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Reits: saiba como investir no mercado imobiliário de outros países

Reits: saiba como investir no mercado imobiliário de outros países

Redação EuQueroInvestir

Redação EuQueroInvestir

24 Mai 2022 às 11:20 · Última atualização: 24 Mai 2022 · 8 min leitura

Redação EuQueroInvestir

24 Mai 2022 às 11:20 · 8 min leitura
Última atualização: 24 Mai 2022

Imagem mostra mercado imobiliário nos EUA

Pixabay

Se você está pensando em diversificar os investimentos em ativos internacionais e gosta do mercado imobiliário, precisa conhecer os Reits.

Na prática, esse investimento funciona de forma semelhante aos fundos imobiliários (FIIs). Nesse sentido, quem investe em um Reit pode lucrar de duas formas: com a valorização das cotas e com o recebimento de dividendos. No entanto, existem algumas peculiaridades nos Reits, pois eles não são propriamente um ativo, e sim um tipo de empresa.

Para saber mais sobre esses investimentos, continue a leitura do material que preparamos a seguir!

https://www.youtube.com/watch?v=jxo_o_UCxP0

O que são Reits?

A sigla vem de Real Estate Investment Trust. Os Reits foram criados nos Estados Unidos nos anos 1960, com o objetivo de que pessoas físicas pudessem investir em imóveis.

Basicamente, o funcionamento de um Reit se dá por meio de empresas proprietárias de imóveis. Nesse sentido, o objetivo dessas empresas é gerenciar os imóveis do portfólio para a obtenção de renda.

Normalmente, quando falamos nesses investimentos, estamos nos referindo ao mercado norte-americano. Porém, é possível encontrar empresas que possuem ou financiam imóveis geradores de renda em diversos outros países também.

Com os Reits, qualquer pessoa pode investir em carteiras de ativos imobiliários do mesmo modo que investe em outros ativos. Ou seja, é como investir diretamente em ações, em fundos de investimentos tradicionais, ou mesmo em ETFs, que são os fundos negociados em bolsa.

Desempenho dos Reits nos últimos anos

O gráfico mostra o desempenho dos Reits comparado ao das principais ações globais. A linha verde representa os Reits; a cinza, o MSCI Global:

Desempenho dos eREITs X ações do MSCI Global

Fonte: Monett

De acordo com o gráfico acima, entre 2008 a 2021, os investimentos em Reits praticamente não perderam para as grandes ações globais. Ao contrário, em alguns momentos chegaram a superar bastante o índice MSCI Global.

Outro comparativo interessante são os dividendos pagos por esses investimentos em relação às ações do S&P 500, conforme o gráfico abaixo:

DY acumulado últimos 12 meses X ações S&P 500

Fonte: Monett

De acordo com dados da Monett, atualmente cerca de 145 milhões de norte-americanos (43% da população do país), possuem investimentos em REITs. Segundo a consultoria, isso corresponde a mais de 500 mil ativos imobiliários, que totalizam mais de US$ 1,7 trilhão em valor de mercado.

Quais os critérios para que uma empresa seja Reit

Para que seja considerada Reit, é preciso que, no mínimo, 75% da receita bruta da empresa seja proveniente de ativos imobiliários. Além disso, ela deve distribuir ao menos 90% do lucro tributável aos acionistas por meio de dividendos.

Como vimos, quem investe em Reits pode lucrar tanto pela valorização do investimento quanto pelo recebimento de dividendos.

Outras exigências legais em relação aos Reits dizem respeito a questões societárias e de governança. Nesse sentido, pelo fato de um Reit ser uma empresa de capital aberto, ele é obrigado a ter um conselho de administração. Além disso, já no primeiro ano como Reit, a empresa precisa ter um mínimo de 100 acionistas, e não pode ter mais de 50% de suas ações nas mãos de cinco ou menos pessoas físicas.

Como empresa, um Reit pode, por exemplo, contratar financiamentos para acelerar os negócios, investindo esses recursos nos empreendimentos imobiliários. Por outro lado, no caso dos fundos imobiliários, isso não é possível. Pela legislação brasileira, um FII não pode operar alavancado.

Reits nos EUA: classificação, alocação por classes de ativos e participação setorial

Os mais de 220 Reits listados na Nyse, a maior bolsa norte-americana, costumam ser divididos em duas categorias principais: os equity Reits e os mortgage Reits.

Os equity Reits (ou eReits) são empresas que efetivamente possuem ou operam imóveis que geram renda. Nesse caso, estamos falando das ações convencionais de empresas atuantes no mercado imobiliário. Por isso, quando ouvimos somente Reit, normalmente é aos eReits que o mercado está se referindo.

Já os mReits, também chamados de Reits hipotecários, são empresas que compram ou originam hipotecas ou títulos de renda fixa garantidos por hipotecas para financiar a atividade imobiliária. Em outras palavras, esses investimentos se assemelham aos FIIs de papel do mercado brasileiro.

Em relação à alocação por classe de ativos nos EUA, os Reits estão distribuídos da seguinte forma:

  • renda fixa: 43%
  • ações: 38%
  • propriedades comerciais: 14%
  • moedas: 5%

Já a participação desses investimentos por setores nos EUA é a seguinte:

Participação setorial dos REITs

Reprodução/Monett

Diferenças entre Reits e fundos imobiliários (FIIs)

Apesar de ambos serem alternativas para investir no mercado imobiliário, cada um possui regras diferentes de funcionamento.

A primeira diferença é que, enquanto os FIIs são fundos de investimento, os Reits são empresas. Por isso, eles possuem algumas obrigatoriedades e autonomia que não há no caso dos FIIs. Entre as obrigações, está a necessidade de um conselho administrativo e o respeito a percentuais mínimos de acionistas e concentração de participação, já vistos anteriormente.

Já quanto à autonomia, os REITs podem contrair dívidas para financiar os empreendimentos. Por outro lado, a gestão de um fundo imobiliário não pode alavancar o patrimônio para buscar melhor resultado.

Outra diferença entre REITs e fundos imobiliários é em relação à distribuição dos lucros. Isso porque, no caso de um Reit, é obrigatório distribuir 90% dos lucros, ao passo que um FII deve distribuir 95% de seu resultado.

Há ainda diferenças em relação à tributação dos dois investimentos. Nesse sentido, um FII conta com isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos. Além disso, o investidor terá que pagar 20% IR somente sobre o lucro na venda das cotas. Por outro lado, a tributação dos Reits segue a legislação do próprio país.

Afinal, é melhor investir em Reits ou em fundos imobiliários?

Há diversos fatores a serem avaliados para responder a essa pergunta. Mas, resumidamente: escolher entre FIIs e Reits depende, basicamente, dos seus objetivos e desejo de diversificação.

Se você investe com foco em dividendos, os FIIs podem ser a melhor opção. Isso porque, historicamente, o dividend yield desse investimento é bem maior do que o dos Reits.

Por outro lado, quem investe com foco na valorização no longo prazo, pode encontrar nos Reits uma melhor alternativa. Isso porque essas empresas podem se alavancar para investir nos projetos imobiliários. Dessa forma, o potencial de valorização do investimento também acaba sendo melhor.

Outro ponto importante é que, com Reits, o investidor está diversificando o seu patrimônio em outros mercados. Isso é muito importante para mitigar o risco-país dos investimentos.

Como investir em Reits

Você pode investir em Reits de duas formas: abrindo uma conta lá fora ou direto na bolsa de valores, por meio de BDRs.

Os BDRs são títulos negociados na bolsa brasileira que representam ações de companhias estrangeiras. No caso dos BDRs de Reits, esses títulos representam as empresas Reits norte-americanas.

Para investir em BDRs de Reits, basta abrir uma conta em uma corretora brasileira. Na hora de escolher os títulos, é importante prestar atenção, entre outros fatores, na liquidez desses BDRs. Isso porque, caso deseje negociar o título, será mais fácil para o investidor conseguir um preço justo nos BDRs que têm os maiores volumes de negociações.

Já para investir direto lá fora em Retis, o primeiro passo é abrir conta em uma boa corretora. Nesse sentido, a Avenue Securities oferece um serviço diferenciado, por ser uma corretora norte-americana que pertence 100% a brasileiros. Por isso, quando se fala em acesso ao sistema financeiro dos EUA na abertura de contas para brasileiros, a Avenue é a líder de mercado.

Em poucos minutos, é possível abrir uma conta na corretora. Esse é outro diferencial que contribui para que seja a mais procurada por quem deseja abrir uma conta no exterior.

Segundo a Avenue, a sua principal proposta é auxiliar o investidor nesse momento em que ele está deixando os grandes bancos para procurar investimentos que antes eram inacessíveis. Atualmente, a corretora possui mais de 500 mil clientes, e tem cerca de US$ 1,5 bilhão de ativos sob custódia.

Pensando em diversificar os seus investimentos no exterior? Então, clique abaixo e confira mais a respeito!

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