O fundo imobiliário BRCR11 tem seu objetivo concentrado no mercado de imóveis comerciais, sobretudo prédios corporativos e salas comerciais. As crises recentes afetaram seu valor, mas ele segue firme no páreo.
Acompanhe a leitura deste artigo para conhecer melhor esse veículo de investimentos que já atua no mercado brasileiro há mais de 10 anos.
Fique por dentro de seus ativos e de suas estratégias de investimento.
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BRCR11: descritivo geral
O FII BRCR11 é um fundo de investimento imobiliário do tipo “tijolo”. Isso quer dizer que a principal destinação de seus recursos é voltada a imóveis físicos. Nesse caso, são empreendimentos de escritórios.
O nome completo desse FII é BTG Pactual Corporate Office Fund. Sua estratégia predominante visa auferir lucros com o recebimento de aluguéis vindos de salas comerciais.
Para isso, busca imóveis com grande potencial de valorização, pois junto a isso vem a oportunidade de reajustar os aluguéis de uma forma mais agressiva e elevar o fluxo de recebimentos para o fundo e seus cotistas.
Segundo a ANBIMA, o BTG Pactual Corporate Office Fund é um fundo de gestão ativa e de segmento híbrido. Isso evidencia que além do emprego dos recursos em imóveis físicos, o fundo também pode aplicar em direitos.
No momento atual, o patrimônio do BRCR11 é expressivo, pois chega a quase R$ 2,8 bilhões. O número de cotistas também é alto, passando de 137 mil. Já sua participação no IFIX é de nada menos que 1,72%.
Os ativos nos quais o BRCR11 tem participação são bem localizados e de renome. Alguns exemplos são o Edifício Volkswagen, em Jabaquara/SP, e Diamond Tower, no bairro do Morumbi em São Paulo.
BRCR11: características do fundo
O fundo imobiliário BRCR11 tem por objetivo o investimento nos ativos comerciais com características específicas. Uma delas é que estejam situados em locais de grande movimentação.
Como exemplo, podemos citar os shopping centers, grandes centros comerciais ou mesmo ruas e avenidas de grande movimento.
Esses imóveis podem estar já prontos ou ainda em fase de construção. Além da aquisição destes, o fundo também poderá realizar investimentos em direitos sobre empreendimentos imobiliários desse tipo.
A finalidade do investimento em direitos visa auferir lucro com sua posterior venda, arrendamento ou mesmo a locação das unidades. Poderão ainda ser cedidos a terceiros por meio de negociação prevista em regulamento.
A administração do BRCR11 fica a cargo do BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM e a taxa cobrada dos cotistas referente a esse serviço é de 0,25% ao ano, com um valor mínimo de R$ 30 mil.
Já pela gestão dos recursos incide uma taxa de 1,50% sobre o valor patrimonial do fundo se ele fizer parte do IFIX. Seus rendimentos são distribuídos aos membros em percentual de 95%, sempre até o 10° dia útil do mês seguinte.
Muitos imóveis os quais o fundo tem participação ficam nas áreas mais nobres do Brasil. Até mesmo por isso, a localização dos ativos está concentrada nos estados de São Paulo e do Rio de Janeiro.
Ao todo são 15 ativos: 10 no estado de São Paulo e 5 no estado do Rio de Janeiro. Já a taxa de ocupação não é tão alta assim, sendo registrada como 75% no fechamento de março de 2022. Ou seja, uma taxa de 25% de vacância.
Histórico de cotação do BRCR11
As cotas do BRCR11 tiveram um lançamento estrondoso no mercado que refletiu em sua valorização. Tendo o início das negociações em dezembro de 2010 a R$ 100,00, logo se destacaram.
Apenas 6 meses depois de seu lançamento inicial, uma forte valorização teve início. Em meados de 2012, o ganho já era de mais de 57%, com a cota valendo R$ 157,00. Seu ápice foi em fevereiro de 2013, com o valor de R$ 161,00.
A partir daí um movimento descendente teve início até alcançar a mínima em janeiro de 2016 de R$ 76,00. Do topo até o vale foram mais de 50% de desvalorização.
Quando olhamos nos últimos 12 meses, o histórico de cotação nos mostra um movimento de descida complementado por uma ascensão posterior. De maio a novembro de 2021, a cota perdeu 24%, indo de R$ 82,00 para R$ 62,00.
Mas a partir desse ponto seu valor se recuperou, chegando a aumentar em 16%, com a cotação sendo de R$ 72,00. Houve queda de 7% e a cota agora é negociada em torno de R$ 67,00.
No acumulado de 12 meses, a perda foi de 18% e o preço da cota com base no fechamento de 17 de maio deste ano foi de R$ 67,50.
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BRCR11: distribuição de dividendos
No quesito distribuição de dividendos, o BRCR11 preza pela regularidade dos proventos. Ainda que no passado eles tenham tido um dividend yield (DY) maior, eles costumam ser o mesmo mês após mês.
Enquanto de 2012 a 2016 os pagamentos ficaram próximos de 1,00% ao mês de DY, desde 2017 eles foram trazidos para o valor em torno de 0,50% ao mês. Recentemente houve elevação no DY por conta da queda da cota.
Em abril último, por exemplo, foram pagos R$ 0,50 de proventos, o que resultou em um DY de 0,74%. No trimestre que se passou, o total foi de R$ 1,50, com DY de 2,22%. Em 6 meses, o valor pago foi de R$ 3,00 e DY de 4,44%.
Já no período semestral, o valor pago total foi de R$ 5,76 e DY de 8,53%. Em todo o período de existência do fundo, o retorno ao investidor já acumula mais de 168% de DY, com um montante acumulado de R$ 113,58.
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Simulação de aplicação BRCR11
Em um cenário simulado de aplicação considerando o período dos 12 meses passados, o resultado não é positivo, infelizmente.
Simulando uma aplicação de R$ 50 mil 1 ano atrás, o montante obtido hoje seria de R$ 45.251,79. Isso implica em uma desvalorização de 9,50% do capital inicial.
Por um lado, temos um patrimônio final de R$ 41.261,05 resultante da desvalorização da cota. Por outro lado, há um pagamento de proventos totais de R$ 3.990,74, o que compensa um pouco a perda.
No entanto, é possível perceber por esse resultado os efeitos das crises atuais enfrentadas pelo Brasil e pelo mundo. Por conta da alta vacância, a apuração de rendimento no caso do BRCR11 acabou não sendo positiva.
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