A XP Investimentos zerou as posições em KNHF11, KNRI11 e RBRR11 na Carteira Viva de Renda com FIIs de setembro e abriu espaço para dois nomes novos: LVBI11, com 2,0% da alocação, e BTCI11, com 1,5%. Ao todo, o portfólio recomendado reúne 27 fundos imobiliários (FIIs) distribuídos em quatro segmentos.
O ajuste também mexeu nos pesos dos fundos que já estavam na carteira. SNEL11, CPTS11, RBRY11, VGIR11 e CPSH11 ganharam 1 ponto percentual cada, e MCCI11 subiu 0,65 ponto. Na direção oposta, MCRE11, BRCO11 e PVBI11 perderam 1 ponto percentual cada, enquanto JSAF11 recuou 0,5 ponto e BROF11, 0,15 ponto.
“Selecionamos os FIIs com crescimento de patrimônio líquido, volatilidade baixa no pagamento de dividendos e boa negociabilidade”, afirmou Antonio Mello, estrategista quantitativo da XP Investimentos.
Tijolo concentra 43,2% e papel fica com 28,4%
Os fundos de tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos, formam o maior bloco da carteira, com 43,2% do total. BTLG11 e GGRC11 dividem a maior alocação individual do portfólio, com 7,5% cada, seguidos por PVBI11, com 6,5%. Logo atrás vêm os fundos de papel, lastreados em títulos de crédito imobiliário, que respondem por 28,4%. Nesse grupo, MCCI11 aparece com 6,2%, e RBRY11 e VGIR11 empatam com 6,0%.
O restante se divide entre FoF (fundos de fundos), com 14,8%, e híbridos, com 13,6%. CPTS11 lidera o primeiro grupo, com 6,5%, e ALZR11 puxa o segundo, com 5,0%. Nos últimos doze meses, a estratégia rendeu 10,6%, contra 8,2% do IFIX, índice que reúne os principais fundos imobiliários negociados na B3. O retorno em dividendos no mesmo intervalo ficou em 12,2%.
O que está por trás do modelo
A seleção mensal roda sobre cinco filtros: crescimento do patrimônio líquido, volatilidade dos dividendos pagos mês a mês, momentum de preços por segmento, desconto em relação ao P/VP (preço sobre valor patrimonial) e mudanças no cenário macroeconômico, que podem favorecer um segmento em detrimento de outro. Fundos de papel, por exemplo, tendem a render mais quando os juros estão altos. Todo começo de mês o processo se repete, o que garante giro no portfólio.
“Eliminamos o viés humano: todos os ativos são selecionados seguindo uma metodologia 100% quantitativa, sem decisões subjetivas”, escreveu Mello.
Na simulação histórica entre fevereiro de 2018 e março de 2024, a estratégia acumulou 70,3%, ou 9,0% ao ano, contra 49,1% do IFIX, equivalente a 6,7% ao ano. O beta, que mede a oscilação do portfólio em relação ao mercado, ficou em 1,02. A volatilidade da carteira no mesmo teste foi de 6,4%, acima dos 4,3% do índice, e o índice de Sharpe, que mede o retorno ajustado ao risco, terminou em 6,6, contra 5,0 do IFIX.
“Tomar mais risco nos trouxe mais retorno ao longo do tempo”, observou o estrategista.
O próprio relatório coloca um limite na leitura desses números. Resultados de simulação não se repetem necessariamente no mercado real, e a XP faz a ressalva de forma direta, sem rodeios, logo abaixo da tabela de desempenho histórico.
“Reforçamos que resultado passado não é garantia de performance futura”, ponderou Mello.
