O mercado de fundos imobiliários (FIIs) atravessou um mês de outubro marcado por fortes oscilações, influenciadas principalmente pelas expectativas em relação às eleições e ao cenário fiscal brasileiro. Após uma sequência de altas expressivas na primeira parte do mês, o setor sofreu uma forte correção, devolvendo boa parte dos ganhos acumulados.
Apesar da volatilidade provocada pelas eleições, a carteira de FIIs da EQI Research encerrou o período próxima da estabilidade, segundo Carolina Borges, analista de fundos imobiliários da casa.
De acordo com a analista, o primeiro movimento de valorização ganhou força após o primeiro turno das eleições, quando o mercado passou a atribuir maior probabilidade de vitória à oposição e a precificar perspectivas de ajuste fiscal e redução dos juros nos anos seguintes.
O otimismo se refletiu rapidamente nos fundos imobiliários. No dia 6 de outubro, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) avançou 2,3%, em uma das maiores altas diárias de sua história. Até o dia 23, o indicador acumulava valorização superior a 6% no mês, enquanto a carteira recomendada pela EQI Research subia mais de 8%.
O desempenho foi impulsionado principalmente por fundos mais sensíveis às expectativas de juros, especialmente aqueles com exposição a imóveis corporativos. Entre os destaques, o RCRB, da Rio Bravo Renda Corporativa, acumulava alta de aproximadamente 14% no período, enquanto o HGRE avançava mais de 12% e o LVBI registrava valorização próxima de 11%.
Reviravolta política provoca queda expressiva nos FIIs
O cenário mudou na segunda-feira, dia 26 de outubro, após a reeleição do presidente Luiz Inácio Lula da Silva, conforme o contexto político descrito pela analista. Naquele pregão, o IFIX recuou 5,7%, registrando a terceira maior queda diária de sua história, atrás apenas de dois pregões de março de 2020, durante o início da pandemia de Covid-19.
A carteira da EQI Research também foi afetada, com uma queda de aproximadamente 6% em relação aos ganhos acumulados ao longo do mês. Segundo Carolina Borges, os fundos que mais haviam subido na primeira etapa de outubro foram também os que mais devolveram os ganhos na correção.
O RCRB recuou cerca de 12%, enquanto o HGRE caiu aproximadamente 9%. Já o BTLG, considerado um dos fundos que compõem a base da carteira, apresentou uma queda menor, entre 3% e 4%.
Com isso, até o fechamento de 27 de outubro, a carteira da EQI Research registrava variação negativa de apenas 0,1% no mês. O IFIX, por sua vez, acumulava queda superior a 1%.
Juros e fundamentos: o que muda para o investidor?
Para Carolina Borges, embora as expectativas de juros tenham oscilado significativamente ao longo de outubro, os fundamentos operacionais dos fundos imobiliários não sofreram mudanças equivalentes.
A analista destaca que os contratos de aluguel, os inquilinos e as características dos imóveis permanecem os mesmos, apesar da mudança na percepção de risco dos investidores.
Ela ressalta que imóveis corporativos bem localizados, galpões logísticos com demanda consistente e fundos de recebíveis com carteiras de crédito saudáveis continuam apresentando características relevantes para uma estratégia de médio e longo prazo.
Isso não significa, contudo, que o cenário de juros mais elevados por mais tempo seja indiferente para o setor. Segundo a analista, a manutenção de juros reais elevados tende a pressionar os preços dos FIIs, sobretudo os fundos de tijolo que apresentam maior alavancagem ou possuem dívidas relevantes.
Nesse contexto, a carteira da EQI Research mantém uma composição que busca equilibrar potencial de valorização e proteção relativa diante das oscilações do mercado. A estratégia inclui fundos de recebíveis de crédito high grade, além de fundos de galpões logísticos e shopping centers com níveis reduzidos de alavancagem.
A carteira também mantém exposição relevante a fundos de tijolo. A avaliação da EQI Research é que esses ativos podem oferecer oportunidades de valorização e retornos reais atrativos ao longo do tempo, especialmente para investidores com horizonte de investimento mais longo.
Tributação dos incentivados entra no radar
Outro ponto de atenção destacado por Carolina Borges é a possível tributação dos investimentos incentivados, tema que pode ganhar espaço nas discussões fiscais relacionadas a 2027.
Segundo a analista, esse risco já fazia parte do cenário considerado pela equipe, independentemente do resultado eleitoral. No entanto, a expectativa é que o assunto ganhe relevância mais cedo diante da nova configuração política e das discussões sobre medidas fiscais.
Uma eventual mudança tributária pode afetar a precificação de ativos e as decisões dos investidores, exigindo atenção também ao mercado de fundos imobiliários.
Dividend yield próximo de 13% ao ano pode atrair investidores
Apesar da volatilidade recente, a EQI Research avalia que o nível de preços dos fundos imobiliários pode abrir oportunidades para investidores com horizonte de médio e longo prazo.
Carolina Borges destaca que o dividend yield do IFIX caminha para cerca de 13% ao ano, patamar que representa um potencial de geração de renda relevante, embora não seja uma garantia de retorno futuro.
A analista ressalta que a manutenção da exposição aos fundos de tijolo está relacionada à possibilidade de adquirir ativos com rendimentos mais atrativos e capturar uma eventual valorização ao longo do tempo. A estratégia, entretanto, exige considerar os riscos associados à trajetória dos juros, ao endividamento dos fundos e às mudanças regulatórias e tributárias.
A recomendação, neste momento, é evitar decisões impulsivas em meio à volatilidade. A EQI Research pretende acompanhar os anúncios da equipe econômica, as medidas fiscais e a evolução das discussões sobre a tributação dos investimentos incentivados antes de definir eventuais mudanças na carteira.
A atualização mensal da carteira de FIIs, com a avaliação individual dos fundos e possíveis revisões de posições, está prevista para o dia 3 de novembro, conforme informado pela analista.
Até lá, a estratégia é monitorar o cenário e avaliar como cada fundo pode reagir a um ambiente de juros mais elevados, sem perder de vista os fundamentos dos imóveis e a perspectiva de geração de renda no longo prazo.
