A Eztec (EZTC3) informou que está em negociações avançadas para locar o Esther Towers, conjunto de duas torres corporativas de padrão AAA em São Paulo.
Ocupadas, as torres adicionariam o equivalente a cerca de 20% do lucro projetado para a incorporadora em 2027, segundo estimativas do BTG Pactual.
“Acreditamos que os investidores aguardavam há bastante tempo esse anúncio, e já existiam especulações sobre uma possível locação do ativo”, escreveu o BTG Pactual em relatório.
Hoje a ação negocia a aproximadamente 6 vezes o P/L (preço sobre lucro) estimado para 2027 sem qualquer contribuição do empreendimento. Com o projeto no cálculo, o múltiplo cairia para cerca de 5 vezes.
Torres AAA na Chucri Zaidan chegam com vacância em queda
Cada uma das torres tem 47 mil m² de ABL (área bruta locável) e fica na região da Chucri Zaidan. A Eztec começou a obra em 2019.
A primeira entrega está prevista para até o fim de 2026, e a segunda para o 3º trimestre de 2027. Restam cerca de R$ 150 milhões em custos a incorrer.
O endereço ajuda. A vacância na região caiu para 13%, depois de bater aproximadamente 30% em 2022, no pior momento do mercado de escritórios paulistano.
“Considerando aluguéis na faixa de R$ 110 a R$ 120/m² por mês, estimamos que o Esther Towers possa gerar um NOI de aproximadamente R$ 130 milhões por ano”, calculou o banco.
Venda abriria espaço para um dividendo extraordinário
Mais do que a renda recorrente, o ganho maior apareceria em uma eventual venda. A um cap rate (taxa de capitalização) de 8%, o ativo valeria cerca de R$ 1,6 bilhão, ou 45% do EV (valor da firma) da companhia.
“Assumindo que a Eztec distribua 100% dos recursos líquidos obtidos com a venda do ativo, estimamos um dividend yield adicional de aproximadamente 25%”, projetou o BTG.
A hipótese se apoia na ausência de alavancagem financeira relevante no balanço. Pago o dividendo, o acionista seguiria exposto a uma empresa a cerca de 3,5 vezes o P/L de 2027 e 0,55 vez o P/VPA (preço sobre valor patrimonial).
“Estamos desconsiderando qualquer potencial reprecificação dos múltiplos da companhia, o que nos parece conservador”, ponderou a casa.
O argumento tem lastro no mercado. Empresas de propriedades para renda costumam negociar a múltiplos de lucro superiores aos das incorporadoras residenciais. O BTG Pactual manteve a recomendação de compra.
