O fundo imobiliário Vinci Logística – VILG11 – detém diversos imóveis em vários estados brasileiros. Ao todo, são 16 ativos, todos do segmento de logística.
No entanto, o resultado de uma simulação de 12 meses mostra que o fundo vem sofrendo com os problemas econômicos vividos atualmente.
Para entender melhor como isso se dá no cenário atual, continue a leitura deste artigo e fique mais bem informado sobre o VILG11.
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Descritivo geral
O fundo VILG11 é um fundo de investimentos imobiliários chamado Vinci Logística. Como não poderia deixar de ser tendo esse nome, é um fundo de tijolo. Ou seja, seus recursos são investidos em imóveis físicos.
No caso do VILG11, o foco principal de suas aplicações é voltado para a construção ou aquisição de imóveis logísticos. São imóveis que dão suporte à operações comerciais e industriais de diversas empresas.
O fundo teve sua constituição em maio de 2016, com o lançamento inicial de suas cotas no mercado ocorrendo em outubro de 2018 no valor de R$ 100,00.
Sua classificação ANBIMA é do tipo gestão ativa, com seu segmento sendo classificado como de logística. Atualmente, conta com um patrimônio líquido de R$ 1,7 bilhão.
O número total de cotistas é de mais de 146 mil. Com isso, sua representatividade no IFIX alcança a marca de 1,40%.
Características do fundo
O Vinci Logística tem a orientação de investir pelo menos dois terços (2/3) de todo o seu patrimônio em imóveis já prontos ou em construção para auferir renda para seus cotistas.
Esses imóveis devem fazer parte obrigatoriamente do segmento de logística. Além disso, também lhe é permitido fazer benfeitorias nos empreendimentos com o objetivo de obter valorização e incrementar o aluguel cobrado.
Atualmente, o VILG11 possui investimentos em 16 ativos localizados em 7 estados brasileiros diferentes.
Com o restante do capital que sobre, podem ser adquiridos ativos imobiliários com a finalidade de obter ganho de capital, ou seja, auferir lucros na compra e venda de imóveis.
Um ponto interessante do Vinci Logística é observar o atendimento a pelo menos um dos cinco pilares definidos em seu estatuto para que um imóvel receba seus recursos.
Os pilares dizem respeito ao segmento de atuação ou a características do imóvel. São eles: pertencer ao setor de e-commerce, ao setor de condomínios logísticos ou ter parceria com players estratégicos.
Além disso, completam os cinco pilares duas outras características: terem uma localização também estratégica e ser um contrato atípico. Vale lembrar que é preciso o atendimento a pelo menos 1 dos 5 pilares.
Já em relação à localização dos ativos do fundo atualmente, eles estão assim distribuídos: 2 no Rio Grande do Sul, 2 no Espírito Santo, 5 em São Paulo, 1 no Rio de Janeiro, 4 em Minas Gerais, 1 em Pernambuco e 1 no Pará.
Um ponto interessante a se destacar em relação a todos os ativos que compõem o portfólio do fundo é sua taxa de ocupação. Em dezembro de 2021, foi registrada um percentual de 100%, sem nenhuma vacância.
A administração do VILG11 é feita pela BRL Trust DTVM S.A., que tem sede na cidade de São Paulo. A taxa de administração cobrada é de 0,95% ao ano sobre o patrimônio líquido do fundo.
Já a taxa de performance que incide no fundo é de 20% de tudo aquilo que exceder o valor do IPCA + 6,0% ao ano.
Quando falamos dos rendimentos, pelo menos 95% dos resultados são distribuídos aos cotistas. Isso ocorre sempre até o 10° dia útil do mês subsequente ao da apuração do resultado.
Histórico de cotação
O histórico recente de cotação do VILG11 representa muito bem o momento pelo qual tem passado a indústria de fundos imobiliários.
De maio a novembro de 2021, a trajetória do valor da cota foi sempre descendente. A cotação saiu de cerca de R$ 120,00 para uma mínima de R$ 85,00. A queda foi grande e em níveis percentuais o valor foi de -29%.
A partir daí começou uma recuperação do valor da cota, mas ainda está longe de alcançar o nível que estava quando do início dessa queda.
Atualmente a cota é negociada em valores próximos de R$ 100,00. Isso denota uma valorização de mais de 17% quando comparado ao fundo atingido em novembro do ano passado.
Considerando o fechamento do dia 13/05/22, a cota encontra-se no valor de R$ 98,26.
Distribuição de dividendos
Os fundos imobiliários do segmento de logística tem uma distribuição de dividendos que muitas vezes é inferior aos fundos de papel, por exemplo. No caso do Vinci Logística não é diferente.
Em abril de 2022, foi registrado um dividendo recebido pelos membros no valor de R$ 0,70, o que conferiu um dividend yield de 0,71%. No acumulado de 3 meses, o montante distribuído foi de R$ 2,10, com DY de 2,14%.
Já no resultado semestral, o valor acumulado foi de R$ 4,14 ao total e o DY alcançou 4,23%. No período de 12 meses, esse montante performou em R$ 7,83, com DY de 7,99%.
Desde a sua criação, o Vinci Logística já retornou um total de R$ 25,54, o que confere um DY de 26,07%. A maior distribuição de dividendos do fundo foi registrada em fevereiro de 2019, com um DY de 0,94%.
Simulação de aplicação
Quando simulamos um cenário de aplicação dos 12 meses passados no Vinci Logística, infelizmente o resultado não é bom. Ele fica negativo, inclusive.
Simulando um capital inicial de R$ 50 mil, o montante final perfaz o valor de R$ 47.976,06, o que representa uma desvalorização de 4,0%.
Somente em valor patrimonial, a perda foi tal que o resultado seria de R$ 44.199,16. Parte dessa queda é compensada pelo pagamento de dividendos, que no período dos 12 meses passados, soma um total de R$ 3.776,90.
Para o VILG11, infelizmente, o momento atual não está sendo dos melhores. Com a recuperação econômica, é provável que seus resultados melhorem com o tempo.
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