O aluguel de FIIs é uma modalidade relativamente nova no mercado financeiro brasileiro. Em vigor desde novembro de 2020, já conquistou vários adeptos entre quem busca alternativas para investir no mercado imobiliário.
Na prática, o aluguel de FIIs é bem semelhante ao de ações. Ou seja, a modalidade permite que tanto o detentor do título quanto quem o aluga possa lucrar no mercado de FIIs.
Mas será que isso vale a pena? Quais as vantagens que o aluguel de FIIs pode trazer para o investidor? Para saber mais a respeito, continue a leitura e conheça as peculiaridades dessa operação.
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Como funciona o aluguel de FIIs
No aluguel de fundos imobiliários, o dono das cotas do fundo imobiliário é chamado de “doador”. Já quem está alugando as cotas é o “tomador” da operação.
É por meio de uma corretora de valores que a negociação entre doador e tomador é realizada. Ou seja, o investidor que possui as cotas de um FII e deseja alugá-las, deve procurar uma instituição financeira para fazer essa intermediação.
Para que possa alugar as cotas de um FII, o tomador precisa fornecer garantias à B3. Além disso, tanto a bolsa quanto os demais órgãos de fiscalização do mercado financeiro podem intervir na operação no caso de inadimplência, de forma a cobrir eventuais valores em aberto.
Dessa forma, a operação oferece segurança, pois garante ao doador os direitos sobre os FIIs e, ao tomador, o recebimento do aluguel.
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Qual o sentido desse tipo de operação?
Até aqui, você já entendeu o funcionamento do aluguel de fundo imobiliários, certo?
Mas pode estar se perguntando: afinal, qual o sentido dessa operação? Como e em que momento o doador e o devedor podem ganhar com isso?
A lógica por trás dessa estratégia é a seguinte: imagine que você já investe em fundos imobiliários e vem acompanhando o desempenho de alguns desses ativos. Em determinado momento, percebe que um FII vem se desvalorizando, e a sua análise o leva a crer que essa tendência de queda permaneça ainda por um tempo.
Nesse caso, você pode tentar lucrar com a desvalorização desse fundo imobiliário. E a forma de fazer isso é procurar quem possui esse FII (no caso, um doador), alugar as cotas e, logo em seguida, vendê-las no mercado.
Esse aluguel é feito por um período predeterminado. Ou seja, você aluga as cotas do doador já sabendo a data na qual precisará devolvê-las. Logo, precisará recomprar essas cotas para honrar o compromisso, certo?
Se a sua expectativa se confirmar e as cotas se desvalorizarem mais, quando tiver que devolvê-las ao doador, você as recomprará por um preço mais baixo do que vendeu. Dessa forma, terá lucro com a diferença entre os preços de venda e de recompra.
No mercado financeiro, quando alguém aposta na desvalorização de um ativo, dizemos que esse investidor está operando em short ou “vendido”. Perceba que é justamente essa a situação de quem aluga cotas de um FII.
Regras para o aluguel de FIIs
Todas as regras para esse tipo de operação estão no manual de procedimentos operacionais da B3. Nesse sentido, alguns dos critérios básicos que o FII precisa respeitar para que possa disponibilizar suas cotas para aluguel são os seguintes:
- O volume médio diário de negociação do FII deve ser igual ou superior a R$ 1 milhão.
- O FII precisa ter, no mínimo, 500 cotistas. Além disso, se algum cotista tiver mais de 10% de participação no fundo, não poderá alugar as suas cotas.
- Ambas as médias (volume de negociação e número de cotistas) devem ser calculadas com base nos seis meses anteriores.
Quem intermedia o aluguel de FIIs precisa apresentar as três vedações acima aos seus clientes. Isso deve ser feito por meio de comunicado oficial emitido por quem administra o fundo imobiliário.
O que observar na hora do aluguel de FIIs
Antes de mais nada, é importante lembrar que fundos imobiliários são investimentos sujeitos à grande volatilidade, principalmente em momentos turbulentos da economia. Isso significa que, tanto para adquirir cotas de FIIs quanto para alugá-las, é preciso ter boa tolerância ao risco.
Por isso, o primeiro passo para investir nesses ativos é certificar-se sobre o seu perfil de investidor.
Outro ponto importante é conhecer as taxas que o mercado pratica com mais frequência nessas operações. Normalmente, esses custos tendem a ser mais altos do que os do mercado acionário, por exemplo. Isso porque a liquidez no mercado de aluguel de FIIs ainda é relativamente baixa, o que puxa os seus custos para cima.
Há quem tenha dúvidas também sobre os dividendos distribuídos durante o período em que o FII está alugado. Nesse sentido, a legislação é clara: os proventos sempre pertencem ao doador, ainda que a distribuição tenha ocorrido quando as cotas estavam com o tomador. E isso vale também para o direito de subscrição e emissão do FII.
Por fim, é importante que o investidor preste atenção no Imposto de Renda sobre essas operações. No caso do tomador, haverá incidência de 20% de IR sobre o resultado da venda que realizar com lucro. Por sua vez, o doador será tributado sobre os ganhos que obteve com o aluguel das cotas, de acordo com a tabela regressiva do IR.
Vantagens de alugar cotas de FIIs
Tanto para o doador quanto para o tomador, existem vantagens no aluguel de cotas de fundos de investimentos. A seguir, confira as principais.
Acessibilidade para o investidor
A acessibilidade do aluguel de FIIs é uma das principais vantagens para o tomador da operação. Isso porque ele não precisa adquirir cotas de um fundo imobiliário para participar desse mercado. Ou seja, pode fazer isso de forma bem mais barata por meio do aluguel, e na hora que desejar.
Recebimento de receita regular
Como vimos, normalmente há duas formas de lucrar com FIIs: com a valorização das cotas e com o recebimento de dividendos. Porém, quando aluga suas cotas, o doador passa a conta com uma terceira fonte de receita, que é o recebimento desse aluguel por parte do tomador. Portanto, o aluguel de FIIs é mais uma alternativa para rentabilizar a carteira.
Chances de ganhos mesmo com o mercado em baixa
Quem investe em fundos imobiliários sabe que esse é um mercado muito suscetível a instabilidades e crises econômicas. Durante a pandemia, por exemplo, vimos as cotas de fundos de tijolos despencarem por conta da vacância dos imóveis.
Nesses momentos, alugar cotas de FIIs pode ser uma boa alternativa para tentar atenuar a desvalorização da carteira. Com uma entrada extra de recursos, o investidor consegue mitigar a perda de valor das cotas e o não recebimento de dividendos em períodos de crises.
Diversificação da carteira
Muitos fundos imobiliários (em especial, os de papel) têm diferentes ativos no seu patrimônio. Por isso, conseguem proporcionar ao investidor uma boa diversificação da carteira.
Lembrando que a vantagem da diversificação se aplica às duas pontas da negociação. Ou seja, para diversificar a carteira, quem possui cotas de FIIs também pode se tornar doador em algum momento, para aproveitar boas oportunidades.
Alguns aspectos importantes a analisar para investir em FIIs
A seguir, confira alguns pontos importantes para conhecer na hora de escolher um fundo imobiliário:
Portfólio
Tanto nos fundos de tijolo quanto nos de papel, é importante saber quais são os ativos que compõem o patrimônio. Localização dos imóveis, perspectivas de valorização, tipos de recebíveis, são alguns exemplos do que você deve ser avaliado.
Taxa de vacância
No caso dos imóveis físicos, a vacância está diretamente relacionada ao potencial de receita dos investimentos. Nesse sentido, imóveis com baixa localização ou com grande rotatividade de locatários são mais preocupantes em termos de retorno.
Liquidez do FII
Os FIIs funcionam como fundos fechados. Isso significa que, se o investidor quiser vender as suas cotas, deverá fazer isso no mercado secundário. E, quando os fundos estão listados na bolsa, há mais chances de encontrar compradores interessados.
Nos últimos anos, a liquidez dos FIIs vem crescendo nas negociações da bolsa. No entanto, isso não acontece de forma uniforme. Por exemplo, alguns fundos possuem negociações diárias, enquanto outros passam dias ou semanas sem que suas cotas sejam negociadas. Por isso, é importante também avaliar a liquidez na hora de investir nesses ativos.
Para saber mais sobre como investir em fundos imobiliários, dê uma olhada no guia completo que a EQI Investimentos preparou no link abaixo.
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