O fundo imobiliário TRXF11 firmou acordos para ampliar sua presença no mercado de escritórios de São Paulo. A operação prevê a aquisição de participações em dois empreendimentos corporativos, o Thera Corporate, na região da Berrini, e o Edifício Morumbi, localizado na Avenida Morumbi.
Somados, os negócios representam um investimento de R$ 340,25 milhões e acrescentam aproximadamente 20,4 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) ao portfólio do fundo.
Thera Corporate concentra maior parte do investimento
A maior parcela dos recursos será destinada ao Thera Corporate. O TRXF11 pretende adquirir dez unidades autônomas localizadas nos 3º, 4º, 16º, 17º e 18º andares do empreendimento.
O valor negociado para essa aquisição é de R$ 249,34 milhões. Do montante, R$ 95,33 milhões deverão ser pagos no encerramento da 13ª emissão de cotas do fundo. Esse valor poderá ser compensado, total ou parcialmente, por meio da subscrição de novas cotas pelo HAAA11, atual vendedor do ativo.
O restante, de R$ 154,01 milhões, poderá ser quitado até 12 de junho de 2030. Sobre o saldo incidirão correção pela variação positiva do IPCA e juros de 9,20% ao ano.
O Thera Corporate possui cerca de 10,6 mil m² de ABL. O empreendimento foi inaugurado em 2014, é classificado como AAA e conta com certificação LEED Gold. Entre as empresas que ocupam o edifício estão Sony, CEVA, Ri Happy, ERM Brasil e Generali.
Edifício Morumbi terá aquisição da propriedade e do usufruto
A segunda operação envolve o Edifício Morumbi e foi estruturada de forma diferente. Para obter a propriedade plena do imóvel, o TRXF11 acertou a compra tanto das quotas da empresa responsável pela nua propriedade quanto do usufruto.
A aquisição das quotas foi estabelecida em R$ 60,61 milhões. Desse total, R$ 35,30 milhões serão pagos inicialmente, enquanto os R$ 25,31 milhões restantes terão prazo até junho de 2030, com atualização pelo IPCA e juros de 9,20% ao ano.
O usufruto do imóvel será adquirido por R$ 30,30 milhões. Com a conclusão das duas etapas, o fundo passará a deter a propriedade plena do empreendimento.
O Edifício Morumbi possui aproximadamente 9,8 mil m² de ABL e foi inaugurado em 2002. O prédio é classificado como classe A e tem entre seus ocupantes empresas como Air Liquide, Avenida, Genesis e Einstein.
A negociação também prevê a realização de um retrofit no sistema de ar-condicionado do empreendimento, cuja responsabilidade financeira ficará com o HOFC11.
Vendedores assumem proteção de receita
Além da estrutura de pagamento, os contratos estabelecem um mecanismo de proteção para a receita dos imóveis nos primeiros 24 meses após a transferência da posse.
Caso a receita líquida dos empreendimentos fique abaixo dos valores de referência estabelecidos nos contratos, os vendedores deverão realizar um complemento, por meio de indenização calculada de acordo com as condições previstas na operação.
A estratégia do TRXF11 é aumentar a exposição ao mercado de escritórios em áreas consideradas estratégicas da capital paulista, especialmente nos eixos Berrini, Vila Olímpia e Chucri Zaidan.
Operação ainda depende de aprovações
Apesar dos acordos já terem sido firmados, a conclusão das compras depende de algumas condições. Os cotistas de HAAA11 e HOFC11 ainda precisarão aprovar as respectivas operações em consultas formais, com previsão de encerramento em 21 de setembro de 2026.
No caso do Thera Corporate, também será necessária a anuência dos titulares dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) que utilizam os imóveis como garantia.
Os contratos ainda permitem que o TRXF11 indique um veículo imobiliário administrado e gerido pela Hedge para assumir sua posição nas operações. Nesse cenário, o fundo ficaria com a totalidade das cotas desse veículo, mantendo a exposição econômica aos imóveis.
Se todas as condições forem cumpridas, a carteira do TRXF11 passará de 118 para 120 propriedades. A ABL total do fundo também deverá avançar, de aproximadamente 1,56 milhão para 1,58 milhão de metros quadrados.
