A Carteira 200 de FIIs, criada pela EQI Research como sugestão para quem quer começar a investir em Fundos Imobiliários com um valor relativamente pequeno, acumulou um rendimento de 0,56% no período entre 6 de outubro e 3 de novembro, acima do rendimento do IFIX, que no mesmo período acumulou queda de 0,72%.
A carteira registrou ainda o recebimento de R$ 11,91 em dividendos, alcançando um dividend yield médio (relação entre o valor dos proventos e o valor de mercado do fundo no anúncio do pagamento) de 0,94, uma leve queda em relação a setembro, quando esse índice foi de 0,99%.
“Isso se deve à inclusão do CPTS11, que, apesar de ser um FII de papel, atualmente apresenta uma tese mais evidente de ganho de capital, e ao efeito inflacionário que afetou marginalmente os FIIs da carteira. Lembramos que, apesar da grande atratividade do retorno em proventos, a análise deve ser realizada em função do retorno total da carteira, englobando ganho de capital e proventos pagos”, afirma Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research e responsável pela montagem e pelas escolhas da carteira.
Carteira 200 de FIIs: o que é e como funciona
Como o nome diz, a Carteira 200 de FIIs é um projeto para acúmulo de patrimônio a partir de aportes relativamente pequenos, de R$ 200 por mês, que são usados para a compra de cotas de fundos imobiliários. Além do investimento mensal, os dividendos distribuídos pelos fundos também são reinvestidos na compra de cotas.
A Carteira 200 desde outubro é composta por cinco FIIs, balanceando a exposição setorial com a inclusão de fundos de recebíveis imobiliários (também chamados de “fundos de papel”) com boa qualidade de crédito, dois fundos “de tijolo” (investem diretamente em imóveis, como galpões logísticos, por exemplo), e um fundo de fundos (que investem em outros FIIs).
Os destaques em pagamento de dividendos ficaram com os fundos de papel. O EQIR11 apresentou uma rentabilidade de proventos de 1,07%, seguido pelo BTCI11, com dividend yield de 1,03%. No entanto, o EQIR11 também foi o destaque no ganho de capital com um desempenho acumulado de 7,43% no período.
“Espera-se que os FIIs de papel sejam os maiores pagadores de dividendos e que mantenham o valor de mercado relativamente constante. No entanto, o destaque de rentabilidade ficou também com o EQIR11, com um desempenho acumulado de 4,65% no período”, explica Carolina Borges, da EQI Research.
Ela lembra que o EQIR11 está realizando sua segunda emissão de cotas, com o objetivo de diversificar o portfólio, investindo em novas operações no mesmo perfil atual do Fundo, que investe em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), hoje com taxas médias em IPCA+9,76%.
“O portfólio de ativos alvo pós-emissão é bem diversificado, englobando mais de 20 operações. Como a emissão está sendo bem recebida pelo mercado, o preço do EQIR11 está convergindo para o valor da oferta, o que tem feito o FII negociar mais próximo do seu valor justo e figurar entre as maiores altas dos últimos dois meses”, explica a analista.
Do lado negativo ficou o CPTS11, escolha mais recente para a carteira, no início de outubro. O fundo tem alavancagem indexada ao CDI e fontes de receitas atreladas ao IPCA, o que afetou o desempenho em termos de distribuição de dividendos e derrubou também o valor de mercado. “A perspectiva é de melhora neste cenário, com redução das despesas financeiras e aumento das receitas. Por isso mantivemos o FII como boa opção de compra, com deságio de 8% frente ao valor patrimonial”, explica Carolina Borges.
Carteira 200: decisões para o mês de novembro
O novo caixa disponível para aporte é de R$ 214,81, valor que inclui o aporte mensal de R$ 200, os proventos recebidos de R$ 11,91 e o caixa remanescente do mês anterior, de R$ 2,90. O aporte será feito da seguinte forma:
- 1 cota de BPFF11
- 3 cotas de BTCI11
- 3 cotas de GALG11
- 10 cotas de CTPS11
Sobrou ainda um caixa remanescente de R$ 7,86, que será utilizado no próximo mês.
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Carteira 200 de FIIs: análise dos fundos escolhidos
Brasil Plural Absoluto Fundo de Fundos (BPFF11)
A respeito do FOF presente na Carteira 200, Carolina Borges afirma que o BPFF11 segue com o objetivo de trazer uma diversificação imediata, dividido entre papel (46% do patrimônio líquido) e tijolo (54% do patrimônio líquido), com uma carteira focada em ativos de qualidade com um desconto de 7% em relação ao valor de seu portfólio, se fosse adquirido individualmente.
Mas ela reitera o alerta de que os FOFs são mais sujeitos à volatilidade do mercado de Fundos Imobiliários. “É um ativo que irá apresentar correlação com o IFIX, geralmente com variações mais fortes, tanto positivas quanto negativas”, aponta.
BTG Pactual Fundo de CRI (BTCI11)
O BTCI11 apresenta hoje 76% da carteira formada por CRIs indexados a IPCA (76% do PL) ou CDI (20% do PL), com predominância dos segmentos residencial, logístico e shopping. “É uma boa diversificação entre indexadores e segmentos, sem assumir um risco de crédito elevado e uma aquisição com cerca de 11% de desconto em relação ao valor patrimonial que poderá potencializar o retorno no médio prazo”, explica a analista da EQI Research.
Como ponto de alerta, ela explica que o fundo tem cerca de R$ 77 milhões em ativos de liquidez, montante que deve ser alocado de forma mais eficiente nos próximos meses. “Mesmo que o carrego não esteja oneroso para o FII no momento, busca-se um retorno superior em ativos de risco. Assim, o BTCI11 deverá fazer aquisições em linha com as atuais taxas do portfólio para manter o nível de distribuição de dividendos”, explica Carolina.
Capitânia Securities II (CPTS11)
Embora seja considerado um fundo de papel, o CPTS11 tem característica híbrida, com 69% do PL alocado em CRIs e 30% em cotas de outros FIIs, sendo que, dessa carteira, mais de 85% estão alocados em tijolo. “Essa estratégia fez o CPTS passar por momentos desafiadores em relação à cotação de mercado, que é muito sensível aos proventos. Com a carteira de FIIs não entregando os mesmos resultados, e dada a dificuldade em realizar giros com ganho de capital, os proventos oscilaram muito nos últimos meses”, explica Carolina Borges.
Ela acredita, no entanto, que o cenário mudou, com giros na carteira de CRIs realizados pela Capitânia a fim de aumentar a taxa média. Já os riscos principais vêm da execução da tese de reciclagem e da alavancagem do Fundo. “Cerca de 15% do PL estão alocados em operações compromissadas com CRI, com um custo de CDI+0,78% ao ano. A operação é positiva em cenários de inflação mais elevada, mas nos períodos de inflação em queda o custo se torna superior à receita dos CRIs. Por outro lado, a queda na taxa de juros irá reduzir o custo dessas operações, podendo potencializar o retorno”, completa a analista.
EQI Recebíveis Imobiliários (EQIR11)
O fundo tem 88% de exposição ao IPCA, com um spread médio de 8,8% ao ano, em linha com o nível de risco assumido. Tem boa diversificação setorial, com predominância do segmento de varejo e devedores como Oba, Quero-Quero e Pague Menos. “O atual nível de desconto do FII (cerca de 13% frente ao valor patrimonial) também potencializa o retorno no médio prazo”, explica.
Como ponto negativo, mesmo com o crescimento dos últimos meses, o fundo ainda tem baixa liquidez diária, o que torna menos atrativa a negociação para quem busca lucro rápido com ganho de capital. “Para o propósito apresentado aqui, a liquidez atenderia a maioria dos investidores. O segmento de loteamentos é um ponto de alerta para a exposição, que carrega um maior risco operacional”, diz Carolina.
Guardian Logística (GALG11)
O fundo mantém seu portfólio com 100% de contratos atípicos, com prazo médio remanescente de cerca de 9 anos, todos reajustados pelo IPCA, característica positiva porque traz previsibilidade para o fluxo de caixa, avalia Carolina Borges, citando entre os inquilinos BRF, Air Liquide e Souza Cruz. O GALG11, contudo, tem 38% de alavancagem (dívida sobre o total do patrimônio líquido), mas sob controle.
“Os prazos de liquidação das dívidas coincidem com o vencimento dos contratos, com o mesmo indexador de correção (IPCA), ou seja, também com certa previsibilidade, mas é uma dívida de um valor elevado que deve ser monitorada”, conclui a analista.
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