O BTG Pactual Logística (BTLG11) entrou na carteira recomendada de fundos imobiliários do Santander em setembro de 2026. Saíram o Bresco Logística (BRCO11) e o Pátria Crédito Imobiliário Índice de Preços (PCIP11), enquanto Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) e Pátria Recebíveis Imobiliários (HGCR11) ganharam peso.
A entrada do BTLG11 tem como principal argumento o caixa. O fundo captou recursos recentemente e reforçou a posição em R$ 1,800 bilhão, montante que abre espaço para comprar novos galpões e ampliar a base de inquilinos.
“Com maior disponibilidade de recursos, o fundo poderá realizar novas aquisições, ampliar e diversificar sua base de galpões logísticos e inquilinos”, afirma Flávio Pires, analista sênior de fundos imobiliários do Santander.
Há ainda o preço. O BTLG11 negocia com desconto de 7% em relação ao valor patrimonial, que é o valor contábil de cada cota, e reúne 34 imóveis logísticos com taxa de ocupação de 98%.
BRCO11 sai depois de superar o IFIX
A saída do BRCO11 não veio de uma piora na avaliação. O fundo perdeu o lugar para abrir espaço ao BTLG11, e o Santander manteve a recomendação de compra.
“Avaliamos o portfólio como um dos mais qualificados para o segmento logístico dentro do mercado de FIIs”, escreve Pires.
Desde a entrada na carteira, em janeiro de 2025, o Bresco Logística acumulou retorno de cerca de 30%, contra 20% do IFIX, índice que mede o desempenho dos principais fundos imobiliários negociados em bolsa no mesmo período.
PCIP11 perde espaço por causa da incorporação
O corte no PCIP11 tem outro motivo. O fundo convocou cotistas para aprovar a incorporação de três fundos da Pátria, operação que deve mexer com o comportamento da cota nos próximos meses.
“Estimamos que o fundo apresentará volatilidade no curto e médio prazo dado incorporação de outros FIIs”, diz o analista, que mantém recomendação de compra para o papel.
O dinheiro migrou para KNCR11 e HGCR11, considerados mais resilientes dentro do segmento de recebíveis, formado por fundos que investem em CRI, os Certificados de Recebíveis Imobiliários. Na ordem de preferência do banco para o setor, o MCCI11 aparece à frente dos dois.
O argumento para o reforço combina a qualidade das operações de crédito com as garantias que protegem cada papel, além do histórico das equipes de gestão. O KNCR11 ainda tem um gatilho adicional no curto prazo.
“O KNCR11 está em vias de aprovar mais uma captação de recursos. Se essa for bem-sucedida, poderá contribuir para o fundo adquirir novos ativos com taxas atrativas de retorno”, afirma Flávio Pires.
Carteira mira rendimento mensal e desconto patrimonial
A seleção do Santander é montada para quem busca renda mensal em ativos com liquidez em bolsa, gestão profissional e benefício fiscal nos dividendos. O critério de escolha privilegia dois filtros.
O primeiro é a previsibilidade da distribuição de rendimentos. O segundo é a cota negociada abaixo do valor patrimonial ou de avaliação, situação que abre espaço para ganho de capital caso o desconto se feche. O objetivo declarado é superar o IFIX no horizonte de 12 a 24 meses.
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