Como os brasileiros tradicionalmente têm um grande interesse por imóveis, uma das formas mais tradicionais de investimento, o mercado está se tornando cada vez mais dinâmico. No entanto, antes de começar, é importante compreender os fatores que devem ser considerados para garantir um bom investimento, como por exemplo, qual a melhor cidade para investir em um imóvel.
Outro ponto importante é que as vendas de imóveis novos aumentaram em 2023 em comparação a 2022, e o mercado imobiliário está aquecido, com tendência de permanecer assim em 2024. Um dos fatores que impulsionam esse movimento é a gradual redução das taxas de juros do crédito imobiliário. Embora as reduções sejam modestas, a tendência aponta para um futuro próximo com mais facilidade para adquirir imóveis.
Para ajudá-lo a tomar decisões mais informadas, veja a seguir os principais fatores a serem considerados antes de comprar um imóvel para investimento.
Balneário Camboriú – Santa Catarina
A cidade de Santa Catarina é considerada uma das melhores para investir em imóveis devido à alta valorização na região.
Segundo o índice FipeZAP+ de agosto de 2023, o custo médio do m² de venda de imóveis residenciais na cidade é o mais alto do Brasil, atingindo R$ 12.435,00.
Além disso, a cidade é um destino preferido de muitos famosos, como Neymar, Luan Santana e Sorocaba (da dupla Fernando e Sorocaba), que possuem propriedades luxuosas no local.
Vitória – Espírito Santo
Situada na região litorânea e abençoada com belezas naturais exuberantes que atraem turistas de todo o Brasil, Vitória é considerada uma das melhores cidades do Sudeste para se viver. A revista Exame a elegeu como a cidade com o melhor capital humano do Brasil.
A região oferece uma ampla variedade de imóveis, atendendo a diferentes preferências, todos situados em locais privilegiados com clima ameno e uma rica diversidade cultural.
Outro destaque da cidade é a presença de várias empresas nacionais e internacionais, como Petrobras com ROL e ArcelorMittal, que impulsionam o mercado de trabalho e o setor financeiro, aumentando a demanda por imóveis e maximizando os investimentos.
Por isso, o custo médio do m² dos imóveis residenciais em Vitória é de R$ 10.626,00, um dos mais altos do Brasil, garantindo ótimos retornos sobre investimentos imobiliários.
Rio de Janeiro – RJ
Conhecida mundialmente por suas paisagens naturais, praias, carnaval e pelo Cristo Redentor, a capital do Rio de Janeiro atrai milhares de turistas todos os anos, aquecendo o setor imobiliário.
Além disso, muitas pessoas chegam à cidade em busca de oportunidades profissionais, graças à presença de inúmeras empresas, incluindo grandes corporações de renome internacional. Isso aumenta a demanda por imóveis, tanto para aluguel quanto para compra. Em agosto de 2023, o custo médio do m² chegou a R$ 9.929,00.
Essa situação cria uma excelente oportunidade de investimento, oferecendo ótima rentabilidade e valorização imobiliária.
Florianópolis – Santa Catarina
Situada na região leste do estado de Santa Catarina, na área litorânea, a cidade de Florianópolis, também conhecida como a Ilha da Magia, é uma das melhores cidades para investir em imóveis por diversos motivos.
Repleta de belezas naturais e inúmeras praias, incluindo algumas das mais famosas do Brasil, como Joaquina, Ingleses e Jurerê Internacional, Florianópolis atrai milhares de turistas todos os anos durante a alta temporada. Isso aumenta a demanda por imóveis para alugar e comprar, aquecendo o mercado imobiliário.
De acordo com o índice FipeZAP+, o custo médio do m² na região é de R$ 10.448,00. Graças ao turismo, a cidade possui uma excelente infraestrutura, comércio em constante expansão e diversos outros atrativos. Esses fatores garantem que Florianópolis esteja entre as melhores cidades para se viver no Brasil, segundo a ONU.
Itapema – Santa Catarina
Assim como Balneário Camboriú e Florianópolis, Itapema é uma cidade litorânea situada em Santa Catarina. Conhecida por suas belas praias e proximidade com outras cidades de destaque no setor imobiliário, Itapema se destaca como uma das cidades com o maior custo do m², de acordo com o Índice FipeZAP+.
A cidade oferece uma excelente infraestrutura, diversas opções de lazer e entretenimento, um comércio diversificado e uma ampla variedade de imóveis, incluindo opções de luxo. O setor imobiliário está em constante crescimento, com novos imóveis sendo construídos anualmente.
Outro fator que atrai muitos investidores é a localização privilegiada da cidade, com fácil acesso a outras cidades e praias conhecidas, como Bombinhas e Governador Celso Ramos. Essas regiões atraem milhares de turistas, aumentando a demanda por imóveis na área.
São Bernardo do Campo – São Paulo
São Paulo continua sendo uma das principais escolhas para quem busca uma cidade metropolitana, mas muitos investidores estão começando a olhar para cidades vizinhas em busca de melhor qualidade de vida.
Nesse contexto, São Bernardo do Campo se destaca como uma excelente opção para investimentos imobiliários. Localizada ao leste do estado de São Paulo, a cidade é uma das maiores da região do ABC Paulista.
Com uma infraestrutura de alta qualidade e um elevado Índice de Desenvolvimento Humano (IDHM), que considera fatores como saúde, educação, renda, trabalho, habitação e vulnerabilidade social, São Bernardo do Campo atrai novos investimentos.
Assim, a cidade oferece boas oportunidades de rentabilidade e valorização dos imóveis, com o valor médio do m² dos imóveis sendo de R$ 5.852,00 em agosto de 2023.
Campo Grande – Mato Grosso do Sul
Devido ao crescimento impulsionado pelo setor agropecuário, Campo Grande se destaca como uma excelente cidade para investir em imóveis, especialmente para quem busca propriedades rurais.
Com a crescente importância da agroindústria na região, a cidade está recebendo investimentos contínuos em infraestrutura e oferecendo diversas oportunidades profissionais no setor industrial.
De acordo com o Índice FipeZAP+, o custo médio do m² dos imóveis residenciais em Campo Grande é de R$ 5.700,00.
Como escolher uma cidade para investir?
Ao escolher a cidade ideal para investir, é importante considerar aspectos macroeconômicos como a taxa de juros, a inflação e o crescimento econômico do país.
Na última reunião, o Comitê de Política Monetária (Copom) decidiu por unanimidade manter a taxa Selic em 10,50% ao ano. Esta decisão, tomada com 9 votos a favor, foi anunciada após o encerramento da reunião.
Com a expectativa de uma possível queda na Selic, a pressão sobre o financiamento imobiliário deve diminuir, o que pode favorecer a valorização dos investimentos em imóveis em diversas cidades e estados.
Para quem planeja investir nos próximos cinco anos, os especialistas recomendam definir o ciclo de investimento desejado, pois investimentos imobiliários geralmente exigem horizontes longos.
Para aqueles que pretendem financiar a compra de um imóvel, é importante considerar a volatilidade do mercado ao longo do contrato. Além de analisar a taxa de juros e o preço dos imóveis no presente, é fundamental entender como esses fatores podem evoluir durante todo o ciclo de compromisso financeiro.
Importância da diversificação na hora de investir
É importante lembrar que a diversificação é essencial para manter uma carteira e um patrimônio equilibrados e seguros. Para quem deseja investir no mercado imobiliário sem lidar com a posse direta de propriedades, os fundos imobiliários são uma alternativa eficaz. Eles oferecem a segurança dos imóveis, junto com a flexibilidade e liquidez dos ativos financeiros.
Embora investir em imóveis tenha suas vantagens, concentrar todos os recursos em um único tipo de investimento não é recomendado. A diversificação é uma estratégia chave para reduzir riscos. Isso significa distribuir investimentos entre diferentes tipos de ativos, como ações, títulos públicos, fundos de investimento e imóveis, o que protege o investidor da volatilidade de um mercado específico e possibilita melhores retornos ajustados ao risco.
Uma carteira de investimentos diversificada é fundamental para garantir rendimentos passivos, contribuindo para a construção de um patrimônio sólido e consistente ao longo do tempo.
Fundos Imobiliários: alternativa para investir em imóveis
Os FIIs permitem que os investidores comprem cotas de fundos que possuem e administram uma carteira de imóveis, recebendo rendimentos proporcionais aos aluguéis e valorizações dos imóveis do fundo. Tudo isso sem a necessidade de lidar com o inquilino ou demais responsabilidades de proprietários.
Esse tipo de investimento é uma alternativa viável, com a combinação da segurança dos imóveis com a liquidez e flexibilidade dos ativos financeiros.
Além disso, a gestão é feita por profissionais que cuidam da seleção, compra, venda e administração dos imóveis, o que libera o investidor da tarefa diária de gestão.
Também é possível começar a investir no mercado imobiliário com FIIs a partir de um capital menor do que o necessário para a compra de um imóvel.
Antes de tudo, é importante que o investidor analise diversos aspectos, como os fundamentos, a gestão do fundo e performance ao longo dos meses. Não há uma fórmula mágica ou ativo fixo, mas sim variáveis.
Uma boa pedida é selecionar casas de análise de confiança para ter um apoio de profissionais na hora de sua seleção. Aproveite e conheça a Planilha Imóveis x Fundos Imobiliários.
FIIs ou imóvel? Baixe planilha
Na dúvida entre investir em FIIs ou imóvel, o que é o melhor? Pois saiba que esta decisão depende de resposta a duas questões, como ensina a analista de FIIs Carolina Borges, da EQI Research.
Primeiro, qual o seu perfil de investidor? Conservador, moderado ou arrojado? Sim, porque a expectativa de retorno de qualquer investimento está diretamente ligada ao quanto de risco você topa encarar – quanto mais risco, maior a rentabilidade, esta é a regra geral.
Segundo, qual o aluguel recebido ou esperado do imóvel físico em questão? Isto será necessário para saber se o bem fica isento ou não do imposto de renda.
Como usar a planilha?
Carolina explica que a planilha pode ser usada tanto para quem já tem o imóvel físico e quer saber se vale a pena vendê-lo para aplicar o dinheiro em FIIs, quanto para o inverso: quem tem FIIs e pensa em vender suas cotas e adquirir um imóvel.
Também pode ser usada por aqueles que têm a quantia em espécie (ou a meta de juntá-la) e está em dúvida sobre a correta destinação do recurso.
Neste último caso, ela orienta, é importante ter em mente, ao menos, um valor aproximado do imóvel físico desejado e do possível aluguel que você obteria, caso optasse por comprá-lo – o que é possível saber, buscando a média dos imóveis na região da cidade almejada.
Dito isto, vamos, de fato, à planilha.
A primeira coisa é que você deve baixar a planilha em seu computador. Depois, deve se atentar apenas aos campos verdes que terão que ser preenchidos:
- Valor do imóvel
- Aluguel Bruto mensal
- Rentabilidade média mensal dos FIIs
Sobre a rentabilidade média dos FIIs, ensina Carolina, você pode inserir a rentabilidade que já possui em sua carteira de fundos imobiliários ou pode simplesmente deixar o preenchimento automático de acordo com o perfil de investidor.
Simulação com imóvel de R$ 240 mil
Em uma simulação com imóvel de R$ 240 mil e um aluguel bruto de R$ 1.800 mensais, como na imagem abaixo, fica constatado que, para um perfil conservador de investidor, a rentabilidade seria maior com o aluguel do imóvel físico.
Já na mesma simulação, tanto os perfis moderado quanto arrojado teria mais rentabilidade com FIIs.
“Nem todo aluguel é tributável, dependendo da faixa de renda do investidor. E, neste caso específico citado, o aluguel mensal representa 0,75% do valor do imóvel. Ou seja, é bastante, é difícil que isso se confirme na prática, costuma ser menos. Neste caso, especificamente, para o conservador o imóvel seria a melhor opção. Já para moderado e arrojado, a melhor rentabilidade estaria nos FIIs”, diz Carolina Borges.
Os aluguéis isentos de imposto são os que se enquadram em até R$ 1.903,98 mensais.
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