Os fundos imobiliários do segmento de logística são, nesse momento, a melhor opção de investimento em FIIs. Essa é a avaliação da Ágora Investimentos, que destaca a resiliência dessa modalidade e a perspectiva de crescimento como reflexo das modernidades aceleradas com a pandemia do coronavírus.
Entre os FIIs de logística analisados na cobertura fundamentalista da Ágora estão o Rio Bravo Renda Logística (SDIL11, com preço alvo de R$ 121), FII Votorantim Logística (VTLT11, com preço alvo de R$ 138) e Vinci Logística (VILG11, preço alvo de R$ 134).
Caso o investidor tenha apetite para uma exposição mais arrojada, a sugestão dos analistas é avaliar o segmento de shoppings. Apesar de estar em situação delicada e com prognóstico mais desafiador, a métrica P/VPA do setor está mais descontada. “Este múltiplo representa o quão mais barata ou mais cara a cota está sendo negociada em relação ao seu patrimônio”, dizem os analistas da Ágora.
Em uma análise mais ampla, a casa de investimentos lembra que em 2019 os FIIs cresceram 36%. Ou seja, acima dos 31,6% do Ibovespa. Mas em 2020 o setor amarga queda acumulada até agosto de -13%, enquanto Ibovespa tem alta acumulada de 14%. Apesar disso, em agosto o IFIX teve alta de 1,8%.
FIIs de shoppings podem ser oportunidade
Segundo a Ágora, a situação antes da pandemia para o segmento de shoppings era favorável. “É um setor que costumava ser resiliente às crises e já vinha se modificando de um perfil apenas de centro de consumo para centro de lazer”, afirma o relatório.
Mas, com o coronavírus, foi um dos mais impactados por ter que fechar as portas por longos meses.
“Há que se esclarecer, no entanto, que muitas vezes não pagar rendimento mensal não significa que o fundo teve prejuízo. Ele pode estar apenas retendo recursos por algum tempo para viabilizar liquidez até o momento em que estes recursos tenham que ser obrigatoriamente distribuídos. Isso vem a ser na data semestral”, ressaltam os analistas.
Os shoppings dirigidos ao público de baixa renda são os que estão se recuperando antes. Já os shoppings de média e alta renda estão com recuperação mais lenta, diz a Ágora.
A instituição cita que o valor da quota na crise pode ter caído, mas, à medida que haja retomada, os preços podem voltar a subir. Assim, se o preço das quotas estiver abaixo do valor patrimonial, existe possibilidade que isto volte a se ajustar e investir ainda nestas condições pode representar uma oportunidade.
Segundo a Ágora, enquanto em 2019 a captação de FIIs de shopping foi equivalente a 18% do total dos FIIs, em 2020 este setor passou a representar apenas 3% de captação.
Lajes corporativas terão recuperação mais rápida
A situação dos escritórios e lajes corporativas antes da pandemia também era favorável. Havia um cenário de baixos índices de vacância, menos de 10%, aluguéis com revisionais em torno de 20%, muito em função da ausência de expectativa de oferta de mais áreas prontas.
Entretanto, no momento atual, há muita incerteza sobre o desempenho deste setor, afirma a Ágora. “Mas o que vem ocorrendo demonstra que os escritórios não vão perder sua finalidade. Home office não será por certo uma opção única e os escritórios continuarão até mesmo num layout diferenciado”, pontua o relatório.
Analistas do setor ressaltam que o vetor que move o segmento de escritórios é o crescimento da economia. Eles dizem temer muito mais a recessão do que a modalidade home office como esvaziamento da demanda. Imóveis bem localizados, bem estruturados, os “triplo A”, tendem a continuar procurados.
“Vislumbramos que o setor de lajes corporativas terá recuperação mais rápida. Na verdade, não acreditamos em grande volatilidade neste segmento já que não haverá oferta adicional de novas áreas”, afirma a Ágora.
Galpões apresentaram resiliência
Por fim, o segmento de galpões pré-pandemia já vinha bem por ser uma indústria nova no país. Apresenta pouca oferta, um ABL muito inferior aos países desenvolvidos e demanda crescente, afirma a Ágora.
“Comparativamente ao que existe lá fora, os galpões ainda precisam se modernizar. Mas este processo já vinha ocorrendo e com a pandemia acredita-se em expansão. Foi justamente o segmento que mais mostrou resiliência na crise. Segundo consultoria imobiliária, o setor apontou no primeiro semestre deste ano em São Paulo desempenho de aluguel 76% equivalente de tudo que realizou no ano passado inteiro”.
A disparada do e-commerce vem sendo apontada como propulsora dos FIIs de logística pela necessidade das empresas de locais próximos para armazenamento e distribuição dos produtos. E, se o e-commerce cresceu, a necessidade de galpões aumentou.
Os contratos deste tipo de imóveis são atípicos por serem de longo prazo e cobrarem multa expressiva para rompimento. Então, no segmento de galpões, o rendimento é mais estável. Como consequência desta crise, há possibilidade até mesmo que surjam construções de novos galpões no mercado.
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