O mês de agosto finalizou com o IFIX tímido, mas positivo, acumulando uma alta de 0,72%.
Não realizamos alterações na composição da carteira recomendada de FIIs (Fundos Imobiliários) do mês de setembro. Nossa estratégia continua sendo focada em três pilares:
- aquisição de bons FIIs de tijolo a preços interessantes, montando uma posição resiliente e capaz de valorizar com a inflação;
- manter FIIs de papel com baixo a moderado risco de crédito para potencializar o retorno de dividendos da carteira;
- alocar em FOFs com deságio e boa carteira de ativos. O objetivo é auferir uma valorização acima da média.
A seguir, resumimos as principais notícias do período e detalhamos as duas últimas recomendações.
Carteira recomendada de FIIs: principais destaques do relatório
No período desde a última revisão, de 01/08 a 31/08, a carteira valorizou 1,49% enquanto o IFIX subiu 0,72%.
Os melhores desempenhos do mês ficaram com MALL11 e BRCO11, mesmo o Bresco Logística tendo anunciando nova devolução em Contagem/MG.
Os detratores do mês foram JSRE11 e BTLG11.
O JSRE11 possui um risco mais alto devido à estrutura de capital e espera-se uma certa volatilidade mas com bom potencial de retorno no médio prazo.
No caso do BTLG11, o desempenho negativo foi puxado pela emissão, momentos em que a cota a mercado tende a buscar o preço da emissão. Nós recomendamos a entrada na emissão e, para os cotistas que exerceram seus direitos de preferência, o potencial ganho de capital está em cerca de 2%.
As operações de crédito dos fundos de papel recomendados continuam saudáveis e sob companhamento.
Reiteramos que os fundos recomendados, especialmente quando adquiridos abaixo do valor patrimonial,
possuem objetivo de proteção de capital e rentabilidade em linha com o risco assumido.
Confira abaixo a carteira recomendada de FIIs:
Logística de alta qualidade – Bresco Logística (BRCO11)
A Bresco é um dos maiores desenvolvedores logísticos de alto padrão no Brasil, já tendo realizado mais de 70 operações de investimento, totalizando 2 milhões de m² de área construída.
O portfólio do BRCO conta com 10 propriedades e 392 mil m² de área bruta locável. Deste total, 67% são consideradas last mile, ou seja, possuem potencial para atender a última etapa da entrega da mercadoria ao consumidor final. Prezamos por esta característica por compreenderem galpões de grande demanda e preço de aluguel por m² mais elevado. Além disso, 9 das 10 propriedades possuem classificação AA.
Com um excelente portfólio, vemos o BRCO como estratégia complementar ao BTLG na carteira para aumento da exposição ao segmento logístico. Buscamos uma diversificação regional em ativos last
mile, com gestão experiente, bom prazo remanescente de locação (5,4 anos) e diversificação de fontes de receita.
Lajes bem localizadas – JS Real Estate Multigestão (JSRE11)
O FII possui um mandato híbrido, mas atualmente investe exclusivamente em lajes corporativas. O JSRE possui participação direta em cinco imóveis, sendo quatro em São Paulo e um no Rio de Janeiro, este último representando 0,38% do total da carteira.
O Fundo também possui participação indireta, via cotas de FIIs, em outros cinco fundos de lajes, sendo o mais representativo deles o HGPO11, com 2,06% da carteira. Assim, o JSRE possui cerca de 15% das cotas do HGPO. Esta foi uma das razões de diminuirmos a exposição da carteira ao HGPO, para que não haja uma sobreposição excessiva e para que consigamos uma diversificação regional do portfólio de lajes.
Presente em regiões como Chucri Zaidan, Paulista e Berrini, o JSRE tem potencial para aumentar a receita recorrente, dada a alta ocupação da Faria Lima. Os excelentes imóveis em São Paulo, todos com classificação AA ou superior, podem ter um aumento de demanda no reaquecimento da economia. Assim, com cerca de 8% de área de vaga, vemos um potencial aumento de receita advindo de alugueis.
Atualizações durante o período
Confira as atualizações sobre os fundos imobiliários da carteira recomendada de setembro:
ALZR11 – Alianza Trust Renda Imobiliária
Em 2023, 10 dos 14 imóveis do Fundo tiveram os contratos corrigidos pela variação inflacionária.
A escritura pela venda do Imóvel IPG deverá sair em breve, e o Fundo fará jus a primeira parcela de R$ 4,82 milhões. O Fundo já recebeu do inquilino R$ 5,16 milhões pela devolução antecipada.
Cerca de 39% do patrimônio do Fundo está em ativos de liquidez.
BCIA11 – Bradesco Carteira Imobiliária
A cota patrimonial do Fundo apresenta alta de quase 16% no acumulado de 2023, mostrando que a tese de alocação em tijolo e FOFs tem se mostrado eficiente.
O BCIA11 participou da oferta do XPML11 e apresentou ganho de capital no giro da carteira no mercado secundário, o que não aconteceu nos últimos 8 meses e deve se tornar mais frequente em um cenário otimista para os FIIs.
BRCO11 – Bresco Logística
O FII anunciou nova rescisão no Bresco Contagem, agora a pedido do Carrefour (CRFB3), em contrato que representa uma receita de R$ 0,04 por cota.
Apesar de negativa, a notícia não impactará a distribuição do BRCO para o semestre, devido às multas e devoluções de carência.
Esperamos uma rápida reocupação do imóvel, dada a boa localização e baixa oferta da região metropolitana de Belo Horizonte.
BTLG11 – BTG Logística
O BTLG11 finalizou a 12ª emissão de cotas, com bom nível de captação nos direitos de preferência.
A gestão está trabalhando ativamente para aproveitar o ciclo imobiliário e realizar alienações com lucro. A última operação foi a venda do BTLG Dutra SP por cerca de R$4.000/m², com 40% de lucro total na operação.
HGRU11 – CSHG Renda Urbana
As condições aprovadas para a 9ª Emissão de Cotas do HGRU11 são as seguintes:
- destinada a cotistas e investidores profissionais;
- valor de Emissão: R$123,51 por cota;
- valor da Oferta: até R$1,2 bilhão.
Desempenho da carteira recomendada de FIIs
No período de 1º a 31 de agosto, a carteira recomendada de FIIs apresentou um desempenho positivo de 1,49% frente ao avanço de 0,72% do IFIX.
O dividend yield da carteira no período foi de 0,80%.
No histórico (desde setembro de 2022), a carteira apresenta um desempenho acumulado de 11,61% frente a 7,64% do IFIX.
