, ao valor de mercado de um FOF depende fortemente do desempenho dos ativos do portfólio e da capacidade da gestão de fazer boas alocações.
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