A EQI Research, por meio de sua head e analista de fundos imobiliários, Carolina Borges, reiterou a recomendação de venda para o fundo Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11) e indicou a realocação em RBR High Grade Recebíveis Imobiliários (RBRY11).
Segundo a especialista, a mudança se justifica pela maior robustez da carteira de crédito do RBRY11, risco inferior e potencial de retorno mais atraente no atual ambiente de Selic elevada.
O RBRY11 negocia com leve desconto sobre o valor patrimonial e apresenta governança sólida. A expectativa de retorno bruto anual é de 17,5%, com estrutura verticalizada e controle direto sobre os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
IRDM11 enfrenta reestruturação prolongada
O IRDM11 passa por um processo de ajuste estratégico desde 2022, após ter se beneficiado do ciclo de juros baixos entre 2020 e 2021. Atualmente, carrega uma carteira de CRIs de risco médio a elevado, mas com taxas de remuneração abaixo da média do mercado, e posições em fundos imobiliários de perfil high yield. Entre maio de 2024 e julho de 2025, posições como DEVA11 e HCTR11 acumularam perdas superiores a R$ 147 milhões.
A gestora propôs a incorporação do IRDM11 ao IRIM11, fundo menor, mas com regulamento mais flexível. Contudo, a EQI Research vê a medida com cautela, apontando risco de execução e a necessidade de longo prazo para consolidação da nova tese.
Por que o RBRY11 é visto como alternativa
O RBRY11 mantém foco em operações de crédito estruturado para incorporação residencial, com originação e estruturação internas, o que permite maior controle sobre os ativos e decisões estratégicas. O fundo tem grande exposição a ativos atrelados ao CDI, estratégia que se mostrou acertada em ciclos de juros elevados.
Ainda que não seja considerado de baixo risco — com exemplos de CRIs concentrados em projetos de alto padrão em São Paulo —, o fundo conta com garantias robustas, como alienação fiduciária de matrículas de imóveis e terrenos, além de fundo de reserva.
