A divulgação de dados mais detalhados pela Iguatemi (IGTI11) abriu espaço para uma comparação mais profunda entre os portfólios das principais empresas de shopping centers listadas no país. Em relatório, analistas do Banco Safra avaliam que a nova abertura de informações permite analisar com mais precisão as diferenças entre Iguatemi e Multiplan (MULT3), duas das companhias mais relevantes do setor.
Pela primeira vez, a Iguatemi passou a reportar vendas totais por ativo em seu resultado trimestral. A mudança permitiu uma análise direta com a Multiplan, considerada pelo banco o par mais comparável em termos de qualidade de portfólio.
Segundo o Safra, o estudo avaliou 38 shoppings das duas empresas. A análise considerou níveis de monetização, medidos pelo aluguel por metro quadrado, e a produtividade dos lojistas, calculada pelas vendas por metro quadrado.
“A partir dessas duas variáveis, derivamos o take rate de cada ativo, que corresponde à relação entre aluguel e vendas. Essa métrica captura o principal componente do custo do lojista e funciona como uma proxy de poder de precificação”, afirmam os analistas.
De acordo com o banco, o crescimento das vendas dos lojistas superou o avanço dos aluguéis nos últimos anos. Esse movimento levou os take rates para níveis abaixo das médias históricas.
“Como as vendas têm superado os aluguéis nos últimos anos, os take rates estão abaixo das médias históricas, aumentando o potencial de reajuste dos aluguéis do portfólio”, destacam os analistas.
Para avaliar a qualidade dos ativos, o Safra classificou os shoppings em quatro categorias. A divisão considera o aluguel médio mensal por metro quadrado.
Os ativos AAA possuem aluguel acima de R$ 300 por metro quadrado. Os shoppings A ficam acima de R$ 200, os B acima de R$ 100 e os C abaixo de R$ 100.
A análise indica que Iguatemi e Multiplan têm exposição semelhante a ativos premium. Cerca de 45% da receita de aluguel das duas companhias vem de shoppings classificados como AAA.
A Multiplan, porém, apresenta menor participação em ativos considerados mais fracos. Segundo o relatório, os shoppings das categorias B e C representam 38% do portfólio da empresa, contra 43% na Iguatemi.
Iguatemi se destaca em aluguel médio por metro quadrado
Mesmo com estrutura semelhante, a Iguatemi apresenta aluguel médio ponderado mais alto. O indicador chega a cerca de R$ 350 por metro quadrado, enquanto na Multiplan fica próximo de R$ 290.
Segundo o Safra, esse resultado reflete principalmente a força dos shoppings âncora da companhia. Iguatemi São Paulo e JK Iguatemi concentram cerca de 40% da receita de aluguel da empresa.
“Esses ativos sustentam níveis de aluguel aproximadamente 20% superiores aos principais shoppings da Multiplan, como Morumbi e Barra”, apontam os analistas.
A diferença também aparece na produtividade dos lojistas. Os shoppings da Iguatemi registram vendas médias de cerca de R$ 4,7 mil por metro quadrado ao mês.
Nos ativos da Multiplan, o indicador gira em torno de R$ 3 mil. A diferença é mais evidente nos shoppings classificados como AAA.
“Os ativos premium da Iguatemi encerraram 2025 com cerca de R$ 7,8 mil em vendas mensais por metro quadrado, muito acima dos aproximadamente R$ 4 mil observados na Multiplan”, destaca o banco.
Nos demais níveis de ativos, no entanto, a diferença praticamente desaparece. Shoppings classificados como A apresentam vendas de R$ 3,2 mil por metro quadrado na Iguatemi e R$ 3 mil na Multiplan.
Os ativos de menor padrão também apresentam resultados semelhantes. Nos shoppings B, as vendas ficam em torno de R$ 2 mil por metro quadrado nas duas empresas, enquanto nos C giram perto de R$ 1,3 mil.
Multiplan ainda tem take rate maior
Apesar da maior produtividade de vendas, a Iguatemi registra take rate inferior ao da concorrente. A companhia encerrou o ano com taxa média de 7,7%, contra 8,7% da Multiplan.
Para os analistas do Safra, essa diferença indica espaço relevante para crescimento dos aluguéis no portfólio da empresa.
“Para alcançar o nível atual da Multiplan, os aluguéis consolidados da Iguatemi precisariam subir cerca de 18%”, afirmam.
A diferença é ainda mais expressiva nos ativos premium. Nos shoppings AAA da Iguatemi, os lojistas pagam cerca de 7,5% de suas vendas em aluguel.
Nos ativos equivalentes da Multiplan, essa taxa chega a aproximadamente 10,7%. Isso significa que os lojistas da Iguatemi ainda pagam cerca de 30% menos em relação às vendas.
“Isso sugere que a Iguatemi deve ter maior poder de barganha nas próximas renegociações de contrato, o que pode sustentar um ciclo mais forte de crescimento de aluguel”, avaliam os analistas.
O banco também vê implicações positivas diante da reforma tributária prevista para os próximos anos. Segundo o Safra, ativos com maior poder de precificação tendem a ter maior capacidade de repassar impostos.
“Acreditamos que essa dinâmica deve se traduzir em maior capacidade de repasse do IVA durante a implementação da reforma tributária em 2027”, afirmam.
Mesmo assim, o Safra mantém a Multiplan como principal escolha dentro do setor. Ainda assim, o banco segue com visão positiva para as empresas de shopping centers.
“Reiteramos nossa visão positiva para as ações do segmento, com MULT3 como nossa principal escolha. No entanto, na nossa visão, a Iguatemi oferece o maior potencial de aumento de aluguel, o que pode se traduzir em crescimento real superior à frente e maior repasse de IVA durante a implementação da reforma tributária”, concluem os analistas.
