O ALZR11 negocia com desconto sobre o valor patrimonial que não aparecia havia cinco anos. Para o BB Investimentos, é isso que abre duas portas ao mesmo tempo: renda e ganho de capital.
A parte da renda já tem número. A gestão projeta dividendo recorrente entre R$ 0,082 e R$ 0,084 por cota no segundo semestre de 2026, o que leva o retorno em doze meses para além de 9,9%.
Constituído em 2018, o fundo passou por oito emissões de cotas e chegou a mais de R$ 1,700 bilhão de patrimônio líquido.
Um portfólio montado sob medida
São 26 imóveis e 288 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), o espaço efetivamente disponível para aluguel. Dois terços da carteira ficam no estado de São Paulo.
Nenhum tipo de ativo domina o conjunto. Edifícios comerciais respondem por 33%, galpões logísticos por 32%, renda urbana por 23% e data centers pelos 11% restantes.
Os 20 inquilinos vêm de setores distintos. A Dupont paga 14% das receitas do fundo, a Scala 9%, a Shopee 8% e o Mercado Livre 7%.
A proteção que vira armadilha
Em 94% da carteira, o contrato é atípico. O prazo médio de locação chega a 9,5 anos e a multa por saída antecipada é pesada o bastante para desestimular a rescisão.
Esses contratos nascem de operações feitas sob encomenda. No built to suit, o imóvel é erguido conforme a necessidade do inquilino. No sale and leaseback, a empresa vende o próprio prédio e continua nele como locatária.
A estabilidade, contudo, tem prazo de validade. Quando o contrato vence, o aluguel pode estar muito acima do que a região pratica, e o ajuste para baixo chega de uma vez.
O Del Castilho, no Rio de Janeiro, mostrou como isso acontece. A renovação com a Atento saiu por valor inferior ao anterior e, com os juros no patamar atual, o imóvel foi reavaliado 28% abaixo em doze meses.
O estrago ficou contido. No mesmo período, o portfólio somado se valorizou 2,9%.
“Em nossa visão, o ALZR é bem diversificado entre ativos menos óbvios e em grandes centros urbanos, com potencial de reciclagem”, escreveu André Oliveira, analista do BB Investimentos.
Cotistas mudam a regra do jogo
A assembleia geral extraordinária (AGE) aprovada pelos cotistas derrubou de 80% para 55% o mínimo da carteira em contratos atípicos. Na prática, o fundo ganhou liberdade para comprar o que antes não podia.
O que muda é o tipo de imóvel ao alcance. Contratos típicos duram no mínimo cinco anos e trazem multas mais brandas, entretanto predominam em ativos premium, com demanda aquecida e aluguel já alinhado ao mercado.
Menos proteção contratual em troca de menos risco na renovação. É essa a permuta que a mudança propõe, e ela responde justamente ao caso do Del Castilho.
Do lado do preço, o indicador que o BB acompanha é o P/VP, relação entre a cotação do fundo e o valor de seus imóveis. Ele está em nível pouco visto na série recente.
“O FII ainda negocia com desconto de preço sobre valor patrimonial pouco visto nos últimos cinco anos e pode ser uma boa opção tanto de renda como de ganho de capital”, apontou Oliveira.
Falta a execução. A regra nova só vira retorno se os imóveis premium entrarem na carteira com inquilino contratado e aluguel de mercado, e isso ainda não aconteceu.
