A EQI Research modificou sua carteira recomendada de FIIs para o mês de maio, com a substituição de um dos Fundos Imobiliários presentes, o fundo de papel Valora RE III (VGIR11), pelo fundo de fundos Bradesco Carteira Imobiliária Ativa (BCIA11).
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“O fundo gerido pela Bradesco Asset Management (BRAM) está executando uma estratégia de alocação em linha com nossas expectativas para o mercado: nenhuma exposição a fundos de papel high yield e participações em FIIs de tijolo de ótima qualidade”, aponta a analista Carolina Borges, especialista em Fundos Imobiliários da EQI Research.
O portfólio do fundo confirma essa estratégia, com representantes dos principais segmentos de tijolo (shopping, lajes e galpões) e uma evolução na distribuição de proventos, de R$ 0,64 por cota em outubro de 2021 para R$ 0,78 em março de 2023.
“A expectativa é que esta evolução continue, tanto via ganhos recorrentes (novas locações, reajustes nos contratos vigentes, elevação da taxa de ocupação e bom carrego de fundos de recebíveis) quanto via ganho de capital em momentos mais favoráveis para o mercado”, aponta Borges.
Ela destaca que hoje o fundo está descontado em cerca de 10% em relação a seu valor patrimonial, e faz uma ressalva. “Ressaltamos a maior volatilidade deste tipo de ativo e que os resultados são fortemente dependentes da boa capacidade de gestão”, alerta.
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Resultado da carteira recomendada de FIis em abril
O desempenho da carteira no período de 10 de abril a 9 de maio foi de rentabilidade de 3,22%, abaixo da evolução do IFIX no período, perto de 5%. Para Carolina Borges, no entanto, isso mostra que a carteira está equilibrada para o atual momento do mercado de Fundos Imobiliários.
“O segmento detrator foi o de fundos de papel, e diminuímos nossa exposição com a saída do VGIR11”, explica a analista. Segundo, a decisão foi tomada porque há um aumento na expectativa de queda de juros, e o VGIR11 tem portfólio focado em papéis indexados ao CDI, que é sempre próximo da Selic.
Os fundos de papel ocupam agora 40% da carteira, que passa a contar com fundos de fundos em 10% de sua composição. “Optamos por manter uma alocação ainda defensiva em tijolo, com 40% em setores resilientes e com imóveis de qualidade, como shopping, renda urbana e logística; e 10% em lajes corporativas classificação AAA, segmento mais dependente do ciclo de juros e da atividade econômica”, apontou Borges.
Nos resultados do período, as principais contribuições positivas foram com o CSHG Renda Urbana (HGRU11), com alta de +8,14%, e o Malls Brasil (MALL11), alta de 6,61%.
O único resultado negativo foi do Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11), com queda de 0,34%. O fundo prepara sua sexta emissão de cotas, projetando uma captação de R$ 248,8 milhões.
“Em períodos de emissão, espera-se que a diferença entre o preço da emissão e o valor de mercado diminua, justificando as quedas recentes do FII. O mercado continua favorável aos compradores de tijolo, de forma que, após boas alocações, esperamos que o ALZR11 retome a trajetória de alta”, explica Carolina Borges.
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