Você conhece os principais tipos de fundos imobiliários (FIIs)? Sabia que existe uma enorme variedade de empreendimentos imobiliários nos quais um fundo pode investir? Por essa razão, compreender suas características pode ser uma estratégia para diversificar a carteira e reduzir os riscos para selecionar os melhores FIIs.
Além disso, diante da grande variedade de opções disponíveis na Bolsa de Valores, os investidores muitas vezes enfrentam dificuldades em escolher qual fundo imobiliário investir.
Mas nós vamos te ajudar! Acompanhe!
O que são Fundos Imobiliários?
Antes de mais nada, é importante pontuar o que são os Fundos Imobiliários. Os FIIs, como são também conhecidos, são uma modalidade de fundo de investimento dedicada a aplicar em empreendimentos imobiliários, como shoppings, hospitais e edifícios comerciais, ou em ativos relacionados, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
Os investidores que aplicam em FIIs recebem cotas proporcionais ao valor que investiram, e os rendimentos são distribuídos de acordo com o desempenho dos imóveis ou dos ativos imobiliários que compõem o fundo.
Suas cotas são negociadas na bolsa de valores (B3) e o investidor as adquire para participar dos rendimentos do fundo. Ao aplicarem em FIIs, os investidores recebem cotas proporcionais ao valor investido, e os rendimentos são distribuídos conforme o desempenho dos imóveis ou ativos imobiliários que compõem o fundo.
No geral, os fundos imobiliários são uma alternativa do mercado financeiro para quem deseja aproveitar o segmento de imóveis, sem investir diretamente em propriedades físicas.
Quais são os tipos de FIIs?
Embora todos os Fundos Imobiliários (FIIs) tenham como foco ativos do mercado imobiliário, suas características variam de acordo com o tipo de investimento realizado. Em geral, os fundos são classificados em:
Fundos de Tijolo
Os fundos de tijolo de renda são aqueles que adquirem imóveis já existentes ou os constroem com o propósito de gerar renda por meio de aluguéis. Geralmente, esses fundos distribuem rendimentos periódicos aos cotistas, correspondentes aos valores recebidos pelos aluguéis dos inquilinos.
Os FIIs de tijolo direcionam seus investimentos para uma variedade de empreendimentos, tais como:
- Fundos Imobiliários de escritórios;
- Fundos Imobiliários de prédios industriais;
- Fundos Imobiliários de galpões logísticos;
- Fundos Imobiliários de hotéis;
- Fundos Imobiliários de shopping centers;
- Fundos Imobiliários de hospitais;
- Fundos Imobiliários de escolas;
- Fundos Imobiliários de agências bancárias.
Além disso, esses imóveis podem estar situados em várias regiões ou concentrados em uma única localidade. Existem também fundos que adotam uma combinação de ambos os tipos de ativos em suas carteiras.
Fundos de Papel
Conhecidos também como Fundos de Recebíveis Imobiliários, esses fundos investem em títulos de renda fixa utilizados para financiar o mercado imobiliário. Entre esses títulos, destacam-se as letras de crédito imobiliário (LCI), os certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e as letras hipotecárias (LH). Os CRIs e as LCIs são os mais prevalentes.
Os CRIs são emitidos por securitizadoras e garantem ao investidor o recebimento dos pagamentos originados de financiamentos imobiliários. Enquanto isso, as LCIs são emitidas por instituições financeiras com o propósito de captar recursos para concessão de crédito imobiliário.
Fundos de Fundos
Chamados de FOFs, esses fundos essencialmente investem na compra de cotas de outros fundos imobiliários. Assim, ao adquirir cotas de um FOF, você está investindo em uma variedade de fundos.
Eles são uma ótima opção para quem está iniciando no mundo dos investimentos e não possui grande familiaridade com o mercado imobiliário. Além disso, os principais fundos escolhidos para integrar o FOF são selecionados por gestores especializados.
Fundos Híbridos
Como o próprio nome sugere, esses fundos têm uma carteira diversificada que inclui uma variedade de ativos do setor imobiliário, como LCIs, LHs, cotas de outros Fundos Imobiliários e até mesmo imóveis.
Fundos de Desenvolvimento
Por último, os fundos de desenvolvimento têm como meta investir em projetos imobiliários visando lucros obtidos através da venda ou arrendamento dos imóveis concluídos. Essa categoria de fundo guarda grande semelhança com empresas do ramo da construção civil, uma vez que investem na aquisição de terrenos para a construção e obtenção de lucro com sua comercialização.
Como avaliar um FII?
Uma vez que você tenha selecionado os FIIs de cada tipo para realizar uma análise comparativa, é hora de passar para a parte prática, ou seja, a busca por indicadores e informações que o ajudarão a determinar qual é o melhor.
Nesse momento, é aconselhável realizar uma análise fundamentalista, semelhante ao processo aplicado na análise de ações.
Quais indicadores analisar?
1- Objetivo e perfil
Ao considerar qualquer investimento, seja em Renda Fixa ou Variável, é essencial avaliar seus objetivos e tolerância ao risco. Antes de investir, reflita sobre o propósito, seu horizonte de tempo, a possibilidade de aportes regulares e o nível de risco que está disposto a assumir para essa parcela de seu patrimônio.
2- Governança e transparência
Um aspecto importante para se avaliar é a governança do fundo (a forma como é administrado), transparência na comunicação com o mercado e os cotistas e a experiência dos gestores.
Quanto mais sólida e transparente for a gestão, menor será o nível de risco do FII.
Portanto, é fundamental analisar a forma como o FII é gerido em comparação com outros, a divulgação de seus resultados e eventos relevantes, quaisquer denúncias ou suspeitas envolvendo a administração, além de outros fatores similares.
3- Liquidez diária
É também importante considerar a liquidez do Fundo Imobiliário no mercado. A liquidez diz respeito à facilidade de compra e venda de suas cotas. Para isso, basta analisar o número de negócios diários. Quanto maior a liquidez, menos arriscado é o investimento.
4- P/VP
Seguindo com a Análise Fundamentalista, é possível também procurar por Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) que estão sendo negociados com desconto em relação ao seu “valor justo”, utilizando a análise do P/VP. Esse indicador demonstra quanto o mercado está disposto a pagar, naquele momento, pelo patrimônio líquido atual do FII.
O P/VP é calculado da seguinte forma:
VP = Patrimônio líquido ÷ número de cotasLogo,P/VP = Preço da cota ÷ VP
| Valor do P/VP | Interpretação |
| Abaixo de 1 | O potencial de “desconto” em relação ao patrimônio do FII pode refletir tanto um desconto real quanto o pessimismo do mercado em relação ao futuro do Fundo. |
| Acima de 1 | O potencial de “ágio” em relação ao patrimônio do FII pode indicar tanto um ágio real quanto o otimismo em relação ao futuro do Fundo. |
| Igual a 1 | O resultado está alinhado com o Valor Patrimonial e com as expectativas do mercado. |
5- Diversificação da carteira
Outro ponto para ficar atento. Os fundos imobiliários mais diversificados geralmente apresentam menor risco para os cotistas. Por outro lado, aqueles que concentram seu portfólio em poucos imóveis ou ativos carregam um maior nível de risco.
6- Tamanho do patrimônio
Não importa qual tipo de fundo imobiliário, considerar o tamanho de seu patrimônio é importante durante a análise. Geralmente, fundos com um patrimônio maior apresentam menos riscos. No entanto, é importante sempre comparar FIIs que possuam patrimônios semelhantes.
7- Valor patrimonial
O valor patrimonial do fundo representa a avaliação dos empreendimentos imobiliários que o compõem, conforme determinado por laudos de empresas especializadas. Por outro lado, o valor patrimonial da cota corresponde ao valor patrimonial dividido pelo número de cotas. Todos esses aspectos devem ser considerados com base no tamanho do patrimônio dos cotistas.
8- Qualidade e localização dos imóveis
A qualidade e a localização dos imóveis são aspectos essenciais para a análise, especialmente em fundos de tijolo que geram lucro por meio do recebimento de aluguéis.
Considerar o tamanho, a funcionalidade e as condições dos imóveis é importante, pois influencia diretamente o interesse de potenciais locatários. Portanto, é válido avaliar a qualidade dos empreendimentos que compõem o fundo antes de investir.
Além disso, a localização do imóvel também é importante. Algumas áreas das cidades são mais procuradas do que outras, e é necessário ponderar se o local é valorizado, se há demanda, questões de segurança, entre outros fatores.
9- Inquilinos e contratos
É importante avaliar a “qualidade” de quem aluga os imóveis, como são os contratos (duração e reajustes) e o risco de eles encerrarem os vínculos.
Embora seja impossível prever com precisão esses aspectos, é viável realizar pesquisas sobre os futuros locatários, revisar seu histórico e solicitar referências.
Além disso, uma maneira eficaz de analisar um fundo imobiliário é revisar os contratos de locação, observando como são formalizados, sua duração, as cláusulas estipuladas, os métodos de reajuste e o potencial de término, entre outros aspectos relevantes.
10- Rendimentos distribuídos
O principal atrativo para os investidores de Fundos Imobiliários é receber uma renda passiva isenta de Imposto de Renda através dos rendimentos distribuídos por eles. De acordo com a legislação, os FIIs são obrigados a distribuir no mínimo 95% do resultado aos cotistas.
Portanto, ao realizar sua análise, é importante examinar o histórico de distribuição de proventos, sua regularidade e calcular o dividend yield (valor do dividendo pago ÷ pelo preço da cota).
11- Valorização do fundo
Em uma análise histórica, é importante considerar como ocorreu a valorização do Fundo Imobiliário ao longo dos últimos anos, levando em conta tanto a valorização das cotas quanto a distribuição de proventos. Desta forma, é possível identificar não apenas os FIIs que tiveram maior valorização, mas também aqueles que, além disso, proporcionaram um melhor retorno aos cotistas.
12- Taxas
É importante avaliar as taxas cobradas pela gestora do fundo. As taxas mais comuns incluem a taxa de administração, que normalmente varia entre 0% e 2% sobre o patrimônio líquido ao ano, e a taxa de performance, que pode atingir até 20% sobre os rendimentos que excedem uma meta pré-estabelecida.
13- Indexadores
No caso dos fundos de papel e dos Fundos de Fundos que investem nesse tipo de FII, é importante também analisar quais são os indexadores financeiros dos recebíveis nas carteiras dos Fundos.
Os indexadores são índices econômicos utilizados como referência para corrigir contratos na economia ou atualizar o valor de um ativo, o que impacta diretamente a rentabilidade final desses fundos.
14- High Yield, High Grade ou Middle Risk
Quando se trata de proventos e composição da carteira do FII, é essencial compreender se eles se enquadram nos tipos High Yield, High Grade ou Middle Risk.
- High Yield: são aqueles que oferecem uma remuneração em proventos acima da média, geralmente associada ao risco de crédito e à inadimplência dos produtos na carteira do FII. Podem aumentar o risco do portfólio, também proporcionam ganhos mais elevados em proventos.
- High Grade: são aqueles classificados com as melhores notas nas avaliações de rating e, seguindo a relação entre risco e retorno, oferecem uma rentabilidade menor, por serem considerados mais seguros.
- Middle Risk: alguns FIIs e FoFs constroem suas carteiras com investimentos dos dois tipos anteriores, sendo classificados como de risco intermediário. O objetivo é aumentar o valor dos dividendos sem comprometer muito o nível de risco.
15- Reputação do fundo
Por último, é interessante realizar uma pesquisa sobre a reputação do Fundo Imobiliário junto aos cotistas e analistas de mercado. Avalie se são recomendados para investimento ou não, e as justificativas por trás dessas opiniões.
Durante esse processo, tenha cautela para não se deixar levar pelos movimentos de manada, nos quais há uma grande quantidade de compras e vendas de cotas impulsionadas unicamente pela emoção, ignorando os fundamentos estudados.
Cenário dos FIIs em abril
Após realizar um novo corte de 0,5 p. p. na taxa Selic, agora em 10,75%, e sinalizar mais um de 0,5 p.p. na próxima reunião, em maio, o Copom indicou que poderá reduzir o ritmo a partir de junho.
Com relação à inflação oficial, o comitê concluiu que o cenário está mais incerto, tanto no Brasil quanto no exterior.
Entretanto, os juros futuros subiram, mas não afetaram diretamente o desempenho do IFIX. A expectativa da EQI Asset continua em uma Selic de 9,5% ao final de 2024.
Sendo assim, com a redução da taxa básica de juros, a rentabilidade dos fundos imobiliários pode ganhar impulso. Isso porque a diminuição dos juros afeta a atratividade da renda fixa e pode abrir oportunidades para ativos de maior risco.
Para aqueles que estão iniciando, ou querem maximizar seus ganhos e minimizar os riscos, existe a opção de seguir uma carteira recomendada. Essa pode ser uma estratégia sólida para investir em ativos diversificados e com potencial de valorização, especialmente quando essas recomendações são de uma pessoa com experiência no mercado financeiro.
O que é uma carteira recomendada de FII?
Uma carteira recomendada é uma seleção de ativos financeiros, como ações, títulos, ETFs ou, nesse caso, fundos imobiliários, que são sugeridos por especialistas do mercado financeiro.
Esses especialistas, como analistas e gestores de fundos, realizam análises e pesquisas para identificar oportunidades de investimento e montam uma carteira. Essa carteira é elaborada considerando diversos fatores, como o perfil de risco do investidor, seus objetivos financeiros, o horizonte de investimento e as condições atuais do mercado.
Geralmente, elas são divulgadas por corretoras de valores, bancos de investimento, casas de análise e gestoras de fundos, com o objetivo de fornecer orientações e insights para investidores que desejam diversificar e otimizar seus investimentos.
As carteiras recomendadas podem ser direcionadas a diferentes perfis de investidores, como conservadores, moderados ou arrojados, e podem ser atualizadas regularmente, levando em consideração mudanças nas condições econômicas e de mercado.
Carteira da EQI Research para abril
Ferramentas para escolher os melhores FIIs
Como mencionado anteriormente, com a queda da Selic, os Fundos Imobiliários estão se tornando cada vez mais presentes nas carteiras dos brasileiros.
Só em 2024, o mercado de FIIs já atingiu o número recorde de investidores, ultrapassando 2,6 milhões.
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