O GARE11 concluiu a compra do Complexo Logístico Nova Santa Rita, localizado na região metropolitana de Porto Alegre, no Rio Grande do Sul. O negócio, avaliado em R$ 155,86 milhões, foi informado ao mercado pela gestora em fato relevante divulgado na última sexta-feira (2).
A aquisição foi realizada por meio do Guardian Prime Log FII, veículo ligado ao GARE11. O pagamento do imóvel será realizado integralmente no prazo de até 18 meses a partir da divulgação do comunicado. Conforme a Guardian, o compromisso financeiro é compatível com o caixa disponível do fundo, que supera R$ 1 bilhão.
O empreendimento possui perfil especializado: trata-se de um centro de distribuição frigorificado instalado em uma área de 154.790 m². Atualmente, o imóvel conta com 18.987 m² de área bruta locável (ABL).
Toda a área locável está ocupada por dois inquilinos. A BRF responde pela utilização de 8.609,84 m², equivalente a aproximadamente 45% da ABL, enquanto a RTL Armazéns e Logística, conhecida como Reiter Log, ocupa os 10.376,79 m² restantes, ou cerca de 55% do espaço.
Os contratos de locação têm correção anual pelo IPCA. Segundo a gestão, a característica frigorificada do empreendimento também representa uma barreira de entrada no mercado, já que a construção de estruturas desse tipo pode custar entre duas e três vezes mais do que a implantação de um galpão logístico convencional.
Retorno estimado e localização estratégica
A Guardian projeta um running yield médio de 13,5% ao ano durante os primeiros cinco anos da operação. Após esse período, a expectativa é de que a rentabilidade se estabilize em 11,75% ao ano.
A gestora ressalta, porém, que esses números representam estimativas relacionadas ao desempenho do imóvel e não devem ser interpretados como uma previsão de dividendos ou de distribuição do GARE11.
O complexo está situado às margens da BR-386 e possui conexão com outras importantes rodovias do estado, como BR-448, BR-116 e BR-290. O empreendimento fica a aproximadamente 25 quilômetros de Porto Alegre e, de acordo com a gestora, está localizado fora da região diretamente afetada pelas recentes enchentes no Rio Grande do Sul.
Nova Santa Rita também se destaca pela concentração de empreendimentos logísticos. Segundo informações apresentadas no fato relevante, o município reúne aproximadamente 291 mil m² de galpões, com ocupação integral.
A Guardian aponta ainda que os condomínios logísticos de classe A da região registravam vacância de 7,6% no primeiro semestre de 2026. Para a gestora, o cenário combina demanda elevada com uma oferta limitada de novos espaços.
Potencial de expansão
Além da estrutura atualmente disponível, o complexo possui espaço para crescimento. Existe um projeto aprovado para a construção de aproximadamente 13.900 m² adicionais.
O empreendimento também apresenta potencial construtivo que, caso seja integralmente aproveitado, poderá elevar a ABL para mais de 60 mil m². A possibilidade amplia o potencial de geração de receita do ativo no longo prazo.
Mudança na composição da carteira
A compra faz parte do movimento adotado pela Guardian para buscar um maior equilíbrio entre as exposições do GARE11 aos segmentos logístico e de renda urbana.
Na avaliação da gestora, a operação também contribui para ampliar a diversificação da carteira tanto em termos geográficos quanto na distribuição entre diferentes locatários.
No fato relevante, a administração apresentou duas projeções para a composição do portfólio. Uma delas considera apenas a aquisição do complexo de Nova Santa Rita, enquanto a outra também leva em conta a venda de determinados ativos para o FII Riza.
A Guardian destaca que os cenários apresentados são provisórios e podem sofrer alterações, principalmente no que diz respeito à concentração de inquilinos e à participação dos segmentos logístico e de renda urbana na carteira.
A aquisição no Rio Grande do Sul ocorre pouco depois de outra movimentação do GARE11 no setor. Em agosto, o fundo havia informado a conclusão da compra de um galpão logístico localizado em Itapevi, em São Paulo, por R$ 119,81 milhões.
