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10 erros ao investir em FIIs que você não deve cometer! Confira agora

10 erros ao investir em FIIs que você não deve cometer! Confira agora

Vanessa Araujo

Vanessa Araujo

08 Jun 2022 às 14:21 · Última atualização: 08 Jun 2022 · 12 min leitura

Vanessa Araujo

08 Jun 2022 às 14:21 · 12 min leitura
Última atualização: 08 Jun 2022

Erros ao investir em FIIS

O número de investidores pessoa física em fundos de investimentos imobiliários (FIIs) aumentou bastante nos últimos anos. No entanto, buscar essa forma de investimento de forma aleatória pode levar a erros ao investir em FIIs.

Para que isso não aconteça, continue na leitura deste artigo. Listamos os erros mais comuns e você pode evitá-los, absorvendo essas informações.

Prossiga e aproveite o texto!

Quais são os 10 erros para evitar ao investir em fundos imobiliários?

Acompanhe os 10 principais erros que devem ser evitados no investimento em FIIs. Confira.

1. Tomar apenas dividendos como referência ao escolher um FII

É relativamente comum que investidores iniciantes tomem como fator de decisão para a escolha de um FII o dividend yield (DY). Esse indicador mostra quanto foi pago a título de dividendo em relação à cota do fundo.

A princípio, essa técnica pode fazer algum sentido. No entanto, esconde uma série de fatores que podem fazer com que o “tiro saia pela culatra”.

O fato é que existem diversos acontecimentos capazes de tornar o DY de um mesmo fundo maior ou menor com o passar do tempo. Logicamente, alguns fatores elevam o pagamento. Outros, o reduzem.

Eventuais ganhos de capital com a venda de ativos e o reajuste de aluguéis contribuem para um aumento. Já a vacância é um forte redutor de dividendos, pois ao mesmo tempo que diminui a entrada de dinheiro, eleva a despesa.

Isso ocorre porque os custos como condomínio e IPTU não deixam de incidir e, sem um locatário para pagar, o fundo deve arcar com os custos.

Assim, uma eventual alta no pagamento de dividendos pode ser um acontecimento isolado. Caso o investidor entre nesse momento, pode amargar queda no patrimônio com a volta da cota ao seu preço normal.

2. Considerar somente o desempenho da cota em um período isolado

Esse é um outro erro (infelizmente) recorrente. Alguns investidores procuram fundos no mercado com uma excepcional variação positiva da cota. O mais curioso é que esses FIIs existem e podem atrair desavisados.

Normalmente, essas variações abruptas de cotas ocorrem em fundos imobiliários pequenos, com baixa liquidez. Não é difícil encontrar veículos desse tipo com algum esforço em sua procura.

No entanto, a armadilha “escondida” por trás dessa valorização repentina é exatamente o movimento contrário. Ou seja, é bastante provável que depois de subir 15% em 5 dias, a cota do fundo caia 20% em menos tempo ainda.

A correção para esse tipo de cilada é buscar conhecer os fundamentos do fundo imobiliário em questão, e não olhar apenas o valor da cota.

Como esses fundos com variação muito grande fazem parte de veículos com baixa liquidez, o investidor ainda corre o sério risco de ficar “preso” na aplicação por não encontrar outro investidor interessado nessa compra.

Ou pior ainda, pode ter que se sujeitar a receber um preço ainda menor do que o praticado pelo mercado, aumentando ainda mais o prejuízo. Enfim, todo cuidado é pouco nesse momento.

3. Não analisar os ativos que compõe o fundo

Um fundo imobiliário existe para fazer aportes em ativos do mercado imobiliário, obviamente. Sendo assim, podemos considerar uma imperícia relevante investir em um FII sem conhecer os ativos que o fundo investe.

Na prática, isso quer dizer que é bom para o investidor buscar saber quais são os imóveis que o fundo tem sob seu controle. Assim, ele poderá se informar sobre a qualidade do imóvel e do seu inquilino.

É dessa forma que é possível entender melhor o mercado e aportar recursos apenas em investimentos que tenham um razoável horizonte de retorno.

Um bom exemplo nesse sentido é o fundo imobiliário XPCM11. Trata-se de um fundo de tijolo que historicamente apresentava um bom rendimento e valorização de suas cotas.

No entanto, todo o patrimônio do fundo estava concentrado em apenas um ativo, ou seja, era monoativo. E para tornar ainda mais complicada a situação, seu inquilino era a Petrobras (PETR3, PETR4).

Em 2019 a petroleira anunciou a desocupação do imóvel como parte de seu plano de contenção de despesas. O resultado: a cota do fundo, que era avaliada em R$ 102 em julho de 2019, decaiu 83% e, hoje, vale menos de R$ 17.

Desse cenário podemos concluir que os altos retornos oferecidos pelo fundo eram provenientes de uma tomada de risco muito alta. Infelizmente, o fundo foi atingido pelo próprio risco que tomou.

4. Acreditar na valorização das cotas do FII como certa

Alguns investidores fazem suas análises, considerando que a valorização da cota de um determinado fundo é dada como certa. E isso não é verdade, pois o mercado de imóveis tem uma dinâmica própria.

Dessa forma, é preciso considerar que diferentes ativos reagem de diferentes formas. Existem diversos fatores que contribuem para isso, como o tipo do imóvel, sua localização e as condições de mercado.

Uma laje corporativa em São Paulo, certamente, responde aos estímulos de mercado de forma diferente do que uma laje corporativa no Rio de Janeiro. Ou em Belo Horizonte, por exemplo.

Além disso, os setores econômicos são afetados cada um a seu modo de acordo como o mercado se apresenta.

Um bom exemplo disso são os fundos imobiliários com aplicações em hotéis, que passaram por grandes dificuldades durante a crise causada pela pandemia.

Já os fundos de recebíveis acabam se beneficiando com a alta da taxa básica de juros Selic, já que muitos papéis tem sua rentabilidade atrelada a ela.

5. Adotar FIIs como reserva de emergência

Todo bom planejamento financeiro precisa prever a constituição de uma reserva de emergência. Ela servirá para ser usada no caso de algum imprevisto, ou mesmo para bancar seu custo de vida por algum tempo.

Geralmente, isso é necessário em uma mudança de carreira, por exemplo. Até mesmo por isso, recomenda-se que seu valor seja de 3 a 12 meses do custo de vida mensal.

Sendo assim, é preciso contar com a reserva completamente integral a qualquer tempo. Se esse pensamento deve ser levado a risca, nenhum investimento que oscile pode ser considerado.

É por isso que é um erro fazer dos FIIs uma reserva de emergência. A cota oscila e ainda que a volatilidade seja menor que as ações, menos dinheiro do que foi aplicado pode ser resgatado.

Além disso, as cotas de fundos imobiliários estão sujeitas às condições de mercado. Eventuais acontecimentos traumáticos podem desvalorizar as cotas de um FII em um grande percentual, 25% ou mais.

Se uma hipótese dessa se confirmar, o dinheiro aportado na reserva de emergência pode se deteriorar bastante em pouco tempo. E isso não deve ocorrer.

6. Aplicar em FIIs sem entender o mercado

Existem cerca de 400 fundos imobiliários disponíveis para investimento na B3 atualmente. É até óbvio se esperar que cada um deles tenha sua própria estratégia de alocação de recursos.

Assim, é essencial que um investidor não cometa o erro de aplicar em um FII sem conhecer bem sua proposta, os ativos nos quais aporta seu dinheiro e a rentabilidade prometida aos cotistas quando de sua constituição.

Além disso, existe a questão da gestora que faz o trabalho de gestão do FII. Conhecer essa equipe é um grande diferencial no modo de investir, pois cada casa trabalha de uma forma própria também.

As características do fundo também contam muito. Saber, por exemplo, se o investimento está sendo destinado a um fundo high grade ou high yield ajuda o investidor a ter um planejamento melhor de recebimentos.

Normalmente os fundos high yield proporcionam um pagamento de dividendos maior, já que está exposto a maiores riscos.

Isso também impacta na volatilidade e o investidor precisa estar ciente disso ao investir em um fundo com essas características.

FIIs: foto de moedas e casa de brinquedo de madeira
Reprodução/Pixabay

7. Não diversificar o portfólio de aplicação em FIIs

Esse é um erro cometido por quem tem a preferência pela concentração em um dado segmento de mercado. Nos piores casos, há carteiras que contam com apenas um fundo de investimento imobiliário.

Se essa for a estratégia buscada, saiba que o investidor está aumentando consideravelmente seu risco. Ficar exposto a somente um ativo ou a apenas um único segmento torna uma carteira mais frágil.

Se o fundo ou o setor forem mal, toda a carteira de investimento também irá. Imagine o que aconteceu durante a pandemia com quem escolheu concentrar seus investimentos em FII no setor de shoppings ou hotéis.

Não deve ter sido nada fácil.

Além disso, a diversificaçãoé algo que não é possível realizar para quem investe em imóveis tradicionais. Devido a seu alto valor de investimento, é difícil (ou impossível) ter vários imóveis ao mesmo tempo.

Já com FIIs essa facilidade é evidente, dado o preço das cotas dos fundos. O melhor a fazer é usar esse benefício em favor do crescimento do patrimônio no médio e longo prazo, diversificando o portfólio.

8. Considerar apenas um indicador isoladamente na análise de um FII

A essa altura do artigo, já é de se esperar que é preciso analisar bem um fundo imobiliário antes de aportar determinador valor nele. No entanto, é interessante pontuar que tipo de análise deve ser feita.

Eventualmente, um estudo simplista pode considerar apenas um indicador e isso é um erro. Infelizmente, isso não é raro de acontecer e muitos investidores consideram apenas o dividend yield pago pelos FIIs.

Esse tipo de análise pode causar distorções e prejudicar o retorno do investimento. De fato, tomar decisões de investimento baseado em apenas um indicador (qualquer que seja ele) torna o estudo muito fraco.

Há diversos acontecimentos que podem pôr por água abaixo uma análise de apenas um fator isolado: venda de um ativo que valorizou, reajuste de aluguel, ganho de capital e receita não recorrente.

Tudo isso pode causar impactos em um indicador e prejudicar o estudo feito. Por isso, é sempre recomendável usar mais de uma referência, até mesmo para escapar do chamado “efeito manada“, conforme mostrado a seguir.

9. Seguir o efeito manada

O efeito manada faz parte da constituição da psique humana. Não é de muita serventia criticá-lo sem entender o que acontece. Buscar conhecimento é a melhor forma de se proteger dos efeitos nocivos que ele pode causar.

Sendo assim, entenda que faz parte da nossa natureza (em certo grau) seguir as ações de outras pessoas. Principalmente quando se trata da maioria. No entanto, nem sempre a maior parte das pessoas está com a razão.

É aí que mora a dificuldade. Contrariar a opinião comum é difícil, pois nosso pensamento natural é inclinado a considerar a maioria como correta.

O melhor a ser feito, portanto, não é brigar com a própria natureza e sim buscar meios de identificar quando isso está acontecendo e ter “armas” para se proteger de ações infundadas.

Por isso é tão importante conhecer o instrumento no qual o investimento é feito. Quando uma análise é baseada em indicadores (de 3 a 5 deles, por exemplo), torna-se possível identificar alguma distorção de mercado.

Nesses momentos é que um investidor bem preparado consegue aproveitar as oportunidades. Uma queda injustificada na cotação de um bom ativo pode representar um bom momento de comprar mais barato. Essa é a verdade.

Mas não vale a pena sair comprando tudo que se desvalorizou. A ideia é apoiar as decisões de investimentos em argumentos sólidos e não somente porque “todo mundo está fazendo”.

10. Ter pressa para atingir resultados

Infelizmente, muitas vezes impera a cultura do imediatismo no ambiente de investimentos brasileiro. Muitas pessoas querem tudo “para ontem” e desejam alcançar a independência financeira da noite para o dia.

Isso é um erro que atrapalha o aumento de patrimônio, pois o enriquecimento rápido não é uma característica advinda de investimentos financeiros. É preciso contar com o tempo a favor do recurso e não contra.

Promessas milagrosas costumam ter finais infelizes. Por isso, ao investir em FIIs, o ideal é ter o médio e longo prazo em mente, pois é assim que o investimento trará mais retorno.

Nesse sentido, contar com bons gestores é fundamental. A escolha da alocação dos recursos do fundo feita por eles hoje é que proporcionará a prosperidade no futuro.

Lembre-se: investir melhor não fará com que você fique rico. É preciso investir em você mesmo e em suas habilidades.

Com o dinheiro resultante dessa ação, é possível investir melhor e, aí sim, construir um grande patrimônio.

(Por Ronaldo Araújo)

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