O fundo imobiliário Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) anunciou a venda do imóvel localizado na Rua Padre Adelino, 758, em São Paulo, atualmente alugado para a Editora Moderna/Santillana. O ativo foi adquirido pela incorporadora e construtora paulista Diálogo Engenharia por R$ 53 milhões.
Segundo comunicado da administradora BTG Pactual e da gestora Alianza, a transação faz parte da estratégia de gestão ativa do fundo, que busca otimizar e reciclar seu portfólio.
O contrato original de promessa de compra e venda foi assinado em novembro de 2024, e agora todas as condições para a venda foram cumpridas ou dispensadas.
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Condições do pagamento
O valor da transação será pago da seguinte forma:
- Um sinal de R$ 500 mil já foi pago no momento da assinatura do compromisso.
- Uma parcela de R$ 3,75 milhões, corrigida pelo IPCA, será quitada em 5 de maio de 2025.
- O saldo restante de R$ 48,75 milhões será pago em 39 parcelas mensais de R$ 1,25 milhão, também corrigidas pelo IPCA.
Diferentemente de transações convencionais, a propriedade definitiva do imóvel só será transferida após o pagamento da 30ª parcela. Até lá, o fundo continuará recebendo os aluguéis do contrato vigente com a Editora Moderna/Santillana, gerando receita simultaneamente com os pagamentos das parcelas da venda.
Impactos financeiros para o ALZR11
A administradora e a gestora estimam que a operação resultará em um lucro contábil extraordinário de aproximadamente R$ 10,3 milhões, representando uma margem de 19,5%. Caso o contrato de locação permaneça ativo pelos próximos 30 meses, a taxa interna de retorno (TIR) estimada será de 16,3% ao ano.
Além disso, a venda do imóvel libera capital para novos investimentos, permitindo que o fundo aproveite oportunidades de mercado. A transação também aumenta a média de prazo dos contratos atípicos do portfólio do ALZR de 10 anos para 10,2 anos (com base em fevereiro de 2025).
Em relação ao impacto sobre os cotistas, a projeção é de um acréscimo de R$ 0,077 por cota no primeiro mês e um incremento médio de R$ 0,031 por cota nos 39 meses seguintes.
A Alianza destaca que a venda do ativo contribui para a melhoria contínua do portfólio do fundo, gerando valor de longo prazo aos investidores em um cenário de mercado desafiador.
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