O fundo Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11) está realizando sua 5ª emissão de cotas, com previsão de captação de um valor próximo a R$ 250 milhões, o que fará o fundo mais que dobrar de tamanho se houver o totalidade na captação. A EQI Research analisou as condições da oferta e considera a Entrada um bom negócio, com o valor da cota estabelecido a R$ 102,78, já incluída a taxa de distribuição.
“Considerando toda a experiência e competência da gestão em operações de crédito, aliado aos retornos crescentes do Fundo, recomendamos a ENTRADA NA OFERTA. Reconhecemos que uma emissão abaixo do patrimonial não é benéfica ao Fundo no primeiro momento, mas o CACR tem mostrado ser capaz de oferecer bons rendimentos, em linha com o risco assumido pelos projetos e com retornos crescentes após cada emissão”, afirma Carol Borges, analista de Fundos Imobiliários da EQI Research.
Ela se refere ao fato de o fundo hoje ter um valor patrimonial de R$103,96 por cota, o que faz com que a Oferta seja realizada 4,8% abaixo, se considerado o valor de R$ 99,19, preço sem a taxa de distribuição.
“Em fundos de papel, ainda mais em ofertas grandes como esta, a emissão abaixo do valor patrimonial impacta negativamente o patrimônio por cota em um primeiro momento. Considerando uma captação parcial de R$188 milhões, que dobraria o tamanho do Fundo, o VP após a emissão passaria para R$101,58. Este é o principal ponto negativo da Oferta”, explica a especialista.
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Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11): detalhes da oferta
Os objetivos da Oferta incluem o uso do capital arrecadado na absorção de projetos já pré-aprovados, em fase de estruturação pela Cartesia, com diversificação do portfólio do Fundo, aumento da liquidez diária e possibilidade de operações no mercado secundário, gerando ganhos de capital.
A indicação da gestão é de 10 novos projetos do segmento de médio a alto padrão, totalizando R$ 220 milhões. “Nota-se uma tendência de diversificação do portfólio para a cidade de São Paulo e a taxa média de remuneração está em linha com a atual do portfólio, ficando em IPCA + 12,7% e CDI + 7,1% ao ano”, afirma Carol.
Ela explica ainda que o CACR11 são de baixo risco. “A política de investimentos do FII exige um nível de garantias elevado. Isso significa um volume de garantias superior ao dobro do valor da operação, que incluem o próprio projeto, a carteira de recebíveis do empreendimento e aval dos sócios”, explica a analista.
Desta forma, o principal risco do fundo, segundo a analista, é uma lentidão na execução das obras, além de um baixo volume de vendas. “No entanto, julgamos que o potencial retorno oferecido é adequado a este nível de risco. Nos últimos 12 meses, o CACR11 entregou um retorno de dividendos de 17%, líquido de imposto de renda”, conclui a analista
Nesta sexta-feira, o CACR11 fechou o pregão do IFIX em R$ 105,26, o que significa um desconto aproximado de 2,5% para quem adquirir as cotas da 5ª emissão. A janela de aquisição vai até a próxima quarta-feira (19).
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