A Allos (ALOS3) anunciou a assinatura de um Memorando de Entendimento (MoU) com a gestora Kinea para a criação do Kinea Allos Malls FII, um fundo imobiliário voltado à aquisição de participações em shopping centers maduros.
A iniciativa reforça a estratégia da companhia de reciclagem de ativos, permitindo monetizar empreendimentos consolidados enquanto mantém presença operacional e participação nos ativos.
A oferta inicial do fundo deve variar entre R$ 790 milhões e R$ 2 bilhões, com os recursos destinados principalmente à compra de fatias de shoppings atualmente no portfólio da companhia. A expectativa é de uma cap rate média próxima de 9,5%.
Entre os ativos incluídos estão participações variáveis no Shopping Metrô Santa Cruz, Caxias Shopping, Bangu Shopping, Shopping Parangaba, Plaza Sul Shopping, Shopping Villa-Lobos e Shopping Tamboré. As fatias ofertadas poderão mudar conforme o volume final captado na operação.
Allos avança em estratégia de reciclagem de ativos
A estrutura da transação prevê um pagamento inicial de 80%, combinando recursos em caixa e uma participação de 24% da própria Allos no fundo. Os 20% restantes serão pagos de forma parcelada em três etapas, ao longo de até 48 meses. Mesmo após a operação, a companhia seguirá como administradora dos shoppings, além de atuar como co-gestora e investidora do fundo.
O acordo também estabelece direito de preferência para o fundo na aquisição de futuros ativos da Allos, possibilidade de novas aquisições conjuntas e cláusula de exclusividade entre as partes até dezembro de 2026. A empresa destacou que a transação não altera sua política atual de distribuição de dividendos.
Na avaliação de analistas do Bradesco BBI e da Ágora Investimentos, a operação não é transformacional no curto prazo, mas representa um passo relevante na criação de uma plataforma recorrente de reciclagem de capital.
“A Allos está reengajando a reciclagem de ativos, desta vez criando um FII em parceria com a Kinea, o que pode permitir a monetização de ativos maduros mantendo exposição por meio de taxas de gestão e coinvestimento”, afirmam.
Os analistas também destacam que a transação deve ocorrer a uma cap rate próxima de 9,5%, abaixo da taxa implícita atual da companhia, indicando a captura de prêmio. “Estimamos que a operação implica um prêmio de cerca de 17% em relação à cap rate implícita atual da Allos”, acrescentam.
Segundo as casas, o impacto financeiro tende a ser limitado, representando entre 2% e 4% do NOI e de 4% a 10% do valor da empresa, dependendo do tamanho final da oferta. Ainda assim, avaliam que o movimento pode aumentar a eficiência na alocação de capital e abrir caminho para novas operações semelhantes no futuro.
