A Carteira 200 para Crescer, criada pela EQI Research como sugestão para quem quer começar a investir em Fundos Imobiliários com um valor relativamente pequeno, completou um ano.
A proposta é construir a carteira com aportes mensais de R$ 200,00, além do reinvestimento de todos os dividendos recebidos, maximizando o acúmulo de capital.
No período de 09/04 a 09/05, a carteira apresentou um desempenho de -1,05%, acumulando R$23,40 de proventos recebidos. O valor representa uma rentabilidade de proventos (DY) de 0,90% em relação ao preço dos FIIs na data de anúncio de pagamento.
Carolina Borges, analista de Fundos Imobiliários da EQI Research e responsável pela montagem da carteira, lembra que como o DY é a divisão entre os proventos pagos e o valor de mercado dos FIIs na data de anúncio de pagamento, caso o valor de mercado apresente uma queda e o valor nominal pago se mantenha constante, o DY sobe. De modo análogo, o inverso também é verdadeiro. Por isso, é importante avaliar o crescimento do fluxo de caixa pago ao investidor e o patrimônio total da carteira em conjunto.
Para auxiliar no acompanhamento da evolução da carteira, além do crescimento do patrimônio acumulado, a analista destaca que definiu algumas metas, que servem para motivar e guiar o investidor ao longo do caminho.
- Comprar uma cota de FII apenas com os proventos recebidos: atingindo depois de quatro meses de aportes.
- Aumentar o aporte em 10% com o valor dos proventos recebidos: atingido depois de onze meses de aportes.
- Aumentar o aporte em 30% com o valor dos proventos recebidos: meta atual.
Carteira 200 para Crescer completa 1 ano
Como o nome diz, a Carteira 200 é um projeto para acúmulo de patrimônio a partir de aportes relativamente pequenos, de R$ 200 por mês, que são usados para a compra de cotas de fundos imobiliários. Além do investimento mensal, os dividendos distribuídos pelos fundos também são reinvestidos na compra de cotas.
A carteira teve seu primeiro aporte no dia 02 de maio de 2023, momento que a EQI Research simulou a aquisição de quatro FIIs: BPFF11, BTCI11, EQIR11 e GARE11. Hoje, um ano depois e com os recorrentes aportes de R$200, a carteira já acumula cerca de R$2.800 em patrimônio.
Nesta revisão, Carolina destaca que será incluído o sétimo FII na carteira, que começa a ganhar robustez em relação à diversificação. No limite, a Carteira 200 irá convergir para a Carteira EQI FIIs, nossa estratégia principal em Fundos Imobiliários.
“Nosso objetivo foi, e continua sendo, auxiliar aquele investidor que está começando a conhecer os FIIs ou que tradicionalmente investe em renda fixa e está buscando entender melhor o universo dos Fundos Imobiliários – seja para uma maior rentabilidade, diversificação de portfólio e/ou construção de renda complementar para aposentadoria“, diz a analista.
Desempenho mensal da Carteira 200 (base 100)
Aporte de Maio
Para o mês de maio, a carteira receberá o FII BTLG11 , do segmento de galpões logísticos. Atualmente, o BTLG possui participação em 22 imóveis, 54 locatários e 667 mil m² de área bruta locável (ABL). Uma das características mais importantes para a geração de renda consistente em galpões logísticos é a localização próxima aos grandes centros, onde a demanda é mais aquecida.
A estratégia de investimento do BTLG é focada em ativos na região sudeste, de maior densidade demográfica, sendo que 57% da receita é proveniente de condomínios logísticos distantes até 60 km da cidade de São Paulo. Com a inclusão do BTLG, adicionaremos o primeiro FII puramente logístico à carteira.
O novo caixa disponível para aporte é de R$225,90. Este valor inclui o aporte de R$200, os proventos recebidos de R$23,40 e o caixa remanescente do mês anterior, de R$2,50.
Neste mês, o aporte no BTLG representará boa parte da destinação dos recursos, que serão divididos da seguinte forma:
- 02 cotas de BTLG11;
- 02 cotas de CPTS11.
A tabela a seguir mostra a composição atual da carteira após o novo aporte, com um caixa remanescente de R$4,00, que será utilizado no próximo mês.
Composição da Carteira 200 para Crescer
Para uma melhor explicação dos detalhes da carteira, Luís Moran, Head e Fundador da EQI Research, e Carol Borges, analista de Fundos Imobiliários da EQI Research, estarão AO VIVO hoje na edição da Live Semanal da EQI Research.
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Carteira 200 para Crescer: resumo dos ativos recomendados
A Carteira atualmente é formada por sete FIIs, balanceando a exposição setorial com a inclusão de fundos de papel com boa qualidade de crédito, fundos de tijolo e fundo de fundos.
BPFF11 – Fundo de Fundos
- Pontos positivos: com o objetivo de trazer uma diversificação imediata, aliado com o bom potencial de valorização, o FOF gerido pela Plural é diversificado entre papel (47% do PL) e tijolo (53% do PL), com uma carteira focada em ativos de qualidade. As maiores posições em papel estão em KNIP, KNCR e HGCR, enquanto as de tijolo são BTLG, HGRU e XPLG. Adquirir BPFF é equivalente a comprar a carteira do Fundo com um desconto atual de 7% em relação a compra individual no mercado secundário.
- Pontos negativos: ao valor de mercado de um FOF depende fortemente do desempenho dos ativos do portfólio e da capacidade da gestão de fazer boas alocações. Com isso, o BPFF é um ativo que irá apresentar correlação positiva com o IFIX, geralmente com variações mais fortes, tanto positivas quanto negativas.
BTCI11 – Fundo de Papel
- Pontos positivos: carteira de CRIs indexada ao IPCA (67% do PL) e CDI (com 29% do PL), com predominância dos segmentos residencial, logístico e shopping. Assim, o BTCI possui boa diversificação entre indexadores e segmentos. A aquisição com desconto frente ao valor patrimonial poderá potencializar o retorno no médio prazo.
- Pontos negativos: o BTCI mescla CRIs de baixo risco com CRIs de médio risco no portfólio, buscando rentabilidades mais atrativas, com ativos a CDI+1,50% e CDI+6%. Essas operações mais arriscadas demandam mais atenção e acompanhamento por parte da gestão e não devem representar parcela significativa do portfólio do Fundo.
CPTS11 – Fundo de Papel
- Pontos positivos: o CPTS possui uma característica híbrida, com 69% dos ativos em CRIs e 30% em cotas de outros FIIs. Da carteira de FIIs, mais de 85% estão alocados em tijolo. Essa estratégia fez o CPTS passar por momentos desafiadores em relação à cotação de mercado, que é muito sensível aos proventos. Com a carteira de FIIs não entregando os mesmos resultados de outrora, e dada a dificuldade em realizar giros com ganho de capital, os proventos do CPTS oscilaram muito nos últimos meses. No entanto, o cenário atual já mudou. A Capitânia vem realizando giros na carteira de CRIs com o objetivo de aumentar a taxa média do portfólio. Praticamente 100% dos CRIs estavam indexados ao IPCA com prêmio médio de 7,3%.
- Pontos negativos: os principais riscos vêm da execução da tese de reciclagem e da alavancagem do Fundo. Cerca de 15% do PL estão alocados em operações compromissadas com CRI, com um custo de CDI+0,78% ao ano. Comparando a carteira de CRIs com o custo das compromissadas, a operação é positiva em cenários de inflação mais elevada. Nos períodos deflacionários, por exemplo, o custo das operações foi superior à receita dos CRIs, sendo detratora do resultado do Fundo. Por outro lado, a queda na taxa de juros irá reduzir o custo dessas operações, podendo potencializar o retorno.
EQIR11 – Fundo de Papel
- Pontos positivos: o fundo possui 88% de exposição ao IPCA, com um cupom médio de 8,8% ao ano, em linha com o nível de risco assumido pelo FII. Possui boa diversificação setorial, com predominância do segmento de varejo e devedores como o Oba, Quero-Quero e Pague Menos. O atual nível de desconto do FII (cerca de 13% frente ao valor patrimonial) também potencializa o retorno no médio prazo.
- Pontos negativos: o EQIR possui baixa média de liquidez diária. No entanto, para o propósito apresentado aqui, a liquidez atenderia a maioria dos investidores. O segmento de loteamentos é um ponto de alerta para exposição, que carrega um maior risco operacional.
GARE11 – Híbrido
- Pontos positivos: possui 100% de contratos atípicos, com prazo médio remanescente de cerca de 9 anos, todos reajustados pelo IPCA. Esta característica traz certa previsibilidade para o fluxo de caixa do FII. Possui cinco imóveis no portfólio, localizados nos estados do RS, SP, BA e PE, e grandes empresas como inquilinos: BRF, Air Liquide e Souza Cruz. O Fundo está realizando aquisição de imóveis do segmento de renda urbana. Assim que consolidadas as informações no relatório gerencial, atualizaremos nosso resumo.
- Pontos negativos: o GARE tem 18% de alavancagem (dívida sobre o total dos ativos). Os prazos de liquidação das dívidas coincidem com o vencimento dos contratos, com o mesmo indexador de correção (IPCA).
RBRF11 – Multiestratégia
- Pontos positivos: o fundo possui 17 FIIs e 8 CRIs no portfólio, com maior exposição à estratégia de tijolo. No médio a longo prazo, ativos de ótima qualidade e localização irão entregar resultados acima da média ao investidor. Dentre os FOFs e multiestratégia, é um dos que apresenta boa exposição ao segmento corporativo e de shoppings, contribuindo para a diversificação da nossa carteira.
- Pontos negativos: ao valor de mercado de um FOF depende fortemente do desempenho dos ativos do portfólio e da capacidade da gestão de fazer boas alocações. Com isso, o RBRF é um ativo que irá apresentar correlação positiva com o IFIX, geralmente com variações mais fortes, tanto positivas quanto negativas.
Para ter acesso ao relatório completo da Carteira 200 de FIIs, basta cadastrar-se gratuitamente na EQI Research e poder ver outras recomendações e análises detalhadas de investimentos assinadas pelo time de especialistas da casa.
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