O presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT) sancionou, nesta quinta-feira (16), a nova regulamentação da reforma tributária, que inclui o veto à isenção de impostos para fundos de investimento, fundos patrimoniais e aqueles envolvidos em transações imobiliárias.
A exclusão também abrange os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e os Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas do Agronegócio (Fiagro).
Mas, afinal, isso quer dizer que a isenção para esses fundos acabou?
Isenção de impostos para FIIs e Fiagros: e agora?
Carolina Borges, head e analista de fundos imobiliários da EQI Research, esclarece que “a isenção de imposto de renda sobre rendimentos de FIIs e Fiagros não está sendo discutida no momento”.
No entanto, ela destaca que a principal preocupação gerada pelo veto está relacionada à possível alteração no tratamento tributário desses fundos com a implementação do novo sistema de impostos. Tais mudanças podem impactar diretamente os rendimentos dos investidores.
A reforma tributária, com objetivo de simplificar o sistema fiscal brasileiro, substitui tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois novos impostos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), no modelo de IVA dual. A transição para este novo sistema será gradual, com início em 2026 e conclusão prevista para 2033.
Aumento da carga tributária com o novo IVA
Entretanto, com o veto, FIIs e Fiagros poderiam ser tributados pelo novo IVA, o que representaria um aumento direto na carga tributária desses fundos. Carolina explica que o IVA é um imposto não cumulativo, ou seja, cada participante da cadeia de consumo pode utilizar créditos fiscais.
“O impacto direto seria o aumento no valor dos aluguéis, pois o IVA seria repassado para o consumidor final, ou seja, o inquilino”, afirma.
No entanto, o impacto pode variar dependendo de vários fatores. Segundo a analista, “imóveis localizados em áreas de alta demanda e baixa vacância terão mais chances de repassar o IVA nos contratos de locação”.
Já em regiões com maior vacância, o proprietário pode ser forçado a absorver parte do custo, o que reduziria sua receita de aluguéis. “O impacto será, na prática, dividido entre locador e locatário, conforme o tipo de contrato e as condições do mercado local”, completa Carolina.
Qual o impacto para os cotistas?
O cenário para os cotistas de FIIs e Fiagros também está em aberto. A analista explica que ainda é cedo para mensurar o efeito da reforma nos dividendos desses fundos.
“A cobrança gradual do IVA está prevista para começar em 2027, mas muitas decisões sobre a implementação do imposto ainda estão em discussão no Congresso, que pode até derrubar o veto”, diz Carolina.
Além disso, debates anteriores sobre a tributação de FIIs e Fiagros não avançaram, o que deixa uma margem de incerteza.
Apesar das possíveis alterações, Carolina acredita que “os FIIs e Fiagros não perderiam completamente sua atratividade”. Isso porque, mesmo com a tributação do IVA, investidores que buscam renda, seja por meio desses fundos ou de forma direta, ainda estariam sujeitos a essa carga tributária no futuro, dependendo do seu enquadramento fiscal.
FIIs continuam como alternativa sólida
A analista também observa que, em média, o patrimônio dos investidores pessoa física em FIIs é de R$ 40 a R$ 50 mil, o que demonstra que esse mercado é, em grande parte, acessível a pequenos poupadores.
“Além disso, os FIIs de papel desempenham um papel estratégico na desintermediação bancária e no fomento ao mercado imobiliário, contribuindo para a geração de empregos”, explica Carolina.
Diante deste cenário, a recomendação de Carolina Borges é cautela. “Evitar decisões precipitadas é fundamental. Até que haja maior clareza sobre os desdobramentos do veto e a implementação do IVA, os FIIs e Fiagros continuam sendo investimentos sólidos e relevantes para uma estratégia de longo prazo.”
Atualmente, muitos FIIs estão sendo negociados com descontos significativos e oferecem rendimentos superiores a 11% ao ano. Mesmo com o possível impacto nos dividendos, esses fundos seguem como uma opção competitiva para investidores em busca de renda passiva.
Inclusão dos aluguéis na nova proposta
Além das discussões já mencionadas, outro ponto importante sobre o veto à regulamentação da reforma tributária é a questão da inclusão dos aluguéis na nova proposta de tributação.
Felipe Paletta, analista CNPI da EQI Research, enfatiza que o aspecto central dessa questão é que, “os alugueis não poderiam ser deixados de fora” da reforma, visto que o objetivo principal é unificar a tributação de diversos setores da economia. Dessa forma, a proposta busca uma padronização tributária que englobe todos os segmentos, incluindo o setor imobiliário.
Em termos práticos, isso significaria que, caso o imposto fosse aplicado, os inquilinos teriam que pagar um imposto de renda sobre os valores pagos pelos aluguéis, com um grau de subsídio do governo estimado em torno de 70%.
No entanto, Paletta ressalta que, mesmo com o subsídio, o impacto sobre o valor do contrato de aluguel poderia variar entre 10% a 11%. Para o analista, esse seria um “impacto significativo” sobre a economia doméstica de muitos brasileiros.
A questão é complexa e envolve um fator importante: a sensibilidade da população com relação a novos impostos. Felipe Paletta destaca que, “a gente sabe que isso não é muito simples”, uma vez que qualquer aumento de carga tributária gera reações de resistência, principalmente devido ao “quanto isso é representativo na renda das pessoas”.
Para compreender todos os detalhes sobre o que está acontecendo, ouça o áudio na íntegra:
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