A XP Investimentos recomenda a compra das cotas do Maxi Renda (MXRF11), com preço-alvo de R$ 9,26. O valor representa potencial de valorização de 2,1% sobre a cotação de R$ 9,07, mas o argumento da corretora está na renda: o fundo deve pagar cerca de R$ 0,09 por cota ao mês nos próximos 12 meses.
Isso equivale a um dividend yield (rendimento com dividendos) de aproximadamente 12% ao ano. A tese se apoia em uma carteira de crédito de risco baixo a moderado, em taxas implícitas de IPCA + 10,3% ao ano na parte atrelada à inflação e em baixa volatilidade frente aos pares.
“Acreditamos que o MXRF11 permaneça uma boa oportunidade nos níveis atuais, proporcionando aos investidores exposição a um portfólio com perfil mais defensivo e carrego atrativo”, escreveram Marx Gonçalves, head de Fundos Listados da XP, e Eduardo Bacelar, analista de Fundos Listados da casa.
O maior FII do país em cotistas
O Maxi Renda tem patrimônio líquido de R$ 5,3 bilhões e mais de 1,5 milhão de cotistas, a maior base de investidores da indústria de fundos imobiliários (FIIs). As cotas giram em média R$ 16,5 milhões por dia na bolsa e hoje são negociadas a 0,98 vez o valor patrimonial.
A gestão é da XP Vista Asset Management, terceira maior gestora de fundos imobiliários do país, com R$ 34,6 bilhões sob gestão, segundo a Anbima. As taxas de administração e gestão somam 0,9% ao ano, sem cobrança de performance.
Desde o início das operações, o fundo acumula retorno equivalente a 147% do IFIX, o índice de fundos imobiliários da B3, e a 130% do IFIX Recebíveis.
“Esse desempenho reforça a qualidade da gestão na condução do portfólio e a consistência de sua estratégia, que se diferencia dos demais FIIs do segmento pela exposição a permutas financeiras”, apontaram Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar, da XP.
Carteira presa à inflação
Cerca de 62,8% do patrimônio está em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), 12,2% em cotas de outros FIIs, 7,2% em permutas e 17,9% em caixa. A fatia de caixa está temporariamente alta porque o dinheiro da última oferta de cotas ainda não foi todo aplicado.
A carteira de crédito reúne 82 CRIs, com prazo médio (duration) de 3,9 anos. Os maiores devedores são TRXF11 (4,9%), Birman (3,0%), FEMSA (2,9%), FGR (2,9%) e Helbor (2,8%), o que mostra baixa concentração.
O segmento residencial responde por 31% dos lastros, seguido por varejo alimentício, com 19%. As operações contam, em geral, com alienação fiduciária de imóveis e relação entre dívida e valor da garantia (LTV) média de 56%.
Somando crédito e permutas, 91,7% dos ativos estão indexados à inflação, com taxa média de IPCA/INCC + 10,21% ao ano na marcação a mercado. Os outros 8,2% seguem o CDI, com taxa de CDI + 2,74% ao ano.
Permutas em bairros nobres de São Paulo
As permutas financeiras são o diferencial do fundo. Nelas, o Maxi Renda entra como sócio de incorporadoras em projetos residenciais em regiões como Brooklin, Itaim Bibi, Pinheiros e Jardim Europa, e recebe parte do resultado das vendas.
O book tem hoje 14 projetos, com retorno esperado de INCC/IPCA + 13,4% ao ano e duration de 3,17 anos. Do total, 34% das obras já foram concluídas e 63% das unidades estão vendidas.
O modelo carrega mais risco que os CRIs. Construção cara, juros altos e vendas mais lentas pesam sobre as incorporadoras, e a XP reconhece que a carteira exige acompanhamento próximo.
“Entendemos que esse risco é compensado por uma rentabilidade esperada mais elevada”, afirmaram Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar.
Operações sob acompanhamento
Alguns créditos pedem atenção. No CRI AIZ/Pesa, com 1,17% do patrimônio, a AIZ não cumpriu os volumes do contrato com a Pesa, e os credores concederam carência enquanto negociam a venda do imóvel dado em garantia.
O CRI Arquiplan/Beside, com cerca de 0,63% do patrimônio, financiou um prédio no centro de São Paulo. A incorporadora está em recuperação judicial desde julho de 2024, mas a obra foi concluída, as garantias foram executadas e a gestão agora vende as unidades.
Já o CRI Urbplan Mezanino está totalmente provisionado e não pesa mais no patrimônio. A exposição ao GPA, de cerca de 2,8%, e ao CRI Casas Bahia, de 0,4%, não gerou impacto até aqui, porque ambas estão ligadas a contratos de aluguel de longo prazo com garantias sobre os imóveis.
Emissão de R$ 1 bilhão deve elevar o carrego
O fundo concluiu recentemente a 12ª emissão de cotas, com captação de R$ 1,0 bilhão. Segundo o prospecto, o plano prevê R$ 1,275 bilhão em 12 CRIs e duas operações de permuta.
As maiores posições previstas são um CRI de incorporação vertical de R$ 250 milhões a IPCA + 11% ao ano e um CRI de shopping de R$ 210 milhões a IPCA + 10,2%. As duas permutas somam R$ 120 milhões, com taxas de INCC + 13% e INCC + 13,5%.
Na média, o pipeline prevê IPCA/INCC + 9,16% ao ano nos ativos de inflação e CDI + 3,21% nos pós-fixados.
“Caso a alocação seja bem-sucedida, a emissão deverá elevar o carrego da carteira, sem aumento de risco”, projetaram Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar.
Dividendo menor, mas com espaço para surpresa
Nos últimos 12 meses, o fundo distribuiu R$ 0,10 por cota todos os meses, o que dá um dividend yield corrente de 13,2%. A projeção de R$ 0,09 reflete a inflação mais baixa dos últimos meses, que reduz a correção dos CRIs.
Contudo, há fatores que podem elevar os pagamentos. O fundo guarda reserva de correção monetária de cerca de R$ 0,048 por cota e pode obter ganhos de capital com a venda de CRIs e cotas de FIIs, além do resultado das permutas.
A conta muda com o cenário macroeconômico. Com IPCA médio de 5,5% e CDI de 15,15% nos próximos 12 meses, o dividendo mensal subiria para R$ 0,098 por cota, enquanto IPCA de 3,5% e CDI de 12,15% o levariam a R$ 0,083.
