O fundo imobiliário AIEC11, antigo Autonomy e atualmente denominado Arch, inicia 2026 em um cenário desafiador, marcado por elevada vacância, menor geração de receita recorrente e maior dependência de multas rescisórias para sustentar os rendimentos.
A avaliação consta no relatório mais recente do Banco do Brasil Investimentos, que revisou a perspectiva do fundo para neutra, diante das limitações operacionais no curto prazo.
AIEC11 amplia escopo após AGE e busca alternativas ao segmento corporativo
Tradicionalmente focado em lajes corporativas de alto padrão, o AIEC11 teve sua estratégia flexibilizada após a Assembleia Geral Extraordinária (AGE) realizada em julho de 2025. Na ocasião, os cotistas aprovaram a possibilidade de investimentos em imóveis residenciais ou de uso misto, movimento que, segundo o Banco do Brasil, reflete a necessidade de adaptação à dinâmica mais lenta do mercado de escritórios, especialmente no Centro do Rio de Janeiro.
Atualmente, o portfólio do fundo é composto por dois imóveis: uma laje corporativa no Centro do Rio de Janeiro e outra no complexo Rochaverá, na Avenida Chucri Zaidan, em São Paulo. Ambos são considerados ativos de boa qualidade técnica e bem localizados, mas foram originalmente adaptados para locatários específicos, o que dificulta o processo de realocação em um ambiente de alta oferta.
Rescisões relevantes aumentam a pressão sobre o AIEC11
Os contratos iniciais do fundo foram firmados na modalidade atípica, com prazos longos e cláusulas de multa robustas, o que garantiu previsibilidade relevante ao AIEC11 por vários anos. Esse cenário começou a se deteriorar no fim de 2023, quando a Dow, responsável por cerca de 70% das receitas do fundo, optou por não renovar seu contrato no Rochaverá.
Segundo o relatório do Banco do Brasil, a gestão conseguiu reocupar integralmente o ativo paulista após realizar obras de melhorias, firmando contratos com Smurfit, Sterna e Seven. Ainda assim, os novos valores de locação ficaram abaixo do patamar anterior, e a concentração permaneceu elevada, com a Seven respondendo por 48% da receita total do fundo.
O cenário voltou a se deteriorar quando o IBMEC solicitou a rescisão antecipada do contrato de locação do imóvel no Rio de Janeiro, com desocupação prevista para 2026, mediante o pagamento das multas contratuais. A decisão levou o fundo a convocar nova AGE, na qual foi aprovada a retenção de mais de 5% do resultado do primeiro semestre de 2025.
Conversão do ativo no Rio é alternativa estratégica para o AIEC11
De acordo com o Banco do Brasil Investimentos, a retenção de resultados tem como objetivo linearizar os dividendos e viabilizar a adaptação do imóvel do Rio de Janeiro para uso residencial ou misto, caso a locação corporativa não se concretize. A gestão atua em duas frentes: negociações para uma nova locação corporativa e o avanço de um projeto de conversão residencial.
Nesse contexto, foi assinado um Memorando de Entendimentos (MoU) com a AZO Incorporadora, que já protocolou o projeto junto à prefeitura e aos órgãos competentes. O relatório destaca que o projeto residencial será interrompido caso a locação integral da torre seja efetivada.
Vacância elevada limita geração de receita no curto prazo
Em São Paulo, o AIEC11 celebrou, em agosto de 2025, o distrato com a Seven. A empresa pagou R$ 11,8 milhões em multa, equivalente a R$ 2,44 por cota, e seguirá realizando pagamentos mensais de aproximadamente R$ 540 mil ao longo de 2026. Apesar do reforço de caixa, o Banco do Brasil ressalta que essas receitas têm caráter não recorrente.
Com esses movimentos, o fundo inicia 2026 com 100% de vacância no ativo do Rio de Janeiro e 63% no ativo paulista, resultando em uma taxa de ocupação consolidada de apenas 22,7%. Segundo o relatório, mesmo com a melhora gradual do mercado de lajes corporativas, novas locações tendem a envolver períodos de carência e descontos iniciais, prolongando a pressão sobre as receitas.
Banco do Brasil projeta dividendos mais estáveis, porém abaixo da média do setor
O Banco do Brasil Investimentos estima que os dividendos do AIEC11 fiquem entre R$ 0,30 e R$ 0,34 por cota ao longo de 2026, o que representa um dividend yield anualizado entre 7% e 8% aos preços atuais de mercado, abaixo da média observada no segmento de lajes corporativas.
Apesar do desconto relevante em relação ao valor patrimonial e do potencial de valorização com o reposicionamento do ativo no Rio de Janeiro, o relatório conclui que a elevada vacância, a concentração em apenas dois imóveis e a dependência de multas rescisórias limitam o potencial de geração de valor do fundo no curto prazo.
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