Um comunicado de fato relevante no dia 25 de janeiro, a Comissão de Valores Mobiliários entendeu que deveria haver alteração na forma de distribuição de proventos do fundo Maxi Renda. Isso colocou a indústria de fundos imobiliários em máxima atenção, pois os desdobramentos poderiam refletir em todos.
Para esmiuçar melhor este assunto, o escrito abaixo trata de como essa decisão impacta os fundos de investimento imobiliários. Leia a seguir e saiba de tudo!
O que foi a decisão da CVM em relação a fundos imobiliários em janeiro de 2022?
Na noite de 25 de janeiro de 2022, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) divulgou um “fato relevante” que colocou toda a indústria de fundos imobiliários em alerta.
Na verdade, a decisão não foi direcionada a todo o mercado, mas apenas a um fundo imobiliário em específico: o Maxi Renda, cujo código de negociação é o MXRF11.
Como se trata do fundo com maior número de cotistas (mais de 500 mil), o fato chamou atenção de todo o mercado.
Segundo a nota, a CVM proibiria o fundo de distribuir dividendos segundo o regime pelo qual é feito hoje, conhecido como regime de caixa.
Ao analisar todas as demonstrações financeiras do fundo, a CVM concluiu que a distribuição de proventos não poderia ter sido feito na forma de rendimentos, e sim como amortização.
Essa conclusão advém do fato que, para a CVM, um fundo imobiliário só poderia distribuir rendimentos caso registrasse saldo positivo na forma de lucro contábil, que engloba o lucro do caixa mais a marcação a mercado.
E esse “novo” entendimento pode afetar toda a indústria brasileira de fundos imobiliários, justamente no momento que experimenta o maior crescimento de todo a sua existência.
Qual é o efeito prático na troca de parâmetro para distribuição de proventos?
A troca de parâmetro para avaliar o montante a ser distribuído por um fundo imobiliário de regime de caixa para lucro contábil acaba por afetar consideravelmente o valor recebido pelos cotistas.
No primeiro caso, que é o praticado atualmente por toda a indústria de fundos imobiliários, há a apuração dos rendimentos recebidos, desconta os custos e distribui os proventos.
Já pelo regime de lucro contábil, além de fazer o exposto acima, também é necessário fazer uma reavaliação do valor patrimonial do fundo antes de fazer a distribuição de dividendos.
No caso dos fundos de tijolo, os imóveis precisariam ser reavaliados todo mês. Em fundos de fundos e fundos de papel, seria preciso considerar a marcação a mercado, ou seja, o valor de venda no dia da avaliação.
Se esse mecanismo for realmente implantado, isso significará que em algum mês (ou meses) pode ser que não haverá distribuição de proventos, pelo simples motivo de uma eventual avaliação patrimonial negativa.
Isso mesmo com o fundo gerando receita advinda de aluguéis, por exemplo. Afinal de contas, não é porque um imóvel tem seu valor patrimonial rebaixado que um inquilino deixa de pagar aluguel.
De que forma todo esse cenário impacta os fundos imobiliários?
Certamente o maior impacto dessa decisão sobre a indústria de fundos imobiliários é sobre o seu maior atrativo, que é a previsibilidade no recebimento dos dividendos. Atualmente, todos os meses os FIIs pagam proventos.
Se o regime for alterado para o lucro contábil, resultados negativos poderão ser registrados. Com isso, existe a forte possibilidade de que o fundo não pague dividendos aos seus cotistas.
Como essa é uma operação cumulativa, devido à avaliação patrimonial dos fundos, determinados veículos poderiam ficar até mesmo meses sem pagar dividendos.
Naturalmente, isso afastaria muitos cotistas da indústria de fundos de investimentos imobiliários, que certamente migrariam para outras aplicações com mais previsibilidade, como a própria renda fixa.
Nesse sentido, os fundos de fundos (conhecidos como FoFs) seriam os mais prejudicados, pois sua avaliação ocorre mensalmente por meio de suas cotas.
Já os fundos de tijolo poderiam ter prejuízo cumulativo por conta de sua avaliação patrimonial, já que se tratam de imóveis físicos. Por fim, os fundos de recebíveis seriam os menos impactados, provavelmente.
Porque o recebimento na forma de amortização é um problema?
Essa é uma ótimo pergunta, pois evidencia melhor como o problema de não receber dividendos como rendimento e sim como amortização é uma pedra no sapato do cotista.
Quando há o processo de amortização parcial, esse valor é deduzido do valor da cota. Afinal de contas, estamos falando de uma amortização.
Para ficar mais claro, basta imaginar a quitação antecipada de uma dívida, mas de forma parcial. Isso é uma amortização que faz com que o valor do principal diminua.
No caso dos fundos imobiliários, isso também acontece, só que em relação ao valor da cota adquirida.
Assim, se o investidor compra uma cota por R$ 100,00 e recebe R$ 10,00 de amortização em um dado ano, conclui-se que na verdade adquiriu a cota por R$ 90,00.
O problema aparece quando ocorre a venda dessa cota. Suponha que passe vários anos e o valor da cota no mercado subiu, enquanto mais amortizações foram pagas. A distância entre o preço de compra e venda só aumenta.
E qual é o resultado disso? Sim, isso mesmo, mais imposto a pagar, pois na interpretação contábil o lucro na alienação da cota foi maior. Consequentemente, mais imposto deverá ser pago.
Com isso, a isenção no imposto de renda fica meio que camuflada, além da previsibilidade no recebimento ser alterada. Pode-se concluir que isso reduz bastante os principais atrativos dos FIIs.
Qual é a situação atual da indústria de FIIs com a decisão da CVM?
A repercussão do fato relevante foi tanta que a CVM decidiu suspender a decisão no último dia 31. Ainda que fosse somente em relação ao Maxi Renda, toda a indústria ficou de olhos abertos.
A autarquia solicitou uma defesa formal em um prazo de 15 dias úteis, após os administradores do fundo terem protocolado o pedido de suspensão da decisão, que foi aceito.
As cenas do próximo capítulo são muito aguardadas por todo o mercado, já que uma decisão nesse sentido poderia prejudicar bastante um segmento que cresceu abruptamente nos últimos 2 anos.
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