O investimento em Fundos Imobiliários (FIIs) vai além da simples compra de cotas e da espera por dividendos. É possível contar com uma gestão competente que observe os movimentos do mercado imobiliário, aproveitando os momentos de alta e protegendo o patrimônio durante a baixa.
Essa abordagem pode ser alcançada por meio do FOF, sigla para Fundo de Fundos, um tipo de fundo de investimento cujo objetivo principal é investir em outros fundos.
Em vez de investir diretamente em ativos como títulos ou imóveis, um FOF alocará seus recursos em diferentes fundos já existentes, buscando diversificar a carteira e aproveitar a expertise dos gestores desses fundos.
Os FOFs podem ser encontrados em diversas categorias, como fundos de ações, fundos imobiliários, fundos multimercados, entre outros. Eles oferecem aos investidores a possibilidade de acessar diferentes estratégias de investimento sem precisar selecionar e gerenciar individualmente cada um dos fundos.
No FII Summit, o maior evento sobre Fundos Imobiliários do Brasil, o painel “Fundos de Fundos: desconto, liquidez, oportunidades e estratégias” abordou o tema.
Participaram da conversa Gabriel Porto, um dos maiores influenciadores sobre FIIs do Brasil; Sara Tonello, gestora de fundos imobiliários da Bradesco Asset Management; Marcus Vinicius Fernandes, gestor da Safra Asset; e Alexandre Alfer, analista imobiliário da Capitânia Investimentos.
Como compor uma carteira de FOF e quais são os critérios para escolher os ativos?
Alexandre Alfer destaca que a composição de uma carteira FOF é realizada após a análise de diversos aspectos, como preço, perspectivas do ativo, atratividade do fundo, expectativas de desempenho, potencial de dividend yield e considerações sobre o futuro.
No entanto, ele ressalta que a formação da carteira depende principalmente dos fatores atuais de momento. Deste modo, o principal método utilizado é analisar minuciosamente todas as informações e organizá-las em uma planilha, a fim de identificar os melhores fundos imobiliários para investir.
“Por exemplo, durante a pandemia, tínhamos uma carteira voltada para ativos com contratos atípicos e bons inquilinos, proporcionando um excelente rendimento. Isso se mostrou resiliente durante o período crítico da pandemia. Hoje, estamos direcionando mais para um perfil especulativo, buscando oportunidades de ganhos de capital expressivos. Assim, a formação da carteira depende fortemente do momento atual”, afirmou.
E qual é o critério para se retirar de um fundo?
Ao responder a questão, Sara Tonello enfatiza que não é necessário retirar completamente um ativo ou zerar sua posição, pois os gestores realizam apenas ajustes ou reajustes nos fundos.
“Eventualmente, tivemos posições com os fundos de CRI, por exemplo, nos quais precisamos focar mais em IPCA e CDI. Assim, realizamos um reajuste de posições entre esses fundos para, em algum momento, poder aproveitar um pagamento de dividendo maior de algum fundo que possa oferecer essa oportunidade. Portanto, eventualmente, em fundos que tenham capacidade para pagar competência, considerando que a inflação está mais alta“, afirma Tonello.
A gestora destaca que aumentou a posição dos fundos quando houve um movimento de deflação em 2022, sendo necessário reduzir as posições em fundos que pagavam competência devido aos dividendos estarem com valores muito baixos.
“Temos uma perspectiva de longo prazo, então, quando identificamos que os retornos estão diminuindo ou que os riscos estão muito altos, começamos a reduzir nossas posições. Essa decisão é tomada de várias maneiras“, explica.
Tonello também relata que quando há um ativo atípico e os contratos apresentam valores muito altos, a gestão começa a reduzir as posições, considerando a locação entre fundos de CRIs ou fundos de tijolos.
Outro aspecto considerado para a redução de uma posição é a discordância da gestão em relação a determinado movimento, o que requer um ajuste dessa posição.
“Assim, temos várias opções em que podemos observar riscos que estão aumentando um pouco mais ou retornos que estão ficando mais magros, e nesses casos, precisamos fazer esse ajuste na posição“, concluiu.
O que fazer para aproveitar o movimento de alta do Ifix? Ainda há espaço para valorização?
Gabriel Porto, influencer em finanças, observou que o mês de maio tem sido favorável para o Ifix, índice que acompanha o desempenho dos fundos imobiliários na bolsa. Ele destacou que os fundos imobiliários estão em ascensão, o que tem levado ao surgimento de especulações no mercado sobre um possível aumento no valor desses fundos.
Na avaliação de Marcus Vinicius Fernandes, o movimento altista do Ifix começou recentemente. No entanto, ele destaca que a movimentação provocada pela flutuação da curva de juros teve uma importância maior do que outros fatores.
“Na nossa análise, ainda há um amplo espaço para crescimento tanto no que diz respeito aos juros quanto ao mercado de fundos imobiliários em geral. Identificamos aluguéis abaixo do valor de mercado tanto em galpões logísticos quanto em prédios comerciais. Acreditamos que existe um grande potencial para aumentos nos dividendos nos próximos meses ou anos, visando tornar a indústria mais sustentável diante dos atuais níveis de aluguel“, declarou o gestor da Safra Asset.
Fernandes enfatiza que a indústria imobiliária é uma área econômica importante que ainda não está totalmente explorada nos fundos imobiliários. A existência desse espaço dentro dos fundos imobiliários, juntamente com a alta curva de juros, indica a ocorrência de movimentos futuros significativos.
“Ainda há esses dois movimentos para ocorrer em grande escala. Acredito que isso seja um indício do que observaremos no futuro“, afirma o gestor da Safra Asset.
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