O Fundo Imobiliário Mauá Capital Recebíveis Imobiliários, ou apenas MCCI11, é um fundo imobiliário do tipo papel, ou seja, foca prioritariamente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que são títulos de renda fixa voltados ao setor imobiliário.
Mas ele também pode investir em Letras Hipotecárias (LH), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e demais ativos permitidos dentro do universo dos fundos imobiliários.
O MCC11 existe desde dezembro de 2019 e é administrado pelo BTG Pactual e gerido pela Mauá Capital.
Características do fundo
O MCCI11 aloca no mínimo 67% do seu patrimônio em CRIs. Majoritariamente, as operações estão centradas em São Paulo (73%) e indexadas ao IPCA (71%).
Na carteira do fundo, há operações com Sam’s Club, Newport, Plaza Iguatemi, Vista Faria Lima, Casas Bahia, entre outros nomes relevantes.
O dividend yield anualizado do MCCI11 é de 14,64%, sendo que o último dividendo pago foi de R$ 1,10. A cota patrimonial é cotada em R$ 92,90. E o patrimônio líquido do fundo é de R$1,36 bilhão.
- Leia também: Guia completo sobre FIIs.
O que é um fundo imobiliário de CRI?
Os fundos de papel (ou de recebíveis) são a categoria de FIIs que investe o seu patrimônio em títulos que possuem lastro no setor imobiliário. Nesse caso, estamos falando basicamente de: Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Hipotecárias (LHs) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
No caso do MCCI11, a maior parte do fundo é composta por CRIs.
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são títulos que financiam operações do setor imobiliário. A diferença é que eles não são emitidos por bancos, e sim por securitizadoras, ou seja, companhias que transformam títulos de crédito em recebíveis.
Por exemplo, uma construtora que vendeu imóveis na planta deseja antecipar o recebimento de suas vendas. Para isso, ela procura uma securitizadora que emite o CRI e antecipa esses recebíveis mediante a cobrança de uma taxa.
Por que é um bom momento para investir em fundos de papel?
Os FIIs de papel são interessantes no momento atual por auferir renda acima da inflação, aproveitando a alta de juros – vale dizer que a Selic está em 13,75% e deve permanecer neste patamar, pelo menos, até junho de 2023.
Por que investir no MCC11?
Para Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, o MCC11 é um fundo de CRI muito bom, que tem pago bons dividendos, mesmo com o IPCA apresentando deflação recentemente. E cuja carteira apresenta bom nível de crédito e risco de moderado a baixo.
“O MCC11 tem, hoje, 85% da carteira em CRIs e 12% em cotas de outros fundos imobiliários. Ele apresenta essa posição tática em outros fundos. Com isso, ele pode conseguir ganho de capital no mercado secundário. A estratégia principal do fundo é investir em CRIs atrelados ao IPCA, sendo 77% da carteira indexada ao IPCA. E a gestão é muito boa, sendo que conseguiu linearizar as distribuições. Nós tivemos três meses de deflação (julho, agosto e setembro) e o fundo tinha reservas acumuladas, conseguindo assim manter o patamar de distribuição. Com o IPCA voltando a subir em outubro, é muito provável que o fundo consiga repassar um retorno positivo do IPCA na remuneração”, avalia.
Fora isso, Carolina aponta que, em termos de segmento de exposição, 40% do fundo é formado por CRIs de logística, o que dá certa previsibilidade sem muito risco. Outros 35% estão no segmento comercial, que também tem nível de risco de moderado para baixo. “A relação risco-retorno é muito boa”, conclui.
A distribuição das garantias também é boa, sendo a maior parte dos ativos em São Paulo.
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