O mercado imobiliário dos Estados Unidos apresentou sinais distintos em setembro. As vendas de imóveis usados cresceram 1,5% em relação ao mês anterior, alcançando um ritmo anualizado de 3,99 milhões de unidades. Apesar do avanço mensal, o volume ficou 2,2% abaixo do registrado no mesmo período do ano passado, indicando que a recuperação do setor ainda ocorre de forma desigual.
Os dados da National Association of Realtors, entidade que representa profissionais do mercado imobiliário norte-americano, mostram diferenças importantes entre as faixas de preço. Enquanto os imóveis de menor valor enfrentam dificuldades em um ambiente de crédito caro, propriedades mais caras demonstram maior resistência, favorecidas, em parte, pelo perfil financeiro de seus compradores.
O preço mediano dos imóveis usados chegou a US$ 417,5 mil em setembro, alta de 1,3% em 12 meses e recorde para o mês. No mesmo período, o estoque disponível aumentou 4,6% na comparação anual, para 1,60 milhão de unidades. O volume corresponde a uma oferta de 4,8 meses, considerando o ritmo atual de vendas.
Para Adriano Murta, fundador e líder da M&P Capital Investments, especializada em assessoria e consultoria de investimentos nos mercados financeiro e imobiliário dos Estados Unidos, o comportamento do setor está relacionado, entre outros fatores, ao grau de dependência dos compradores em relação ao financiamento imobiliário.
“Nos segmentos mais acessíveis, o comprador costuma depender mais do financiamento e sente de forma mais direta o impacto dos juros. Já no mercado de maior valor, pode haver maior presença de compradores com patrimônio disponível e menor dependência de crédito”, afirma.
Juros e diferenças regionais influenciam o mercado
O custo do financiamento continua sendo um fator determinante para a capacidade de compra das famílias. Segundo a Freddie Mac, a taxa média das hipotecas de 30 anos subiu de 6,71% no início de setembro para 7,03% na última semana do mês. O encarecimento do crédito reduz o poder de compra, sobretudo entre consumidores que dependem de empréstimos para adquirir um imóvel.
As diferenças também aparecem na distribuição geográfica das vendas. Em setembro, houve crescimento no Sul e no Oeste dos Estados Unidos, estabilidade no Meio-Oeste e retração no Nordeste. Na comparação com o mesmo mês do ano anterior, entretanto, as quatro regiões registraram queda nas transações.
Para Murta, os indicadores nacionais ajudam a identificar tendências gerais, mas não são suficientes para avaliar as oportunidades de investimento em mercados específicos. A análise, segundo ele, deve considerar fatores como disponibilidade de imóveis, tempo médio de comercialização, demanda por aluguel, renda da população, perspectivas econômicas e facilidade de revenda.
Essa avaliação ganha relevância em um cenário no qual o aumento da oferta amplia as possibilidades de negociação. De acordo com a NAR, a maior quantidade de imóveis disponíveis e o tempo mais longo de permanência das propriedades no mercado vêm fortalecendo a posição dos compradores em determinadas localidades, com espaço para descontos e outros incentivos.
Rentabilidade exige análise além da valorização
A alta dos preços, isoladamente, não garante um bom retorno financeiro. Para avaliar a atratividade de um imóvel, investidores também precisam observar a diferença entre o preço anunciado e o valor efetivamente negociado, os aluguéis praticados, a taxa de vacância e as despesas de manutenção do patrimônio.
Impostos, seguros, taxas de condomínio e custos de conservação podem reduzir significativamente o resultado líquido de uma propriedade. Por isso, a perspectiva de valorização deve ser analisada em conjunto com a renda gerada pelo aluguel e a liquidez do ativo.
“Um imóvel pode valorizar e, ainda assim, entregar um resultado líquido abaixo do esperado se os custos forem elevados. Por isso, a análise precisa considerar o retorno depois das despesas e a facilidade de vender ou alugar o ativo”, afirma Murta.
Outro ponto de atenção é a relação entre os preços e os fundamentos econômicos de cada região. Crescimento do emprego e da população, demanda por moradia e investimentos em infraestrutura estão entre os indicadores que ajudam a avaliar se a valorização tem sustentação no longo prazo.
Segundo Murta, o investidor também deve definir previamente qual será a principal fonte de retorno do investimento, seja a renda com aluguel, a revenda futura ou a manutenção do imóvel como patrimônio. A estratégia, aliada à análise das condições locais, pode ajudar a identificar oportunidades e reduzir os riscos em um mercado marcado por diferenças significativas entre regiões e categorias de imóveis.
