Para entender o que é o IVAR é preciso conhecer a dinâmica recente do mercado imobiliário. Com a crise da pandemia, o IGP-M saltou absurdamente e sua aplicação aos contratos de aluguéis se tornou inviável. Nesse cenário, surgiu uma nova opção, lançada pela FGV no último dia 11.
Confira no texto a seguir mais detalhes sobre esse novo indicador.
O que é o IVAR?
A sigla quer dizer “Índice de Variação de Aluguéis Residenciais”. Trata-se do novo indicador de reajustes de aluguel lançado pela FVG. Ele tem a função de refletir melhor a realidade dos preços dos contratos visto que o antigo índice se descolava muito da realidade.
Devido às grandes altas recentes do IGP-M, a FGV se viu na obrigação de formular um novo índice para ser aplicado aos contratos de aluguéis.
De fato, o IVAR não é novo. Seu cálculo já era feito antigamente só que com outra metodologia. Antes, ele era um sub índice de dois indicadores: o IPC-S e o próprio IGP-M.
Para chegar ao seu valor antigo, a conta tomava por base o preço anunciado dos aluguéis em questão. No entanto, muitas vezes esse não era o preço de fechamento do contrato.
Os proprietários de imóveis deixavam o anúncio em um preço que tinha margem para negociação. E de fato isso acontecia, com a conclusão do negócio em um valor abaixo do preço divulgado.
Assim, foi necessário buscar outra forma de cálculo que refletisse melhor a realidade praticada no mercado.
Como o IVAR é calculado?
O modo de cálculo do IVAR é muito interessante e tem a capacidade de mostrar o que realmente está acontecendo no mercado imobiliário em relação aos contratos de aluguéis residenciais já firmados.
Para tanto, ele toma como referência o preço de fechamento de nada menos que 10 mil contratos de quatro cidades diferentes: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.
A instituição afirma que desejaria que mais cidades fizessem parte do cálculo do IVAR, pois assim seria possível refletir ainda melhor a realidade do país inteiro, que possui fortes características regionais.
No entanto, conseguir essas informações é difícil e, no momento, apenas essas 4 cidades compõe o índice.
À medida que o indicador vá sendo adotado, será possível que outros municípios integrem a lista. Para compensar o baixo número de capitais aderentes ao cálculo, há um grande número de contratos.
Vale frisar que pelo menos três fatores são considerados para a formação do IVAR: o valor do aluguel contratado, o reajuste de locações já firmadas e as características do imóvel objeto da negociação.
Porque o IVAR é um candidato a ser o substituto do IGP-M?
Para início de conversa, o IGP-M sequer foi criado para ser aplicado em contratos imobiliários. Sua composição reflete a variação dos preços do atacado e isso é fácil de perceber.
Isso é dado pela presença de três outros índices: IPA-M (60%), IPC-M (30%) e INCC (10%). Ou seja, a menor parte do indicador é relacionado ao setor de construção, que tem alguma coisa a ver com locação de imóveis.
A adoção do IGP-M aos contratos de aluguéis ocorreu na década de 80, quando o país vivia uma época de hiperinflação. Nesse tempo, essa foi a forma que os donos de imóveis encontraram para proteger seu patrimônio.
No entanto, na prática atual o índice não refletia o que realmente acontecia no mercado, com o IGP-M sendo muitas vezes deixado de lado.
Um bom exemplo foi o acumulado do ano de 2020 e 2021 do IGP-M: 20% e 17%, respectivamente. E isso em uma época de crise muito forte causada pela pandemia.
Foi quando percebeu-se (finalmente) que um novo indicador precisava entrar em cena, e o IVAR é um forte candidato a substituir o IGP-M nos contratos de aluguéis.
Quais foram as causas da aceleração abrupta do IGP-M?
A pandemia afetou todos os mercados do planeta. Com a quebra de fornecimento nas cadeias produtivas, muitos materiais alcançaram preços absurdos.
Um bom exemplo são as commodities, que sofrem regulação no mercado internacional.
Mais absurdo do que essa alta de preços é o fato de que o IGP-M sofre essa valorização, já que também é atrelado ao dólar.
Agora pense bem: o que o petróleo tem a ver com moradia? E o minério de ferro, como poderia afetar o preço de aluguel de um imóvel já construído há 20 anos.
Por tudo isso, não faz o menor sentido ter a aplicação da alta do IGP-M em contratos de aluguéis residenciais. Tanto que na prática quase ninguém aplicou recentemente.
Com um acumulado de 37% em apenas 2 anos, os donos de imóveis precisaram renegociar o reajuste com seus inquilinos, sob pena de perdê-los.
Isso mostra que o IGP-M não é em nada adequado a contratos de aluguéis. Se isso não fosse verdade, a própria FGV não teria lançado o IVAR.
O IVAR é o indicador oficial de reajustes de aluguéis agora?
Infelizmente, não se pode afirmar isso. Não existe nenhum tipo de lei que obrigue a adoção do IVAR aos contratos de aluguéis, como nunca houve uma determinação de que fosse o IGP-M.
Na prática, tudo não passou de uma convenção. Como o IGP-M tradicionalmente vive em patamares altos, sempre foi cômodo para os donos de imóveis tentar adotá-los. Mas a pandemia mostrou a impossibilidade disso continuar.
Outro exemplo é a plataforma do Tesouro Direto. Existia antigamente um título indexado ao IGP-M. Mas pela sua alta valorização, o papel deixou de ser oferecido.
Nem o governo aguenta pagar tamanho acúmulo de juros. Que dirá o mercado tradicional representado pelos aluguéis.
Enfim, a ampla utilização do IVAR dependerá das imobiliárias e donos de imóveis. Isso se considerarmos uma parte do contrato, já que todo instrumento jurídico tem pelo menos duas partes.
Isso quer dizer que se os locatários fizerem pressão, o IVAR pode ser amplamente aceito. Além disso, há a concorrência: contratos indexados ao IVAR serão mais propensos a serem aceitos.
Saber o que é o IVAR ajuda na precificação correta dos contratos de aluguéis. Isso é bom para todos os participantes, pois o IGP-M há muito destoou da realidade. Trata-se de um mecanismo que tenta impor uma alta absurda de preços em um mercado em crise. Enfim, agora existe uma boa referência para esses contratos, basta que haja adoção massiva.
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