O fundo imobiliário BB Progressivo II (BBPO11) foi criado em 2012 para adquirir agências e centros administrativos do Banco do Brasil e alugá-los à própria instituição. O objetivo no fundo não é a venda desses ativos, e sim a geração de renda por meio da locação dos imóveis.
Esse fundo imobiliário é composto por 64 imóveis, distribuídos por todo o país. As maiores concentrações desses prédios estão em São Paulo (38,1%), Minas (15,5%) e Paraná (9,2%).
O prazo inicial dos aluguéis foi de 10 anos, com vencimento em novembro de 2022. Os valores são corrigidos anualmente pelo IPCA. Ao término das locações, o banco terá a prerrogativa nas renovações, que serão de cinco anos.
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Características do fundo
O BBPO11 é um fundo de gestão passiva, com prazo de duração indeterminado e destinado a investidores em geral. A Votorantim Asset Management é a administradora do fundo.
O fundo possui 7,7% de ativos de renda fixa em sua composição. Os restantes 92,3% correspondem a imóveis para renda. A taxa de administração é de 0,28% e a distribuição de rendimentos é mensal, com pagamentos no 10° dia útil do mês.
Conforme último relatório gerencial, de junho de 2020, o fundo conta com 66.840 cotistas. O Dividend Yield é de 1,04%, calculado sobre a cota patrimonial.
Acontecimentos recentes
O BBPO11 sofreu um baque neste ano, depois que o Banco do Brasil decidiu devolver parte dos imóveis alugados.
No início de julho, o Banco do Brasil anunciou um programa para melhorar a eficiência de sua gestão. O planejamento, elaborado no fim de 2019, foi antecipado devido à expansão do home office durante a pandemia.
A estratégia prevê a devolução de alguns imóveis locados nos principais estados brasileiros. Todavia, essa reestruturação será aplicada apenas aos grandes centros administrativos, não às agências ou aos pequenos escritórios do banco.
As publicações na mídia sobre a desocupação desses prédios ocasionaram queda de 16% no valor das cotas do BBP011 no mês de julho.
Entretanto, em comunicado ao mercado em 8 de julho, o BB esclarece que não manifestou a intenção de entregar os imóveis que formam o fundo.
O FII destacou, no relatório gerencial, que os imóveis possuem contrato com o Banco do Brasil com vencimento em novembro de 2022.
Cabe também observar que, conforme regulamento, no caso de desocupação antecipada, o banco se compromete a pagar o aluguel remanescente a título indenizatório.
Isso corrobora com a perspectiva positiva do fundo por parte dos gestores do FII, que não enxergam riscos elevados no curto prazo.
Evolução do fundo
Veja abaixo o desempenho do fundo desde sua criação:
Observa-se que, no ano, sua cota de mercado ainda apresenta rentabilidade negativa. Entretanto, seu desempenho no semestre permanece bem acima do IFIX (link).
Além disso, desde seu início, o histórico supera indicadores como CDI e IPCA, além do próprio IFIX.
Perspectivas
Em relatório de 09/07, a Eleven afirmou que o modelo híbrido entre o escritório e o home-office predominará no pós-pandemia.
Além disso, a Eleven afirmou que a demanda por edifícios comerciais de alto padrão se manterá elevada no longo prazo.
Por fim, os analistas da Eleven destacaram que o fundo está significativamente descontado frente aos valores do Patrimônio Líquido e valuation. Dessa forma, recomendam o exercício de direito de preferência e a compra do FII BRCR11.
