O fundo XP Malls ($XPML11) está abrindo ao público geral sua 9ª emissão de cotas, com a intenção de captar cerca de R$ 309 milhões, ao valor de R$ 102,02 por cota, já incluídos os custos de distribuição. Diante do deságio em relação ao atual valor de mercado e dos resultados do estudo de viabilidade, que detalharemos a seguir, a EQI recomenda a Entrada na Oferta, que tem prazo de adesão até sexta-feira (28).
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XPML11: mais detalhes sobre a Oferta
O estudo de viabilidade mostra a possibilidade de retorno de dividendos de 10% ao ano para os próximos três anos, considerando a aquisição por R$102,02. “É um retorno de dividendos bastante atraente para aquisição de um excelente portfólio de shoppings e com bom potencial de apreciação de valor de mercado”, explica Carol Borges, analista de Fundos Imobiliários da EQI Research.
Segundo ela, a emissão está em linha com o valor patrimonial do fundo, apresenta um bom desconto frente ao valor de mercado e possibilitará um aumento do retorno anual do Fundo.
“Para aqueles investidores que não desejam aumentar a exposição ao XPML11, uma opção viável é a realização da arbitragem, que envolve a venda da participação atual a mercado e a entrada da oferta pública”, explica Carol.
Vale registrar ainda que o investimento mínimo para quem tem interesse na Entrada é de 51 cotas, o que equivale a um aporte de R$ 5.203,02.
Em 29 de junho, o fundo havia encerrado a 8ª emissão, obtendo a captação máxima, de R$ 375 milhões. Na semana seguinte, anunciou o início desta emissão, com a intenção de captar ao menos R$ 450 milhões. No âmbito do exercício do direito de preferência, para investidores profissionais e atuais cotistas, foram captados R$ 140 milhões. “Como as ofertas foram praticamente seguidas, consideramos que o XPML11 conseguiu uma boa captação na fase de direitos de preferência”, aponta Carol Borges.
Antes da oitava emissão, o patrimônio líquido era de R$ 2,1 bilhões. Com a captação máxima e quitação de algumas obrigações, passou a R$ 2,47 bilhões e, caso a nona emissão atinja o objetivo inicial, o fundo passará a ter um PL aproximado de R$ 3 bilhões. “É um crescimento relevante e a destinação dos recursos é crucial para o bom desenvolvimento do fundo”, completa a analista.
XPML11: conheça mais sobre o fundo
O XPML11 é um fundo com participação em 10 shopping centers em cidades com mais de 250 mil habitantes, com características dominantes e irreplicáveis nas suas regiões. Em conjunto, a carteira do Fundo possui área bruta locável (ABL) de 520 mil m2, mais de 2.500 lojas e diversificação nas principais empresas operadoras de shopping
O fundo informou três pilares para as recentes alocações de recursos:
- otimização da estrutura de capital do Fundo;
- aquisição de ativos imobiliários;
- expansão dos ativos imobiliários.
Assim, com os recursos da oitava emissão, o fundo realizou a amortização antecipada de R$20 milhões em CRIs que viabilizaram aquisições do Shopping Cidade Jardim e do Catarina Fasion Outlet. Houve, ainda, o pré-pagamento total de operações compromissadas no valor de R$ 87,3 milhões, que tinham um custo médio de CDI + 1,44% ao ano. A gestão estima um impacto positivo de R$ 0,03 por cota com as operações.
O nível de alavancagem caiu de 26,7% para cerca de 21% do patrimônio líquido, sem considerar as posições em ativos líquidos, e, com os recursos da nova emissão, a possibilidade é de reduzir ainda mais esse endividamento. “Na nossa opinião, o primeiro pilar de objetivos para alocação de recursos é positivo, pois tem potencial de aumentar o rendimento no médio e longo prazos”, analisou Carol Borges.
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XPML e os ativos imobiliários
A gestão pretende usar parte dos novos recursos para a aquisição adicional de 6% do shopping da Bahia, que está em fase final de diligências. Essas transações preveem um impacto positivo de R$ 0,19 por cota nos próximos 12 meses.
Outras aquisições projetadas têm taxa média de capitalização de 8,75% ao ano. “Não foram sinalizados aspectos genéricos dos ativos em prospecção, como região, administrador ou porte do empreendimento, mas a taxa de capitalização está em linha com o portfólio atual do Fundo”, explicou Carol.
No caso da expansão, alguns projetos citados pelo fundo falam em aumento da área locável de alguns dos shoppings, com maior espaço para lojas e restaurantes, vistos como um “excelente potencial de retorno”.
“Os principais riscos incluem a capacidade de execução das expansões, visto que o XPML11 não tem como característica o controle dos ativos, dependendo de um acordo entre sócios, e o momento de mercado que em estará o segmento na inauguração das obras. Por outro lado, são shoppings dominantes, de modo que uma expansão acaba sendo o investimento com maior potencial de retorno”, conclui Carol.
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