A XP reiterou a recomendação de compra para o JS Real Estate (JSRE11) com preço-alvo de R$ 97,48 por cota, 61,2% acima dos R$ 60,49 registrados em 15 de setembro. O relatório saiu nesta terça-feira (16).
O desconto sustenta boa parte da tese. Negociado a 0,60 vez o valor patrimonial, o fundo vale em bolsa pouco mais da metade da cota patrimonial de R$ 101,59. Na conta por metro quadrado, são R$ 10.962, valor inferior tanto ao custo de reposição quanto ao que tem sido praticado em transações de imóveis parecidos no mercado privado.
Desde a estreia, em junho de 2011, o JSRE11 acumula desempenho equivalente a 69,8% do IFIX e a 85,5% da média dos fundos de lajes corporativas que compõem o índice.
“Entendemos que esse prêmio de risco não reflete os fundamentos atuais do JSRE11”, afirmam Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP, e Eduardo Bacelar, analista da casa.
Fim da alavancagem mudou a estrutura de capital
O fundo carregava R$ 135 milhões em obrigações ligadas ao CRI Rochaverá, a um custo de CDI mais 2,6% ao ano e em estrutura bullet. Com a Selic em patamar elevado, a conta pesava no resultado mensal.
A liquidação veio em fevereiro de 2026. Uma amortização de cerca de R$ 200 milhões das cotas subordinadas do JS Renda Imobiliária (JSRI), somada ao efeito da reavaliação do Tower Bridge, permitiu quitar o papel integralmente e elevar o caixa de R$ 30 milhões para R$ 61 milhões.
No fim de 2025, o JSRI havia comprado 75% do WT Morumbi Torre B, a R$ 12.558 por metro quadrado e cap rate de 10,7%, e a totalidade do Work Bela Cintra, a R$ 13.000 por metro quadrado e cap rate de 10,4%. O vendedor concedeu ainda renda mínima garantida de R$ 60 milhões.
“A operação eliminou a alavancagem e o custo financeiro associados ao CRI Rochaverá e trouxe ativos a um cap rate estabilizado de cerca de 10,6%, superior ao cap rate implícito do portfólio”, escrevem Gonçalves e Bacelar.
Como contrapartida, o JSRE11 cedeu ao JSRI uma fração do Tower Bridge avaliada em R$ 19.254 por metro quadrado, 7,6% acima do laudo do imóvel.
Aluguéis 50% abaixo do mercado na Marginal Pinheiros
Em julho de 2026, o JSRI concluiu a compra das Torres I e II do complexo WTorre Nações Unidas por R$ 580 milhões, ou R$ 15.140 por metro quadrado. São 38,4 mil metros quadrados de ABL, 966 vagas de estacionamento e 15 locatários.
O cap rate de entrada ficou em 6,7%, nível que os próprios analistas classificam como pouco atrativo. A aposta está em outro lugar: o aluguel vigente nas torres é de R$ 84 por metro quadrado, enquanto a região de Pinheiros pede R$ 168 e a média da cidade, R$ 146.
A gestão já fecha novas locações e revisões contratuais perto de R$ 160 por metro quadrado. Se a convergência se confirmar, o cap rate estabilizado da transação tende a subir para algo entre 11% e 13% nos próximos anos.
“A atratividade econômica da transação está no potencial de captura de valor ao longo dos próximos anos, uma vez que as duas torres estão locadas a preços cerca de 50% inferiores aos observados no mercado local”, apontam os dois analistas.
Vacância em 5,6% e 59% da ABL com revisional até 2028
A vacância física e a financeira do portfólio estão em 5,6%. O patamar é superior ao fim de 2025, quando marcavam 2,1% e 4,0%, mas a alta decorre da entrada do WT Morumbi na carteira, e não de perda de inquilinos nos imóveis que já estavam lá. No próprio ativo, a desocupação recuou de 34% para 18,3% desde a compra.
A dinâmica das regiões ajuda. Na Chucri Zaidan, onde estão o WT Morumbi e as torres Marble e Ebony, a vacância caiu 6,8 pontos percentuais entre o 2º trimestre de 2025 e o 2º trimestre de 2026, chegando a 11%.
São 114 inquilinos, entre eles Allianz, Zurich, Petrobras, SAP e Unilever. A receita vem 21% de tecnologia, 17% de saúde, 16% de seguros e 9% do setor financeiro.
Com prazo médio remanescente de 3,1 anos, 57% da ABL está atrelada a contratos que vencem a partir de 2029. Contudo, 24% da área locada vence até 2027, ponto que a XP classifica como de monitoramento pelo risco de vacâncias pontuais.
O cronograma de revisionais é o que interessa à distribuição: 59% da ABL pode ser renegociada até o fim de 2028, com espaço para reajustes nos contratos hoje defasados.
Dividendo pode ir a R$ 0,63 até 2029
A gestão revisou as projeções depois das movimentações recentes. No cenário-base, o rendimento sobe dos atuais R$ 0,50 por cota para R$ 0,52 em dezembro de 2026, o que levaria o dividend yield a 10,3% ao ano no preço atual, e chega a R$ 0,63 até 2029.
Há uma contrapartida de curto prazo. Os cotistas do JSRE11 recebem apenas o resultado residual após o pagamento-alvo das cotas seniores do JSRI, corrigidas por IPCA mais 8,75% ao ano. Com a compra do WTNU I e II a 6,7%, a contribuição do veículo pode cair de R$ 0,13 para R$ 0,06 por cota antes de voltar a crescer.
“Os benefícios permanecem condicionados à execução da estratégia comercial, por meio de renovações e revisões contratuais, e à manutenção de uma dinâmica favorável no mercado de escritórios”, alertam Gonçalves e Bacelar.
O fundo é administrado pelo Banco J. Safra e gerido pela Safra Asset, oitava maior gestora de fundos imobiliários do país. Reúne patrimônio líquido de R$ 2,1 bilhões, 87,2 mil cotistas e liquidez média diária de R$ 3,1 milhões, com taxa consolidada de 1% ao ano sobre o valor de mercado e performance de 20% sobre o que exceder 6% ao ano.
Entre os riscos listados no relatório estão vacância, inadimplência, liquidez reduzida e a própria complexidade da estrutura do JSRI, que adiciona um grau a mais de leitura para quem acompanha a tese.
