O fundo imobiliário BTG Pactual Logística (BTLG11) está realizando a sua 13ª emissão de cotas. Em um novo episódio do “Conversa com o Gestor” no YouTube da EQI Research, Carolina Borges, analista de Fundos Imobiliários (FIIs) da casa de análises, conversou com Fernando Crestana e Rui Ruivo, gestores do fundo de Logística do BTG Pactual.
Com o objetivo de captar inicialmente R$ 1,2 bilhão, a analista procurou entender principalmente como o FII evoluiu desde a sua última oferta. Segundo os gestores do BTLG11, da última emissão para cá foram três aquisições: BTLG Cajamar Amazon, BTLG Cajamar Assaí e BTLG Campinas II.
Emissão do BTLG11: novas aquisições
Segundo fato relevante publicado no dia 27 de dezembro de 2032, o fundo concluiu a compra de três
imóveis no estado de São Paulo, sendo 2 em Cajamar e 1 em Campinas.
Informações do BTLG Cajamar Amazon
- Localização – Cajamar, SP – Av Dr. Antônio João Abdalla
- Tipologia – Logístico – AAA – monousuário
- Ano de construção – 2020
- Terreno – 160.723 m2
- Área Bruta Locável (ABL) – 57.153 m2
- Área Locada – 100%
- Inquilino – Amazon
Informações do BTLG Cajamar Assaí
- Localização Cajamar, SP – Av Dr. Antônio João Abdalla
- Tipologia – Logístico AAA – monousuário
- Ano de construção – 2016
- Terreno – 213.273 m2
- Área Bruta Locável (ABL) – 78.639 m2
- Área Locada – 100%
- Inquilino – Assaí Atacadista
Informações do BTLG Campinas II
- Localização – Campinas, SP – Estr. Mun. Joannine Caumo
- Tipologia – Logístico AAA – multiusuário
- Ano de construção – 2016
- Terreno – 412.911 m2
- Área Bruta Locável (ABL) – 99.592 m2 + 74.257 m2 projeto aprovado
- Área Locada – 100%
- Principais inquilinos – (% receita) – Claro (25%), Mercado Livre (21%), Coca-Cola Femsa (16%), JSL (8%) e mais 9 locatários.
Emissão do BTLG11: portfolio
Segundo Crestana, o fundo hoje possui 23 ativos. Em 2024, o fundo gera cerca de 13 milhões por dia, colocando-o em um patamar seleto entre os Fundos Imobiliários.
“Estamos sempre reciclando e adquirindo. Temos atualmente um giro de 15 a 17% do portfólio ao ano, portanto, conseguimos reciclar“, pontuou o gestor. Ele ainda comentou que, após essa emissão, ao que tudo indica, o fundo ficará próximo ou poderá passar o 1 milhão de metros quadrados. ” O que nos coloca entre o primeiro ou segundo maior FII do setor de logística“, complementou.
Em volume de liquidez, de fato, o fundo está batendo de frente com os grandes fundos imobiliários. Esse resultado é fruto de “um trabalho de longa data, com visão de longo prazo, com um portfolio resiliente e sólido“, conclui Crestana.
BTLG11 pós aquisição
- +232.876 m2 de ABL em SP
- Aumento da qualidade da carteira com inquilinos de bom risco de crédito
Emissão do BTLG11: Condições de pagamento
Além da qualidade das últimas aquisições, Ruivo destaca a interessante estrutura de compra dos ativos. Nesse sentido, o gestor ressalta a adoção do seller financing, no qual foi possível negociar com o vendedor as condições de pagamento.
Nessa estrutura, por exemplo, são pagos 60% do valor do ativo, 100% do aluguel e o restante em parcelas ao longo de 18 meses. Durante esse período, alcança-se uma rentabilidade superior a 15% ao ano, o que se mostra bastante atrativo diante da queda dos juros. Adicionalmente, o valor do imóvel tende a se valorizar nesse intervalo de tempo.
O gestor ainda pontuou que “conseguimos adquirir esses 3 imóveis a um cap rate atrativo“, o que contribui para a geração de valor ao investidor.
Emissão do BTLG11: Localização dos ativos
Os gestores afirmam que o fundo tem uma forte exposição em São Paulo e em um raio de 30 km da capital paulista.
Cerca de 90% do portfólio está localizado em São Paulo, com aproximadamente 50% dentro do raio de 30 km da cidade. Uma das áreas que vinham monitorando há algum tempo, aguardando o momento oportuno para investir, era Cajamar.
“Conseguimos adquirir ativos estratégicos em uma área chamada de ‘Faria Lima dos galpões’. Isso foi um diferencial importante para nossa alocação, pontuou Crestana.
Vacância do BTLG11
Uma consequência dessa concentração dentro do raio de 30 km é uma taxa de vacância próxima a 1,5%. Em comparação, a taxa média de vacância logística em São Paulo é em torno de 9% a 10%, e no Brasil está próxima de 10% a 12%.
“Estamos construindo um portfólio com base no que chamamos de ‘tripé imobiliário’ – localização prime, qualidade triplo A e inquilinos de alto nível. Essa abordagem nos permite manter uma baixa taxa de vacância e praticamente eliminar a inadimplência em nosso portfólio”, concluiu o gestor.
O mudou desde a última emissão?
Desde a última emissão, que teve o prospecto publicado em 4 de agosto, o BTLG11 captou 750 milhões e conseguiu alocar esse montante. Durante o mesmo período, o fundo também vendeu 460 milhões em ativos, o que representa 17% do patrimônio.
É importante destacar ainda a habilidade dos gestores em adotar a estratégia de “comprar no atacado para vender no varejo”, como eles descrevem. Nesse contexto, conseguiram adquirir imóveis por R$ 3.000 o metro quadrado e vendê-los por quase R$ 4.000. Rui ressalta que “compramos com uma taxa de capitalização (cap rate) de 9% e vendemos com 7,7%”.
Sobre o BTLG11
- Atualmente, o BTLG11 conta com mais de 95% do seu portfólio em ativos de rating AAA, sendo 100% dos ativos acima de Rating A+ diversificados em 66 inquilinos e 23 imóveis.
- Possui um retorno histórico superior ao IFIX, sendo de 20% contra 18% do índice, um DY acima do mercado logístico de 9,3% e além disso, é o fundo TOP 2 de liquidez dentre os Fiis de Tijolo.
Estratégia do fundo
- A receita do fundo é concentrada no Estado de São Paulo, o mercado mais líquido do país.
- O portfólio é composto por imóveis que possuem inquilinos de diversos setores, tendo 60% oriunda de contratos atípicos e uma menores vacâncias da indústria, não apresentando inadimplência nos últimos anos.
- O BTLG11 busca aquisições que façam sentido para sua estratégia: Ativos A+, bem localizados, principalmente com fácil acesso as principais vias do país, composto por locatários prime e com foco no perfil logístico.
