O fundo imobiliário HGRU11 anunciou sua 5ª emissão de cotas, com o objetivo de captar R$ 1,2 bilhão para concluir a aquisição dos ativos dos fundos SPVJ11 e MINT11.
A oferta de cotas do fundo visa captar até R$ 1,2 bilhão e será destinada aos atuais cotistas, que terão prioridade, e a investidores profissionais, sem fase pública.
HGRU11: detalhes da oferta
A oferta começará no dia 31 de julho, oferecendo aos atuais investidores a chance de exercer seu direito de preferência até 13 de agosto. A data-base para esse direito será na próxima sexta-feira (26). O período de adesão para novos investidores terá início em 28 de agosto.
Com um patrimônio líquido de R$ 2,3 bilhões, equivalente a R$ 125,53 por cota, o HGRU11 pode aumentar esse valor em cerca de 60% se a oferta alcançar a captação máxima, incluindo o montante adicional.
As novas cotas serão emitidas a R$ 123,51 cada, com uma taxa de distribuição de R$ 2,66, totalizando R$ 126,17 por cota. Serão negociadas 9.715.812 cotas, e o valor mínimo de captação para validar a oferta é de R$ 30 milhões. Caso haja interesse adicional, a captação pode ser ampliada em 25%, alcançando um total de R$ 1,5 bilhão.
Principais datas:
- Data-base para direito de preferência (DP): 26/07/2024, com proporção de 52,78%
- Período de preferência: 31/07 a 12/08/2024
- Período de sobras: 15/08 a 20/08/2024
Objetivo da 5ª oferta de cotas
A 5ª oferta de cotas do HGRU11, aprovada em assembleia desde julho do ano passado, foi anunciada após a conclusão das diligências para a transferência da gestão e administração do fundo para o Pátria. A seguir, os detalhes dos destinos dos recursos captados:
- O primeiro conjunto de ativos é a aquisição de 100% do portfólio do SPVJ11, por R$794,6 milhões, composto por 14 imóveis locados para o segmento varejista, com bandeiras Makro, Assaí e Mineirão. A aquisição será realizada a um cap rate aproximado de 7,9%.
- O segundo conjunto de ativos é a aquisição de 100% do portfólio do MINT11, composto por quatro imóveis locados para o segmento educacional, por R$112,5 milhões. Os imóveis estão localizados nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, e a aquisição será realizada a um cap rate de aproximadamente 11,2%.
- O terceiro conjunto de ativos é o portfólio Pernambucanas, que inclui 23 lojas. A aquisição, anunciada recentemente, terá um valor total de R$ 223 milhões e será realizada com um cap rate esperado de 9,5%.
- Há, ainda, um quarto portfólio de imóveis e dois ativos específicos na lista de potenciais aquisições nos setores de varejo de vestuário e educacional, todos a cap rates superiores a 9%.
Aquisições anunciadas e em negociação
O HGRU já é o maior FII do segmento de renda urbana do mercado e, com a captação total nesta Oferta, poderá atingir R$3,5 bilhões em patrimônio e mais de 650 mil m² de área bruta locável.
Segundo a analista de fundos imobiliários da EQI Research, Carolina Borges, as aquisições anunciadas e em negociação contribuem para a diversificação do portfólio, diminuindo a exposição ao principal inquilino do Fundo (Carrefour) de 37,5% para cerca de 21%.
Além disso, o fundo também poderá ampliar o número de imóveis de 68 para mais de 110, aumentando a diversificação geográfica e de setores. Na média, as aquisições serão realizadas a um cap rate superior ao que o Fundo é negociado atualmente, contribuindo para o aumento da renda recorrente, estimada para estabilizar na faixa entre R$0,90 a R$0,94 por cota.
Além disso, as aquisições “em lote” realizadas pelo HGRU se mostraram positivas nos últimos anos para entrega de rendimentos não recorrentes, e esperamos que este movimento se mantenha. Por esse motivo, a analista considera, portanto, que a Oferta é positiva para o HGRU11.
