O mercado imobiliário prime, formado por imóveis de alto padrão avaliados acima de R$ 3 milhões, vive um momento de forte expansão em São Paulo. Segundo levantamento da Global Citizen Solutions (GCS), o segmento registra crescimento anual composto (CAGR) de 21,7% desde 2023, desempenho cerca de dez vezes superior à valorização média do mercado residencial da capital paulista.
O estudo aponta que esse avanço tem sido impulsionado principalmente pelo capital institucional estrangeiro, refletindo uma nova dinâmica de investimento estrangeiro baseada nos fundamentos econômicos do mercado, e não em programas de residência ou incentivos migratórios.
Os dados fazem parte do estudo “Real Estate Markets, FDI, and the Cities That Attract Global Capital”, que analisou mercados imobiliários de diferentes cidades ao redor do mundo para identificar quais fatores atraem investidores internacionais.
No caso de São Paulo, a pesquisa conclui que a capital brasileira vem consolidando um perfil próprio de atração de recursos internacionais, sustentado pela maturidade do mercado e pelo potencial de retorno dos ativos imobiliários de luxo.
Capital internacional busca fundamentos econômicos, não benefícios migratórios
De acordo com a Global Citizen Solutions, o comportamento dos investidores institucionais em São Paulo representa um movimento diferente daquele observado em mercados onde programas como Golden Visa influenciam a demanda imobiliária.
Na capital paulista, o fluxo de recursos é motivado por critérios financeiros, como potencial de valorização, liquidez, diversificação patrimonial e proteção contra a inflação.
Para Patricia Casaburi, fundadora e CEO da Global Citizen Solutions, o crescimento observado demonstra que São Paulo passou a atrair um perfil de investidor menos dependente de incentivos governamentais e mais interessado na qualidade dos ativos disponíveis.
“Esse volume expressivo no segmento prime evidencia um tipo de capital genuinamente distinto da camada responsiva a políticas de imigração que monitoramos historicamente nos mercados globais. O que observamos agora em São Paulo é um fluxo movido estritamente pelos fundamentos do ativo, buscando diversificação, retorno e resiliência inflacionária”, afirma.
A pesquisa destaca que essa característica aproxima São Paulo de mercados maduros, capazes de captar investimentos internacionais pela consistência de seus fundamentos econômicos, mesmo em um cenário global de maior seletividade na alocação de recursos.
Aporte bilionário confirma interesse pelo mercado de luxo paulista
Um dos principais exemplos dessa nova dinâmica é o investimento realizado pelo CPP Investments, maior fundo de pensão do Canadá. Em janeiro de 2025, a instituição anunciou um aporte de R$ 1,7 bilhão em parceria com a Cyrela (CYRE3) para o desenvolvimento de um empreendimento residencial de alto padrão em São Paulo.
O projeto possui Valor Geral de Vendas (VGV) estimado em R$ 6 bilhões e amplia uma parceria entre as duas empresas iniciada em 2019 no segmento multifamily. Para a GCS, a operação simboliza a confiança do investidor institucional internacional no potencial de longo prazo do mercado imobiliário brasileiro, sem qualquer vínculo com programas de atração de residentes estrangeiros.
O levantamento aponta que esse tipo de investimento tende a ganhar relevância diante da busca global por ativos capazes de combinar estabilidade patrimonial, rentabilidade consistente e menor volatilidade em comparação a outras classes de investimento.
Mercado global torna capital mais seletivo e beneficia cidades com fundamentos sólidos
Embora o investimento estrangeiro direto (IED) tenha enfrentado um ambiente mais desafiador nos últimos anos, o mercado imobiliário segue ocupando posição estratégica nas carteiras de grandes investidores institucionais e indivíduos de alto patrimônio.
Segundo o estudo, o indicador ajustado da Conferência das Nações Unidas sobre Comércio e Desenvolvimento (UNCTAD) registrou retração de 11% no fluxo global de investimento estrangeiro direto. Com menos liquidez disponível, os investidores passaram a selecionar com maior rigor os mercados considerados mais seguros e resilientes.
Nesse contexto, cidades capazes de oferecer segurança jurídica, liquidez, oferta limitada em segmentos premium e perspectivas de valorização tendem a concentrar parcela cada vez maior do capital internacional. São Paulo aparece como um exemplo desse movimento, beneficiada pela combinação entre um mercado imobiliário consolidado e oportunidades de crescimento no segmento de luxo.
São Paulo acompanha tendência internacional de valorização dos imóveis prime
O estudo também compara o desempenho da capital paulista com importantes mercados internacionais. Entre 2020 e 2024, Dubai liderou a valorização de imóveis residenciais de alto padrão, acumulando alta de 173,7%, seguida por Tóquio (65,5%) e Atenas (62,4%).
Apesar de contextos econômicos distintos, a pesquisa mostra que cada uma dessas cidades reúne características específicas que favorecem a entrada de capital internacional. Em Dubai, a baixa tributação e o programa Golden Visa impulsionam a demanda. Em Tóquio, a desvalorização do iene ampliou a competitividade dos ativos para investidores estrangeiros. Já em Atenas, preços ainda relativamente acessíveis sustentam o interesse internacional mesmo após mudanças nas regras do programa de residência por investimento.
No caso de São Paulo, entretanto, a lógica é diferente. A cidade passa a integrar um grupo reduzido de mercados cuja capacidade de atrair investidores decorre principalmente da maturidade do setor imobiliário e da qualidade dos ativos disponíveis. Para a Global Citizen Solutions, esse posicionamento coloca a capital paulista em um novo patamar dentro do cenário internacional, tornando o mercado imobiliário prime um dos principais destinos de capital institucional estrangeiro na América Latina.
