O mês de setembro finalizou com o IFIX praticamente estável, com alta de 0,06%. A taxa do Tesouro IPCA+ (NTN-B) de longo prazo voltou a subir, reflexo da abertura da curva de juros. No entanto, mesmo em um cenário de aversão ao risco mais evidente, os fundos imobiliários seguraram o desempenho levemente positivo.
Para outubro, realizaremos algumas alterações nos segmentos, aumentando a participação em FIIs de shoppings e melhorando a diversificação da carteira.
Carteira Recomendada de FIIs: principais destaques
No período desde a última revisão, de 1º a 30 de setembro, a carteira valorizou 0,51% enquanto o IFIX subiu 0,06%.
Os melhores desempenhos do mês ficaram com HGRU e MALL. Lembramos que o HGRU está com uma oferta aprovada e, em parte, este fator está contribuindo para a grande apreciação do Fundo, que já subiu quase 20% neste ano. Com isso, optamos por diminuir a participação do FII de 10% para 5%.
O segmento de shopping vem apresentando resultados cada mais consistentes, refletidos em aumento de vendas e desempenho operacional. O final do ano está próximo, quando o volume de vendas também tende a aumentar, aumentando o aluguel complementar pago pelo lojista e o fluxo de pessoas. Sendo assim, optamos por aumentar a participação do segmento na carteira, incluindo XPML.
Assim, ficamos com 15% de exposição aos shoppings, 7,5% via MALL11 e 7,5% via XPML11.
O segmento logístico foi o detrator da carteira no mês. Mantemos nossas recomendações, com destaque para a indicação de quitação de alavancagem do BTLG, que poderá aumentar marginalmente a receita.
As operações de crédito dos fundos de papel recomendados continuam saudáveis e sob acompanhamento. Reiteramos que os fundos recomendados, especialmente quando adquiridos abaixo do valor patrimonial, possuem objetivo de proteção de capital e rentabilidade em linha com o risco assumido.
Aumentando a participação em shoppings
Aumentamos nossa exposição ao segmento de shopping para 15% da carteira. Para isso, recomendamos a compra do XPML11.
Com 10 shoppings center em cidades com mais de 250 mil habitantes, o portfólio do XPML apresenta características dominantes e irreplicáveis nas suas regiões.
Em conjunto, a carteira do Fundo possui área bruta locável (ABL) de 520 mil m2, mais de 2.500 lojas e diversificação nas principais empresas operadoras de shoppings.
O Fundo tem destacado uma demanda crescente por outros serviços oferecidos por um shopping (centro de bem-estar, alimentação, lazer), e vem adaptando o portfólio para atender essas demandas. É o caso da recente expansão concluída no Shopping Cidade Jardim, com 100% de ocupação.
O bom desempenho operacional também é refletido em valor de mercado, de modo que nos últimos 12 meses, o retorno acumulado do XPML foi de 19%.
Recentemente, o FII divulgou que pretende adquirir participação no Plaza Sul Shopping por R$60 milhões, referentes à fração ideal de 10% e um retorno esperado de 15% no primeiro ano e 8% a partir do segundo ano.
Atualizações do Período
ALZR11 – Alianza Trust Renda Imobiliária
O ALZR anunciou a aquisição de um imóvel educacional no bairro Perdizes, em São Paulo/SP.
A transação foi efetuada a uma taxa de retorno de 8,84% (cap rate), e contou com a celebração de um contrato de locação atípico por 10 anos pelo atual locatário.
Na nossa opinião, a aquisição é positiva para o Fundo, que continua caminhando para ser, cada vez mais, um fundo realmente híbrido tanto em tipologia imobiliária quanto em setor de atuação do inquilino.
Os moldes de aquisição também são característicos do ALZR: imóveis importantes para operação do inquilino, com contratos longos e multas rescisórias elevadas. Neste caso, o contrato conta com garantia colateral (carta fiança de 12 meses) e impossibilidade de ação revisional de aluguel, que será reajustado anualmente pelo IPCA.
A princípio, a aquisição irá repor os rendimentos do caixa em cerca de R$0,07 por cota. Ressaltamos que esta será uma renda corrigida pelo IPCA e que os recursos aplicados em ativos de liquidez estão em um momento ainda favorável de juros. Com a queda da Selic, tais retornos serão cada vez mais difíceis, tornando o carrego do caixa mais oneroso para o Fundo.
Por fim, o contrato conta com uma cláusula de pagamento adicional de R$5 milhões pelo Fundo ao vendedor, caso determinadas condições sejam atingidas (earn-out).
Essa cláusula pode ser baseada em desempenho, quando o aluguel pago depende diretamente do volume de vendas e receita do locatário, o que não vem a ser o caso do ALZR. Assim, as condições para o pagamento do earn-out podem estar atreladas à entrega, pelo inquilino, de melhorias no imóvel.
Considerando o desembolso com o earn-out, estimamos um cap rate de 8,2% no segundo ano.
BTLG11 – BTG Logística
O BTLG recebeu uma parcela da venda do BTLG Dutra, encaminhando a quitação da alavancagem em CDI.
O valor recebido é de cerca de R$32 milhões.
Foi enviada notificação de pré-pagamento do último CRI indexado ao CDI da carteira, com taxa de CDI + 2,95% ao ano, visando liquidar a operação da dívida em torno de R$60 milhões.
Há um aviso prévio de três meses mas não há multa de pré-pagamento.
Consideramos a movimentação positiva, dado o custo elevado da dívida. A quitação das obrigações haviam sido sinalizadas pela gestão, que estima um incremento na distribuição de R$0,01 por cota.
O Fundo ainda possui 50% do BTLG Dutra a receber, além do caixa proveniente da última emissão.
RBRY11 – RBR Crédito Estruturado
O RBRY11 anunciou a 6a emissão de cotas, no valor inicial de até R$400 milhões.
Preço de emissão: R$97,34 que, após as taxas, totaliza um preço de subscrição de R$99,50 por nova cota.
O fator de proporção para subscrição na fase de direitos de preferência será de 74,084247433%, com bata-base em 20/09/2023.
O Fundo apresentou um indicativo de aquisições em segmentos potencialmente em linha com o perfil do Fundo (financiamento à obra), localizados preponderantemente em São Paulo e com taxas de remuneração acima de CDI + 4% ao ano ou IPCA + 10,50% ao ano.
A Oferta sai em linha com o valor patrimonial do Fundo e tem potencial para travar boas taxas de aquisições em operações que, a princípio, contribuem para a diversificação e remuneração do FII.
Realizaremos a análise detalhada da emissão em breve.
CPTS11 – Capitânia Securities FII
O CPTS realizou o desdobramento das cotas na proporção de 1:10.
Assim, para cada cota emissão detida no dia 25/09/2023, o investidor recebeu mais nove cotas, totalizando 10 cotas.
As cotas desdobradas passaram a ser negociadas a partir do dia 26 de setembro.
Com isso, o Fundo passará de 31.728.814 cotas para 317.828.140.
Lembramos que o desdobramento não altera o patrimônio do Fundo (ou do cotista), mas contribui para maior liquidez, mesmo já sendo um dos FIIs com os maiores volumes médios de negociação.
Com isso, o CPTS fará parte do que chamamos de FIIs “base 10”, quando as cotas são negociadas próximas aos R$10.
