O fundo de investimentos imobiliário Rio Bravo Renda Corporativa – RCRB11 – atua no segmento de lajes corporativas. Com uma vacância considerável, não é de se espantar o resultado da simulação de aplicação em 12 meses.
Para conhecer esse número e outras características mais desse veículo de investimentos, siga na leitura e aproveite todos os detalhes.
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Descritivo geral
O FII RCRB11 é um fundo de investimentos imobiliário do segmento de lajes corporativas. Isso quer dizer que seus recursos são destinados a imóveis físicos, o que o caracteriza como sendo um fundo de “tijolo”.
Seu nome é Rio Bravo Renda Corporativa, justamente porque seus proventos são derivados dos contratos de aluguéis firmados com corporações. São elas quem possuem o porte necessário para alugar uma laje predial por inteiro.
Vale ressaltar que ao fundo de investimentos imobiliário RCRB11 é facultado adquirir seus imóveis por meio da compra ou da construção dos imóveis.
Já quando consideramos a classificação da ANBIMA, o Rio Bravo Renda Corporativa é tido como de gestão ativa e seu segmento é pertencente ao grupo de lajes corporativas.
Atualmente, seu valor patrimonial é um pouco maior que R$ 700 milhões. O número total de cotistas é de quase 30 mil e sua participação no IFIX é de 0,43%.
As participações em ativos detidos pelo fundo se concentram no eixo Rio-São Paulo. De acordo com o fechamento de abril de 2022, a taxa de ocupação dos imóveis é próxima a 75%. Consequentemente, a vacância é de 25%.
Características do fundo
O modelo de atuação do Rio Bravo Renda Corporativa é bastante diversificado. Apesar de considerar-se de modo geral que a aplicação de seu patrimônio é voltada a lajes corporativas, sua gestão é bem mais refinada.
Seu modelo de gestão de recursos prevê a aquisição e posterior gerenciamento de imóveis comerciais. Ainda que se concentre em lajes, também poderá adquirir conjuntos comerciais e vagas de garagem em prédios de escritórios.
Além disso, o fundo também pode tomar posse de direitos sobre tais tipos de imóveis, visando obter fluxo de renda para os cotistas.
Caso haja alguma parcela do patrimônio que não encontre aplicação nesses ativos, o Rio Bravo Renda Corporativa pode aplicar em cotas de fundos de investimentos ou ainda em títulos de renda fixa.
A administração do fundo é realizada pela Rio Bravo Investimentos DTVM LTDA, sediada na cidade de São Paulo. Pelo serviço, incide uma taxa única de 0,70% ao ano com o pagamento mínimo de R$ 25 mil mensais.
Os rendimentos auferidos pelo fundo são distribuídos aos cotistas em percentual não menor que 95%, sempre até o 15° dia útil do mês seguinte à apuração.
Atualmente, a área bruta locável do Rio Bravo Renda Corporativa é concentrada em grande parte no estado de São Paulo. Seus 10 ativos estão assim distribuídos: dois no estado do Rio de Janeiro e mais dois no estado de São Paulo.
Histórico de cotação
O Rio Bravo Renda Corporativa teve o lançamento inicial de suas cotas realizado em novembro de 2003 ao valor de R$ 100,00. Notadamente, é um fundo antigo no mercado imobiliário brasileiro.
Outro ponto a se destacar nesse fundo de investimentos é uma considerável volatilidade. Ainda que seja um FII, ele apresenta variações rápidas e acentuadas em sua cota.
Isso pode ser visto em vários momentos dos 12 meses passados. No final de maio de 2021, por exemplo, a cota valorizou mais de 14% em apenas três dias, saindo de R$ 134,00 para R$ 153,00.
Novamente ocorreu forte valorização entre o final de novembro e início de dezembro do ano passado. Dessa vez, a alta foi de quase 10% em apenas 10 pregões. A cota foi de R$ 132,00 para R$ 145,00.
No entanto, o movimento inverso também acontece e de forma rápida. No começo desse ano, por exemplo, a perda de valor patrimonial foi de 13% em apenas 8 pregões. A cotação caiu de R$ 139,00 para R$ 121,00.
No acumulado de 12 meses, o Rio Bravo Renda Corporativa apresentou perda de 9% em seu patrimônio. Apesar de tanta volatilidade, no total a cota saiu de R$ 133,00 para R$ 121,00, pelo fechamento do dia 18/05/22.
Distribuição de dividendos
Considerando algumas distribuições de dividendos de fundos de papel atualmente no mercado de FIIs, o Rio Bravo Renda Corporativa tem um pagamento de proventos moderado na realidade.
Mesmo com a queda em seu valor patrimonial, o mês de abril último registrou um dividend yield (DY) de 0,50%, com um pagamento de R$ 0,60. No acumulado trimestral, o DY ficou em 1,45%, com um total pago de R$ 1,75.
Já no período semestral, o pagamento de proventos somou R$ 3,80 e isso representou um DY de 3,14%. Em 12 meses, o acumulado foi de R$ 8,95, com um DY de 7,40%.
Em todo o período de existência do Rio Bravo Renda Corporativa, o retorno total do capital investido soma 129%, com um montante total pago de R$ 157,12.
É preciso considerar isso em uma eventual análise, o fato de que em quase 20 anos de existência um fundo de investimento imobiliário tenha retornado pouco mais de 100% do valor investido em dividendos pagos.
Simulação de aplicação
Quando simulamos um cenário de aplicação para o RCRB11, o resultado em 12 meses não é positivo.
Considerando o tempo de aplicação com um capital de R$ 50 mil, o resultado final é negativo e o montante obtido é de R$ 46.751,74.
Em variação patrimonial, os R$ 50 mil se transformam em R$ 43.544,24. A esse valor deve ser somado o total de dividendos recebidos que, neste caso, foi de R$ 3.207,49.
Em termos percentuais, a variação obtida foi negativa em 6,5%. Isso reflete o momento atual enfrentado pelo setor de lajes corporativas. O país ainda sente o reflexo da crise da pandemia e do conflito armado no leste europeu.
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