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Investir em Fundos Imobiliários e depois comprar um imóvel: vale a pena?

Investir em Fundos Imobiliários e depois comprar um imóvel: vale a pena?

Redação EuQueroInvestir

Redação EuQueroInvestir

12 Fev 2022 às 19:00 · Última atualização: 12 Fev 2022 · 10 min leitura

Redação EuQueroInvestir

12 Fev 2022 às 19:00 · 10 min leitura
Última atualização: 12 Fev 2022

Pixabay

O que é melhor para quem busca rentabilidade e segurança no mercado imobiliário em 2022: comprar um imóvel ou investir direto em Fundos Imobiliários (FIIs)? FII ou imóvel: descubra aqui!

Os Fundos Imobiliários são excelentes produtos para quem busca uma renda mensal extra, mas com capital muito inferior à compra de imóveis.

Mas, em um ano de alta nas taxas de juros, será que os FIIs devem se recuperar?

Os especialistas em finanças avaliam que as turbulências recentes no setor podem representar uma grande oportunidade de compra a preços descontados e manutenção de bons dividendos, assim como em 2021.

Entenda se o momento é favorável para a compra de imóvel ou se os FIIs devem ainda ser boas opção para quem pensa no longo prazo.    

O que são Fundos Imobiliários (FIIs) e como funcionam?

Um Fundo Imobiliário (FIIs) é formado por um grupo de investidores que se une em torno de um objetivo comum: comprar ou montar investimentos em um imóvel.

A maior parte dos Fundos Imobiliários funciona de maneira em que os investidores se juntam em uma sociedade proprietária de um empreendimento, como um prédio comercial, um shopping, um hospital, etc.. 

Na maior parte das vezes, a intenção é gerar renda de aluguéis.

Essa sociedade/fundo é lastreado em imóveis ou em papéis que financiam outros imóveis. Por exemplo: as LCI (Letras de Credito Imobiliário).

Assim, quando você compra um fundo imobiliário, você está comprando uma pequena parte de um prédio.

Contudo, existe outra alternativa que é a compra de fundo de Fundos Imobiliários. Ou seja: fundos de investimentos que compram participação em outros Fundos Imobiliários.

Quais as diferenças dos tipos de Fundos de investimento que existem no mercado?

Existem diversos tipos de fundos no mercado como fundos de renda fixa, fundos de ações, fundos multimercados, fundos de investimento no exterior, entre outros. 

No caso dos Fundos Imobiliários, a gestão é 100% voltada para o mercado imobiliário. 

Entre eles, é possível encontrar os principais tipos:

  • Fundos que investem em lajes corporativas;
  • Fundos que investem em hospitais;
  • Fundos que investem em instituições educacionais;
  • Fundos que investem em agências bancárias;
  • Fundos que investem em letras de crédito imobiliário (CRI, LCI);
  • Fundos que investem em outros Fundos Imobiliários;
  • Fundos que investem em hotéis;
  • Fundos que investem em shoppings.

É vantajoso investir em Fundos Imobiliários?

Entender o que são Fundos Imobiliários é importante, pois os FIIs são investimentos de renda variável.  

Ao investir em um Fundo Imobiliário, você vai adquirir cotas através da Bolsa de Valores, que podem ser valorizadas ou desvalorizadas, de acordo com a expectativa do mercado financeiro para o fundo. 

Para diluir riscos, os especialistas sempre recomendam que o investimento seja feito com base na diversificação. 

Outra questão é: sempre vale a pena avaliar o tipo de fundo que se está comprando. 

Afinal, um fundo que possui um prédio de escritórios, pode sofrer mais com vacância que um fundo que alugue para uma agência bancária. 

Isso porque normalmente os escritórios têm contratos de aluguéis de 20 ou 30 anos.

Por outro lado, os aluguéis de agências costumam ser menores, em termos de R$ por m2 que um prédio de escritórios.

Comparação: comprar imóvel ou investir em Fundo Imobiliário?

Investir em Fundos Imobiliários tem algumas vantagens em relação a investir em imóveis da forma tradicional.

Veja algumas delas:

Imóvel tradicionalFundos Imobiliários
Custos Altos Baixos 
LiquidezBaixa Alta
VacânciaAlto risco Baixo risco 
Custos de manutençãoDiversosCusto é do fundo
Incômodos com inquilinosSimNão
Negociação do ativoApenas inteiroFracionado
MercadoConhecidoDifundido entre investidores com conhecimento e assessoria
AtivoPalpávelFinanceiro
Opção de moradia para o proprietárioSimNão

Fundos Imobiliários ou comprar imóvel: o que é melhor?

Segundo Valter Manfro, assessor de investimentos da EQI, o primeiro passo para definir se é melhor investir em Fundos Imobiliários ou em um imóvel é bem simples: depende do objetivo.

“A primeira pergunta é saber qual o seu objetivo. Se quiser ganho de capital, ganhar com o aumento dos preços, tem que pensar que os imóveis têm uma boa valorização no Brasil, pois temos um déficit habitacional. Oferta e demanda. Muitas pessoas querendo comprar, os preços aumentam naturalmente”, ponderou.

“Para quem procura renda mensal, normalmente, os FIIs são melhores. Quem compra imóvel na planta quer ganho de capital: comprar mais barato para vender mais caro. Já o Fundo Imobiliário é para quem quer renda mensal”, complementou.

Comprar imóvel para alugar ou comprar direto FII: o que vale mais a pena?

Outra dúvida constante dos investidores que possuem dinheiro em mãos para comprar um imóvel à vista é a seguinte: é mais vantajoso comprar e alugar ou investir o montante em FII?

“Vamos pensar, basicamente, em um imóvel de 400 mil reais. Quando você vai comprar, precisa pagar ITBI, cartório, escritura, registro. Dá mais de R$ 14 mil”, calcula o assessor de investimentos.

“O aluguel no Brasil, em média, é 0,4 ou 0,5% do imóvel. Alugando um de 400 mil você vai conseguir R$ 1,6 mil por mês. Em Fundos Imobiliários os custos serão em torno de R$ 232. 

Quanto paga de rendimento? A média é entre 0,9 a 0,95, 1%, a depender do fundo. Em cima de 400 mil, você vai receber R$ 3.600 de aluguel, mais do que o dobro. 

Além disso, o aluguel de imóvel tem IR de 27,5%. Já o Fundo Imobiliário é isento para pessoa física”, explicou Manfro.

Vale investir em Fundos Imobiliários? E como fica a compra do imóvel?

Segundo o especialista da EQI, não adianta forçar um perfil de investidor se você não se encaixar nele. 

“As cotas dos Fundos Imobiliários podem variar para cima e para baixo. Se vier uma crise, uma nova pandemia, como vou me comportar? No imóvel físico, ninguém me diz quanto vale. No FII tem a dor da perda, essa questão psicológica. Alguns têm, outros não. Se você tem esse perfil, talvez durma mais tranquilo se investir no imóvel”, aconselhou.

Já o planejador financeiro pessoal Felipe Fiabane Miranda avalia a questão tendo como base o desempenho dos FIIs nos últimos 12 meses. 

“Os Fundos Imobiliários tiveram ótimos desempenhos, mas a grande maioria sofreu com o início do ciclo de alta de juros. O aumento na taxa Selic torna as aplicações de renda fixa mais atraentes e o financiamento habitacional mais caro, e há uma correlação direta entre a Selic e o Ifix (índice composto pelas cotas de fundos de investimentos imobiliários listados na B3).

A taxa básica de juros e o Ifix andam quase sempre em sentido oposto, ou seja, caso você tivesse investido em FIIs com o objetivo de acompanhar a alta de preços dos imóveis teria tido uma perda nesse período. Portanto, essa não seria a melhor alternativa de acúmulo de dinheiro para a compra do imóvel”, ponderou o especialista no jornal Valor Investe.

Fundos Imobiliários e a taxa de juros: o que esperar em 2022?

Os Fundos Imobiliários têm muita sensibilidade à taxa de juros, conforme explica o assessor de investimento da EQI.

“Quando a taxa de juros estava 2% ao ano, FII estava em alta, pagando 8, 10 por cento. Agora o momento é inverso. Taxa de juros subindo, e ninguém sabe até onde. Essa é a dúvida que está no ar. Essa incerteza faz com que os investidores fiquem com medo, receosos, e acabem vendendo suas cotas. Acabam indo para renda fixa”, ponderou.

Copom deve reduzir ritmo de ajuste da Selic

Sobre a alta da Selic, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central deve reduzir o ritmo do ajuste. Ao menos é isso o que mostra a ata da instituição, divulgada em 8/02.

De acordo com o documento, essa sinalização reflete o estágio do ciclo de aperto, cujos efeitos cumulativos se manifestarão ao longo do horizonte.

O Copom reafirmou a última alta de 1,5 ponto porcentual (p.p.) realizada na última quarta-feira (2), que elevou a Selic de 9,25% para 10,75%, e também enfatizou que os passos futuros da política monetária poderão ser ajustados para assegurar a convergência da inflação para suas metas, e dependerão da evolução da atividade econômica, do balanço de riscos e das projeções e expectativas de inflação para o horizonte relevante da política monetária.

Ou seja, deve ser de 1 p.p. de alta da Selic na próxima reunião, de 15 e 16 de março, como prevê o mercado.

2022: oportunidade de compra de Fundos Imobiliários a preços descontados

A alta da Selic para conter a inflação oferece uma forte influência sobre os Fundos Imobiliários. 

Isso porque a taxa Selic também é o indexador da renda fixa, ou seja, ela é responsável diretamente pela remuneração dos títulos desse mercado.

Quando a Selic se eleva, os rendimentos da renda fixa também o fazem. Assim, o investidor enxerga ótimas oportunidades nesse mercado, migrando o capital da renda variável. 

Isso faz com que haja queda no valor das cotas dos Fundos Imobiliários. 

Para muitos, isso poderia ser um ponto negativo, mas não para o investidor de médio e longo prazo.

A razão para isso é que o dividend yield acaba aumentando, já que o preço das cotas está mais baixo. 

Existe ainda o fato de que se trata de um bom momento para aportar mais capital, pois é possível comprar ainda mais cotas.

De fato, alguns Fundos Imobiliários foram duramente afetados pela crise ocorrida, em especial o de shopping centers e o de hotéis. Mas outros, pelo contrário, apresentaram ótimos resultados e ficaram apenas com preços descontados.

A missão do investidor passou a ser, então, encontrar esses bons fundos para colocá-los em carteira.

“O Fundo Imobiliário não está ruim, mas a instabilidade sobre o futuro do Brasil faz com que poucas pessoas estejam de olho nisso. Eu estou comprando cada vez mais barato. Quando estabilizar, ter um norte da taxa de juros, os fundos tendem a voltar a subir”, finaliza Manfro.

Como investir melhor em Fundos Imobiliários em 2022?

Os especialistas no mercado avaliam que não basta encontrar bons FIIs em 2022, é preciso diversificar entre os bons segmentos escolhidos.

Isso para que o investidor não fique à mercê de apenas uma gestão de apenas um fundo.

Assim, se um dado FII não corresponde às expectativas para o ano, os outros podem compensar a carteira e trazer bons pagamentos de dividendos que poderão ser reinvestidos na compra de novas cotas.

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