Quem acompanha o noticiário sobre o mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) sabe que esta opção de investimento passa por uma boa fase. O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) teve uma valorização superior a 13% nos nove primeiros meses de 2023.
O cenário tem sido favorável com a reversão do ciclo de juros pelo Banco Central (BC), que iniciou a redução gradual da taxa básica de juros, a Selic. Por conta disso, tanto os FIIs quanto as empresas varejistas, que estão ligadas a estabelecimentos comerciais, se beneficiam de juros mais baixos na economia.
Os FIIs de shopping, neste contexto, se beneficiam duplamente. E um dos principais fundos que pode se beneficiar neste contexto é o AJ Malls ($AJFI11) da Capitânia.
Para entender as principais características deste FII AJFI11, o portal EuQueroInvestir fez um levantamento das informações mais relevantes deste ativo para que você possa investir com mais clareza.
O que é o AJFI11?
O AJFI11 fará sua primeira emissão de cotas, o que se chama de IPO – initial public offering.
Seu foco é levantar recursos para investir em shoppings centers desenvolvidos e administrados pela Almeida Júnior. Esta empresa, com uma história de 43 anos e um market share de 71% no mercado de Santa Catarina, é a força motriz por trás de seis empreendimentos distribuídos em cinco cidades do estado catarinense.
O AJFI11 então, oferece aos investidores a oportunidade de adquirir um percentual em cada um desses empreendimentos, conforme especificado no portfolio-alvo do Fundo.
Uma das principais atratividades do AJFI11 é a participação nos dividendos gerados pelos aluguéis das lojas dos shoppings, que se somam à valorização dos imóveis, proporcionando um retorno interessante para os investidores.
O Fundo AJFI11 é gerenciado pela Capitânia, uma gestora de recursos com mais de duas décadas de experiência e um patrimônio sob gestão que ultrapassa a marca de R$ 22,7 bilhões.
A Capitânia conta com mais de 42 fundos de investimentos em seu portfólio. Além disso, a gestora tem uma base com mais de 380 mil cotistas.
Capitânia monta FII só com empreendimentos da Almeida Júnior
Os empreendimentos que irão integrar o Fundo AJFI11 são os seguintes:
- Neumarkt Shopping, em Blumenau;
- Balneário Shopping, em Balneário;
- Garten Shopping, em Joinville;
- Norte Shopping, em Blumenau;
- Continente Shopping, em São José;
- Nações Shopping, em Criciúma.
A gestora busca captar R$ 500 milhões na oferta-base, com a opção de greenshoe que pode atingir R$ 625 milhões.
Para aqueles que não estão familiarizados com o termo, o greenshoe é um lote suplementar de ações disponibilizado para compra pelo banco coordenador de uma oferta de ações. A aquisição deste lote suplementar, que é opcional, pode representar até 15% da quantidade originalmente disponibilizada no mercado durante a oferta.
O Fundo irá adquirir um percentual em cada shopping e o cotista irá participar dos dividendos provenientes dos aluguéis das lojas do shopping e da valorização do imóvel, proporcionalmente.
Essa oferta dará origem ao primeiro FII “puro sangue”, com todos os ativos sendo exclusivos de um único fundo, que consistirá apenas em shoppings centers em seu portfólio.
Como será a oferta do AJFI11?
O AJ Malls Fundo de Investimento Imobiliário (AJFI11) é uma oportunidade para investidores interessados em participar do mercado de shopping centers, com uma estratégia de investimento centrada na aquisição de cotas em empreendimentos administrados pela Almeida Júnior.
Vale lembrar que um FII é uma comunhão de recursos destinados a investimentos relacionados ao mercado imobiliário. No caso do AJFI11, ele opera sob a forma de condomínio fechado, o que significa que os investidores não têm a opção de resgatar suas cotas antes do término do prazo de duração do fundo.
Contudo, uma característica importante deste FII é que ele não tem um prazo de duração estabelecido, oferecendo uma perspectiva de investimento de longo prazo. Se um investidor desejar sair do investimento, a única opção será a venda de suas cotas no mercado secundário.
A emissão inicial deste fundo tem um limite de até R$ 500 milhões, com a possibilidade de acréscimo de até 25% por meio de um lote adicional.
As cotas serão disponibilizadas ao preço de R$ 10 cada, com um investimento mínimo de R$5 mil, tornando-o acessível a diversos perfis de investidores.
Outra característica atrativa do AJFI11 é a distribuição mensal de lucros, embora a política de distribuição possa ser alterada ao longo do tempo para se adequar às condições do mercado.
As novas cotas resultantes desta oferta serão registradas e negociadas na B3 ($B3SA3). A negociação no mercado secundário dependerá do interesse de outros investidores em adquirir as cotas, e não há garantia de preço de venda, o que ressalta a importância de entender os riscos associados, incluindo o risco de mercado.
Outra vantagem para os investidores individuais é a isenção de impostos sobre os dividendos distribuídos pelo fundo. No entanto, é importante notar que eventual ganho de capital obtido com a venda das cotas será tributado em 20%, devendo ser recolhido pelo próprio investidor.
O público-alvo desta oferta aberta é amplo, incluindo investidores em geral que buscam uma oportunidade sólida no mercado de shopping centers.
Esta oferta permite que os investidores participem de um mercado em ascensão, aproveitando a experiência de uma gestora experiente e uma das maiores empresas do mercado de shopping centers do Brasil, a Almeida Júnior.
Por que investir no AJ Mall – AJFI11?
Jaimes Almeida Júnior, o fundador da Almeida Júnior, destaca que os shoppings administrados pela companhia receberam uma movimentação quatro vezes superior à população de Santa Catarina, com 28 milhões de visitantes. “Quando se trata de shoppings em Santa Catarina, sempre pensamos na Almeida Júnior”, enfatiza.
“Decidimos, eu e nossa equipe, aceitar o desafio, juntamente com a Capitânia, de criar o primeiro fundo de shopping centers em rede do Brasil. Um fundo ‘puro sangue’. Este fundo tem como objetivo captar recursos para expandir nossa própria rede. Temos planos de expansão para o Balneário Shopping no próximo ano, bem como para o Neumarkt e o Garten”, explica.
O fundador reforça que essa estratégia é uma maneira inteligente de captar recursos para realizar follow-ons, adquirir novos ativos e investir ainda mais na própria rede.
De acordo com Almeida Júnior, 94% do NOI (Net Operating Income), que inclui todas as receitas do shopping, como aluguel mínimo, aluguel percentual, receita de estacionamento, receita de locação de quiosques e receita de mídia, será destinado ao pagamento dos cotistas. “Isso é algo sem precedentes na indústria”, afirma.
Outro ponto atraente para investir no AJFI11, segundo Almeida Júnior, é o custo total de ocupação abaixo da média de mercado. Com esse indicador baixo, o executivo destaca que há margem para aumentos de aluguel acima da média. Além disso, a taxa de inadimplência é muito baixa.
“Nossa inadimplência é insignificante. Nos últimos 15 meses, nossa taxa de inadimplência líquida média foi de apenas 0,3%. Isso é inédito no setor. A taxa de inadimplência do setor gira em torno de 3%, 4% ou 5%. A nossa é de apenas 0,3%”, informou.
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