Um assunto polêmico circulou forte na indústria de fundos imobiliários nas últimas semanas.
Com a deflação que estamos vivendo no Brasil, muitos investidores estão temerosos com os fundos imobiliários de papel, aqueles que destinam o dinheiro investido para instrumentos financeiros que dão crédito ao segmento imobiliário.
Essa preocupação é natural, pois dos 30 maiores FIIs de CRI da indústria (que são fundos de papel), a média de exposição ao índice IPCA gira em torno de 60%. Ou seja, é muito alta.
Se a inflação cai, caem os dividendos. Afinal de contas, os FIIs de CRI têm essa capacidade de repassar o comportamento da taxa de juros e da inflação praticamente de imediato aos cotistas.
Logo, se os dividendos são menores, a taxa de juros ainda é alta e o investidor olha somente para os dividendos de curtíssimo prazo, a tendência é que ele decida vender o seu FII.
O gráfico abaixo mostra, na linha azul, a mediana de pagamento de dividendos de fundos imobiliários de papel. E, na linha cinza, a inflação medida pelo IPCA. Quando a inflação cai, a tendência é de dividendos menores.
O gráfico acima reforça a ideia ao mostrar uma correlação positiva entre inflação e dividendo dos fundos imobiliários de papel.
Essa pressão vendedora, por parte dos investidores em Fiis de papel, começou a acontecer em agosto, mas não durou muito tempo e eu explico o porquê.
Existe um fator que importa muito mais para precificar a cota de um FII – e, vou além, de qualquer ativo financeiro – em que dificilmente os investidores prestam atenção: a taxa de desconto.
Desde que o mundo é mundo, o valor de qualquer coisa é quanto aquele negócio consegue gerar de resultados, no caso, dividendos, ao longo dos anos, a valor presente.
Isto é, se uma empresa gera lucro de R$ 100 no ano 1, no ano 2 e no ano 3, espero que seja claro para você que os R$ 100 do primeiro ano valem mais do que os R$ 100 do terceiro ano, visto que o dinheiro tem valor no tempo e esse valor no tempo chama custo de oportunidade.
No Brasil, por exemplo, o custo de oportunidade é a taxa Selic. Se você colocar sua grana no investimento de menor risco possível, terá esse retorno ao longo do tempo.
Portanto, os R$ 100 do terceiro ano devem ser descontados pelo rendimento da Selic ao longo desse período. Se a Selic cai, esses R$ 100 do futuro valem mais dinheiro hoje, e o inverso é verdadeiro.
É por isso que os FIIs e as ações caíram tanto no começo do ano (taxa de juros subiu).
O que estou dizendo é que se a inflação cai, a tendência é que o mercado comece a estimar uma taxa de juros – custo de oportunidade – menor no futuro, o que faz com que os dividendos futuros dos FIIs valham mais no presente, mais do que compensando a queda de 3 a 4 meses dos rendimentos.
Digo isso porque, segundo meus modelos, cerca de 50% do valor dos FIIs de CRI estão no futuro, acima de 10 anos, enquanto os dividendos de um ano isolado deveriam representar apenas 10% do valor de um FII.
Ou seja, ainda que esperássemos uma deflação anual – e isso não parece compatível com a situação fiscal e econômica do Brasil – esses FIIs caíram no máximo 6%, visto que a média dos FIIs listados não possui 100% de exposição à inflação.
E digo mais, estimo ainda que uma queda de 10% da expectativa do mercado para a taxa Selic impacte positivamente o valor das cotas de um FII na mesma magnitude. Foi o que aconteceu em agosto.
E digo ainda mais: quando a expectativa da taxa de juros de longo prazo cai, o preço dos títulos de renda fixa sobem. Os gestores podem se tornar mais ativos e, ao vender parte de seus títulos, podem potencializar distribuições com esse ganho de capital.
O gráfico abaixo mostra que ao longo do movimento de contenção da inflação em 2016 e 2017, o valuation dos FIIs de CRI aumentou.
Logo, não é isso [deflação] que me preocupa com os FII de CRI. Me preocuparia se vivêssemos em um cenário de deflação persistente com taxa de juros em alta. Esse é o cenário que deveria pressionar o valor dos FII de CRI para baixo, mas, novamente, esse não é o caso.
Quer dizer que qualquer desespero agora é tolice. A inflação voltará para o campo positivo até o final do ano e a taxa de juros de longo prazo cairá.
Isso vai fazer com que suas cotas se valorizem, mesmo que o seu Dividend Yield caia no curto prazo. Por isso, não venda suas cotas. Acredito, inclusive, que os FIIs de CRI vão continuar a distribuir mais dividendos do que a média dos FIIs.
Pense comigo: se está bom para investir em títulos de renda fixa de longo prazo, por que não investir em FIIs que investem nesses títulos?
O que preocupa em relação aos FIIs de CRI é outra coisa: a qualidade do crédito nas carteiras. Mas esse é papo para outro dia.
Aproveito a oportunidade para convidar você a acompanhar a minha carteira recomendada de FIIs – que conta com dois FIIs de CRI. Para ter acesso, entre em Monett.app com o cupom FELIPEEQI e tenha 50 reais de desconto na sua assinatura da Monett, com direto a todas as nossas carteiras recomendadas.
Nos vemos na semana que vem!
P.S.: Fica o convite para você entrar no meu canal do Telegram. Todos os dias eu posto informações e dicas que podem te ajudar a ganhar mais dinheiro com FIIs e Ações.
Por Felipe Paletta, analista da Monett.
