O Bresco Logística ($BRCO11) está entre os fundos imobiliários que mais se valorizaram ao longo do primeiro semestre, com alta acumulada de 21% desde janeiro e bons resultados em transações que vão permitir um aumento na distribuição de dividendos ao longo do segundo semestre.
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“Estamos empenhados em aproveitar a oportunidade num momento que se mostra favorável ao mercado de fundos imobiliários, com essa iminente queda dos juros e uma consequente aceleração na atividade econômica”, afirmou Rafael Fonseca, CFO da Bresco, durante conversa com Carol Borges, analista de Fundos Imobiloiários da EQI Research.
Bresco Logística ($BRCO11): mais sobre o fundo
Com capital aberto em 2019, o Bresco Logística detinha um patrimônio avaliado em R$ 1,77 bilhão em seu último relatório gerencial, com 10 imóveis distribuídos em seis Estados do Brasil; cinco em São Paulo, dentro da região metropolitana da capital, e mais imóveis em Resende (RJ), Contagem (MG), Lauro de Freitas (BA), Canoas (RS) e Londrina (PR).
Este último marca uma característica interessante do fundo: o investimento em imóveis de alto padrão, buscando tanto regiões aquecidas como oferecendo serviços sob demanda em locais específicos,
“Neste caso de Londrina a BRF ($BRFS3) precisava de um imíveo 100% frigorificado, para atender a demandas logísticas por causa de sua produção no Sul, e nós usamos o modelo built-to-suit, ou seja, de construção específica de acordo com as necessidades do cliente, e um contrato longo que permite compensar o investimento no médio e longo prazo”, explica Rafael Fonseca.
No caso, o contrato com a empresa de alimentos é de 13 anos. “Esses contratos atípicos geralmente são celebrados com empresas muito sólidas, com excelente qualidade de crédito, o que nos garante muita segurança”, diz o CFO.
Bresco Logística (BRCO11): bons negócios em São Paulo
O fundo teve um semestre com bons negócios em São Paulo, com a venda de um galpão na Marginal do Tietê, na capital, por um valor acima de R$ 6 mil o metro quadrado, uma transação que representou lucro de 44%.
“Foi uma oportunidade de fazer uma reciclagem do portfólio e trazem um valor para o cotista que a gente não conseguiria, com um lucro que vai poder ser distribuído ao longo de quatro anos e permitiu à gente aumentar nosso guidance em 40%”, explicou Fonseca.
De fato, o fundo saltou de R$ 0,62 distribuídos em maio, referente ao resultado de abril, para R$ 0,87 em julho, referente a junho, com previsão de manutenção do valor ao longo do semestre. “Isso ajudou a cota a se valorizar, mas achamos que esse teto ainda não chegou”, explicou.
Ainda sobre o imóvel vendido, o fundo ainda conseguiu um acordo com seu locatário anterior, o Grupo Pão de Açúcar ($PCAR3), para o recebimento de cerca de R$ 14 milhões em multas e valores rescisórias, e ainda acertou uma renovação de contrato com outro imóvel alugado à companhia, com reajuste de 13% no valor do aluguel.
Mesmo as notícias negativas não causaram forte impacto. O fundo tem uma área locada às Lojas Americanas ($AMER3) em Contagem (MG) que representa 4% de sua arrecadação que teve um pequeno atraso no início do ano, quando estourou a crise na companhia. “São 12 dias de atraso que entraram na recuperação judicial, mas isso há está equacionado. E agora, em recuperação, o aluguel está em dia, porque eles não podem mais ter inadimplência. E mesmo que o imóvel venha a ser desocupado, é uma região com grande demanda e que logo conseguirá outro locatário”, projeta o executivo.
O mesmo vale para uma desocupação parcial do Magazine Luiza ($MGLU3) no mesmo imóvel. “Eles ainda não informaram quando farão a desocupação. Essa parte representa apenas 2% da arrecadação e a gente acredita que vai poder ocupar esse espaço rapidamente.”
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Bresco Logística (BRCO11): projeções de longo prazo
Para o CFO, o setor de e-commerce hoje vem ampliando sua demanda por galpões em relação ao varejo convencional, mas ainda há muito espaço para crescimento.
“Em 2020, com a pandemia, houve um aumento de demanda muito forte do e-commerce, que quis se preparar de forma muito convicta para um cenário de longo prazo a partir do ritmo de crescimento do momento. O fim da pandemia, porém, reduziu essa velocidade e, consequentemente, a demanda por galpões. Isso provocou um estoque ocioso que vem sendo ocupado aos poucos, numa velocidade menor, mas que uma hora vai acabar e as empresas vão precisar de novas áreas”,explica Fonseca.
Assim, com a possibilidade de aceleração da economia brasileira com a queda da Selic, ele explica que espera um novo aumento de demanda, não só pelo e-commerce e diz que o fundo está atento a isso.
“Nosso fundo é um fundo de gestão ativa e a gente acha que o momento é forte para a realização de novas aquisições. Temos propriedades mapeadas que podem melhorar ainda mais a perspectiva para o nosso cotista em relação à distribuição”, explica Rafael Fonseca. Com uma alavancagem pequena, de 1,5%, o fundo não destaca novas emissões de cotas para se capitalizar e acha que o mercado precisa estar atento.
“Não adianta só esperar os juros caírem, porque a oportunidade não espera, ela já andou. O IFIX subiu, mas ainda há espaço para aproveitar uma onda de valorização do mercado como um todo”, diz.
Ele apresenta o fundo como boa alternativa ao investidor que busca rendimentos mais seguros fora da renda fixa, que perde atratividade com a queda da Selic. “Nosso portfólio está bem locado, com boas inovações recentes, e a gente acredita que, nas próximas renovações, com a melhora da economia, temos imóveis de qualidade, bem localizados, em regiões de forte demanda, que permitem uma gestão saudável e bons reajustes, além de seguir em busca de propriedades para melhorar o perfil do fundo.”
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