O fundo imobiliário Capitânia Shoppings ($CPSH11) iniciou 2026 após concluir, no final de 2025, um ciclo de desinvestimentos que gerou lucros relevantes. Com patrimônio líquido próximo de R$ 1 bilhão, o fundo busca novas aquisições com cap rates mais atrativos e potencial de alavancagem operacional.
Segundo os analistas do Banco do Brasil, essa estratégia reforça o CPSH11 como uma opção interessante para investidores que buscam renda estável e ganho de capital, combinando oportunidades de curto prazo com valorização futura.
No fim de 2025, o fundo vendeu participações estratégicas, incluindo 14,9% do Shopping Cidade Jardim e 10% do Catarina Outlet para um FII da JHSF, com cap rate de saída de 7,4% e lucro estimado em 0,31 por cota. Também foram vendidas frações do Iguatemi Praia de Belas, Metrô Tatuapé, Boulevard Tatuapé e Iguatemi Fortaleza.
Ao mesmo tempo, o CPSH11 comprou 4,8% do Internacional Shopping Guarulhos, do XP Malls (XPML11). Para os analistas do BB, essas movimentações reforçam a lógica de comprar a preços atrativos, maturar operacionalmente e vender com lucro.
Novas aquisições e reforço em ativos estratégicos
Para reposição de portfólio, o CPSH11 adquiriu indiretamente 11,6% do Midway Shopping, em Natal, ativo que a gestão acredita ter potencial de melhora operacional no médio e longo prazo.
O fundo também aumentou a participação no Iguatemi Alphaville para 21%, um dos destaques em vendas do fundo em 2025. Além disso, pode expandir a posição no Shopping Parque Dom Pedro via subscrição da nova oferta, comprando abaixo do valor de laudo com desconto de 15% e cap rate estimado em 9,4%.
Os analistas avaliam que essas operações equilibram preço de compra e potencial de valorização, mantendo o foco no core business do fundo.
Diversificação e oportunidades em cotas de outros FIIs
O informe do 4T25 mostrou aumento na alocação do CPSH11 em cotas de outros FIIs de shoppings, como AJ Malls AJFI11, Pátria Malls PMLL11 e BB Premium Malls BBIG11, todos negociados com desconto.
Segundo a avaliação do BB, essa diversificação permite ao fundo aproveitar oportunidades de valorização de forma indireta, reforçando a geração de dividendos sem comprometer o foco nos shoppings próprios.
Com o resultado não recorrente das vendas, a gestão projeta dividendos estabilizados em torno de 0,11 por cota até novembro de 2027, oferecendo dividend yield superior aos pares, tanto sobre o preço de mercado quanto sobre o valor patrimonial.
Estratégia do CPSH11 e cenário para investidores
O fundo combina shoppings de alta qualidade, boa parte Iguatemi, voltados a público de alta renda, com estratégia ativa de reciclagem de portfólio.
Os analistas apontam que, se o ciclo de cortes de juros se confirmar e os indicadores operacionais se mantiverem positivos, o fundo seguirá sendo uma opção atrativa para renda e valorização. No entanto, alertam que a exposição a cotas de outros FIIs e o tamanho menor do fundo em relação aos grandes players podem limitar resultados caso a economia desacelere.
