No primeiro trimestre de 2024, o IFIX teve um desempenho positivo, registrando um aumento de +2,84% e atingindo novos recordes. Além disso, o IPCA dos últimos 12 meses permaneceu abaixo da meta, o que levou o Copom a reduzir a taxa Selic para 10,75%. Isso tem despertado novamente o interesse dos investidores na renda variável. Com isso, os Fundos Imobiliários estão novamente em evidência para quem busca renda passiva. Mas quais seriam os três melhores FIIs para investir agora?
Cenário econômico doméstico e externo
A queda na taxa de juros é um dos fatores que contribui para a alta do mercado imobiliário. No entanto, o que interfere diretamente a marcação de preços dos FIIs são os juros longos – e estes subiram em abril.
Os juros longos indicam a estimativa do mercado sobre a evolução da taxa de juros no Brasil e são fortemente afetados pela curva longa de juros dos EUA. Como a inflação americana tem dado trégua, a expectativa de corte de juros pelo FED tem ficado para mais tarde, levando os juros futuros para cima por lá e por aqui.
Diante de um cenário externo de incertezas, o que se pode controlar é a alocação de recursos. Segundo a EQI Research, com todo o otimismo registrado no primeiro trimestre foi possível ver boas oportunidades se fecharem e a seleção de novos FIIs a preços interessantes ficar mais seleta. “Agora, podemos estar diante de uma nova janela de boas alocações“.
Cenário dos Fundos Imobiliários
Ao analisar a parte operacional dos imóveis e títulos de crédito que compõem os fundos imobiliários, é importante que continuem gerando receita crescente e recorrente. Com a queda da Selic, espera-se um aquecimento na atividade econômica, o que impulsionará as operações logísticas, de shopping centers e do varejo, além de trazer alívio às contas daqueles que estão endividados – tanto os FIIs quanto os inquilinos.
Assim, segundo a EQI Research, o foco está na busca por FIIs de tijolo com ativos altamente demandados, que consigam ter poder de repasse nos preços de aluguéis; bem como fundos de papel com carteira de crédito diversificada e garantias robustas.
“Para uma alocação de risco mais elevado, os fundos de fundos desempenham um papel importante, sendo capazes de potencializar os retornos quando adquiridos a preços abaixo do valor justo da sua carteira“, conclui.
Escolhendo os melhores FIIs
Um aspecto importante a ser considerado é o critério de seleção. Por mais que o mercado traga condições favoráveis para investimento em fundos imobiliários no médio prazo, nem todos os FIIs terão capacidade de entregar bons resultados. Por isso, a EQI Research selecionou os três FIIs de segmentos diferentes que consideram muito interessantes para o mercado atual.
Nos fundos de tijolo, que investem diretamente em imóveis, é necessário ficar atento à localização, qualidade dos ativos e diversificação interna. Essas características geram uma forte demanda pelos imóveis, fazendo com que o FII entregue bons dividendos ao longo dos anos e apresente crescimento da receita em linha, no mínimo, com a inflação.
Para os fundos de papel, que investem em títulos de renda fixa lastreados em imóveis, a EQI Research ressalta que prefere os que assumem um risco de crédito moderado, com boa remuneração, garantias robustas e retornos em linha com a inflação medida pelo IPCA. Com isso, temos como primeiro objetivo a proteção patrimonial, entregando uma remuneração condizente com a inflação e preservando o poder de compra; e como segundo objetivo a rentabilização do patrimônio, auferindo um ganho real, acima da inflação do período.
Nos fundos de fundos (FOFs), que investem em cotas de outros fundos imobiliários, a EQI Research ressalta que opta por uma gestão ativa capaz de realizar bons giros no portfólio e auferir ganhos superiores à média do mercado. Por dependerem muito do desempenho do mercado para realização de ganhos, também privilegiamos FOFs que tenham uma boa carteira de ativos, capazes de manter as posições em bons FIIs por um prazo superior, se necessário.
Com base nesses critérios, os três FIIs são:
- BCIA11
- BTLG11
- VCJR11
Análise completa de cada FII
Agora que você já sabe quais são os três melhores FIIs para investir neste momento, a EQI research preparou um material com a análise completa de cada um deles.
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