Emissão BTLG11: fundo quer captar R$ 1,2 bilhão

O fundo imobiliário BTG Pactual Logística (BTLG11) está realizando a sua 13ª emissão de cotas. Em um novo episódio do “Conversa com o Gestor” no YouTube da EQI Research, Carolina Borges, analista de Fundos Imobiliários (FIIs) da casa de análises, conversou com Fernando Crestana e Rui Ruivo, gestores do fundo de Logística do BTG Pactual. Com o objetivo de captar inicialmente R$ 1,2 bilhão, a analista procurou entender principalmente como o FII evoluiu desde a sua última oferta. Segundo os gestores do BTLG11, da última emissão para cá foram três aquisições: BTLG Cajamar Amazon, BTLG Cajamar Assaí e BTLG Campinas II. VOCÊ SABE QUAL O SEU PERFIL DE INVESTIDOR? DESCUBRA AGORA MESMO! Emissão do BTLG11: novas aquisições Segundo fato relevante publicado no dia 27 de dezembro de 2032, o fundo concluiu a compra de trêsimóveis no estado de São Paulo, sendo 2 em Cajamar e 1 em Campinas. Informações do BTLG Cajamar Amazon Localização – Cajamar, SP – Av Dr. Antônio João Abdalla Tipologia – Logístico – AAA – monousuário Ano de construção – 2020 Terreno – 160.723 m2 Área Bruta Locável (ABL) – 57.153 m2 Área Locada – 100% Inquilino – Amazon Fonte: Fato Relevante Informações do BTLG Cajamar Assaí Localização Cajamar, SP – Av Dr. Antônio João Abdalla Tipologia – Logístico AAA – monousuário Ano de construção – 2016 Terreno – 213.273 m2 Área Bruta Locável (ABL) – 78.639 m2 Área Locada – 100% Inquilino – Assaí Atacadista Fonte: Fato Relevante Informações do BTLG Campinas II Localização – Campinas, SP – Estr. Mun. Joannine Caumo Tipologia – Logístico AAA – multiusuário Ano de construção – 2016 Terreno – 412.911 m2 Área Bruta Locável (ABL) – 99.592 m2 + 74.257 m2 projeto aprovado Área Locada – 100% Principais inquilinos – (% receita) – Claro (25%), Mercado Livre (21%), Coca-Cola Femsa (16%), JSL (8%) e mais 9 locatários. Fonte: Fato Relevante Emissão do BTLG11: portfolio Segundo Crestana, o fundo hoje possui 23 ativos. Em 2024, o fundo gera cerca de 13 milhões por dia, colocando-o em um patamar seleto entre os Fundos Imobiliários. “Estamos sempre reciclando e adquirindo. Temos atualmente um giro de 15 a 17% do portfólio ao ano, portanto, conseguimos reciclar“, pontuou o gestor. Ele ainda comentou que, após essa emissão, ao que tudo indica, o fundo ficará próximo ou poderá passar o 1 milhão de metros quadrados. ” O que nos coloca entre o primeiro ou segundo maior FII do setor de logística“, complementou. Em volume de liquidez, de fato, o fundo está batendo de frente com os grandes fundos imobiliários. Esse resultado é fruto de “um trabalho de longa data, com visão de longo prazo, com um portfolio resiliente e sólido“, conclui Crestana. BTLG11 pós aquisição +232.876 m2 de ABL em SP Aumento da qualidade da carteira com inquilinos de bom risco de crédito Fonte: Relatório Gerencial Emissão do BTLG11: Condições de pagamento Além da qualidade das últimas aquisições, Ruivo destaca a interessante estrutura de compra dos ativos. Nesse sentido, o gestor ressalta a adoção do seller financing, no qual foi possível negociar com o vendedor as condições de pagamento. Nessa estrutura, por exemplo, são pagos 60% do valor do ativo, 100% do aluguel e o restante em parcelas ao longo de 18 meses. Durante esse período, alcança-se uma rentabilidade superior a 15% ao ano, o que se mostra bastante atrativo diante da queda dos juros. Adicionalmente, o valor do imóvel tende a se valorizar nesse intervalo de tempo. O gestor ainda pontuou que “conseguimos adquirir esses 3 imóveis a um cap rate atrativo“, o que contribui para a geração de valor ao investidor. Emissão do BTLG11: Localização dos ativos Os gestores afirmam que o fundo tem uma forte exposição em São Paulo e em um raio de 30 km da capital paulista. Cerca de 90% do portfólio está localizado em São Paulo, com aproximadamente 50% dentro do raio de 30 km da cidade. Uma das áreas que vinham monitorando há algum tempo, aguardando o momento oportuno para investir, era Cajamar. “Conseguimos adquirir ativos estratégicos em uma área chamada de ‘Faria Lima dos galpões’. Isso foi um diferencial importante para nossa alocação, pontuou Crestana. Fonte: Relatório Gerencial Vacância do BTLG11 Uma consequência dessa concentração dentro do raio de 30 km é uma taxa de vacância próxima a 1,5%. Em comparação, a taxa média de vacância logística em São Paulo é em torno de 9% a 10%, e no Brasil está próxima de 10% a 12%. “Estamos construindo um portfólio com base no que chamamos de ‘tripé imobiliário’ – localização prime, qualidade triplo A e inquilinos de alto nível. Essa abordagem nos permite manter uma baixa taxa de vacância e praticamente eliminar a inadimplência em nosso portfólio”, concluiu o gestor. Leia também: Ofertas de Fundos Imobiliários – entenda IPO e follow-on de FIIs O mudou desde a última emissão? Desde a última emissão, que teve o prospecto publicado em 4 de agosto, o BTLG11 captou 750 milhões e conseguiu alocar esse montante. Durante o mesmo período, o fundo também vendeu 460 milhões em ativos, o que representa 17% do patrimônio. É importante destacar ainda a habilidade dos gestores em adotar a estratégia de “comprar no atacado para vender no varejo”, como eles descrevem. Nesse contexto, conseguiram adquirir imóveis por R$ 3.000 o metro quadrado e vendê-los por quase R$ 4.000. Rui ressalta que “compramos com uma taxa de capitalização (cap rate) de 9% e vendemos com 7,7%”. Sobre o BTLG11 Atualmente, o BTLG11 conta com mais de 95% do seu portfólio em ativos de rating AAA, sendo 100% dos ativos acima de Rating A+ diversificados em 66 inquilinos e 23 imóveis. Possui um retorno histórico superior ao IFIX, sendo de 20% contra 18% do índice, um DY acima do mercado logístico de 9,3% e além disso, é o fundo TOP 2 de liquidez dentre os Fiis de Tijolo. Estratégia do fundo A receita do fundo é concentrada no Estado de São Paulo, o mercado mais líquido do país. O portfólio é composto por imóveis que possuem inquilinos de diversos setores, tendo 60% oriunda de contratos atípicos e uma menores vacâncias da indústria, não apresentando inadimplência nos últimos anos. O BTLG11 busca aquisições que façam sentido para sua estratégia: Ativos A+, bem localizados, principalmente com fácil acesso as principais vias do país, composto por locatários prime e com foco no perfil logístico. COMO RECEBER UM SEGUNDO SALÁRIO DE R$ 7.337 INVESTINDO EM FIIS

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BTLG11: fundo quer captar R$ 1,2 bilhão com a sua 13ª emissão

Marina Kopczynski Xavier

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