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Crie um fluxo de renda extra mensal com fundos imobiliários em alguns cliques

Crie um fluxo de renda extra mensal com fundos imobiliários em alguns cliques

Felipe Casagrande

Felipe Casagrande

05 Set 2022 às 13:04 · Última atualização: 05 Set 2022 · 16 min leitura

Felipe Casagrande

05 Set 2022 às 13:04 · 16 min leitura
Última atualização: 05 Set 2022

foto de prédios

Para aqueles que desejam investir com a segurança dos imóveis e também, alcançar a rentabilidade da renda variável, os fundos imobiliários têm sido uma das principais escolhas.

Isso se deve ao fato de serem ativos com características semelhantes à compra e locação de imóveis, porém sem a parte negativa de ter de se preocupar com vacância e manutenção.

Além disso, os períodos de taxa de juros elevada como o atual favorecem aqueles que desejam investir em ativos imobiliários a preços atrativos, aumentando o fluxo de renda extra todos os meses caindo em sua conta.

Neste artigo, saiba como ter renda extra mensal com FIIs. Confira.

Gráfico Ifix

O que são os Fundos Imobiliários

Um Fundo Imobiliário é a reunião do capital de diversos investidores focados em investimentos imobiliários para geração de renda recorrente.

Esses fundos geralmente são liderados por uma empresa, que possui anos, ou até décadas, de experiência no setor imobiliário. Seu gestor é responsável por analisar cuidadosamente todas as oportunidades que o mercado oferece, e assim, executá-las com o capital acumulado do fundo e de acordo com uma política de investimentos preestabelecida.

Os Fundos Imobiliários podem ser estruturados de diversas formas e objetivos, levando a terem estratégias mais ou menos agressivas. Sendo assim, os fundos podem ser classificados de acordo com as classes de ativos que investem, tipos de gestão e setores da economia. 

Quais os principais benefícios dos Fundos Imobiliários

Diversificação

Os fundos imobiliários têm a liberdade de poder definir uma ampla variedade de investimentos em busca de maiores retornos. Por exemplo, um FII pode ter a estratégia de adquirir apenas galpões logísticos em determinadas regiões do país.

Já outro FII poderá investir em shopping centers espalhados por todo o Brasil. Hoje, existem fundos imobiliários com empreendimentos em praticamente todos os setores da economia, possibilitando uma diversificação que não é atingida em investimentos imobiliários diretos pela maioria dos investidores. 

Eficiência Fiscal

Existem diversos benefícios ao se investir em Fundos Imobiliários, mas o que talvez chame mais atenção dos investidores  vem do fato de que os aluguéis pagos em forma de proventos aos cotistas (dividendos) são totalmente isentos de imposto de renda. Ao contrário dos aluguéis, que podem ser tributados em até 22,5%, dependendo da faixa de renda do investidor, os rendimentos dos FIIs são livres de impostos. 

Lucratividade

Da forma como são estruturados, os Fundos Imobiliários foram feitos para gerar lucros aos seus investidores. Por lei, um FII deve distribuir 95% de todo o lucro gerado por semestre. Então, não há retenção significativa do resultado pelo FII e os investidores recebem praticamente todo o lucro semestral, tendo a opção de reinvestir esses proventos ou utilizar como fonte de renda passiva.

Os gestores recebem uma taxa de gestão e, em alguns casos, uma taxa de performance. Como resultado, eles são altamente incentivados a superar as metas de rentabilidade estabelecidas, o que lhes proporcionará uma maior remuneração e também aumentará a rentabilidade dos cotistas. 

O que são Fundos Imobiliários de Tijolo e Papel

FIIs de Tijolo

foto de prédios comerciais

Os Fundos Imobiliários de Tijolo são considerados um dos preferidos dos brasileiros.

Isso porque eles conseguem unificar a rentabilidade da Renda Variável com a segurança de investimentos em imóveis físicos.

Ou seja, são investimentos que aplicam seu patrimônio na construção e/ou exploração de propriedades imobiliárias, podendo ser shoppings centers, escritórios em grandes centros, galpões logísticos, agências bancárias, sedes educacionais, hospitais ou até mesmo a construção de imóveis residenciais para venda.

FIIs de Papel

Outra classe aclamada pelo investidor brasileiro, são os Fundos Imobiliários de Papel.

Essa categoria de FIIs trabalha com recebíveis imobiliários, ou seja, títulos diretamente ligados ao mercado imobiliário. Os mais comuns são:

Alguns fundos imobiliários também podem optar por investir em cotas de outros fundos imobiliários: são os chamados fundos de fundos (FOFs). Apesar de serem classificados como Fundos de Papel, os FOFs não investem em recebíveis imobiliários ou em imóveis diretamente, mas sim em outros FIIs que possuem estes ativos.

Por que escolher Fundos Imobiliários de Tijolo e Papel

Atualmente os Fundos Imobiliários estão descontados, ou seja, seu valor de mercado está bem abaixo do seu valor real.

E isso apresenta uma grande vantagem para os investidores que estão em busca de boas oportunidades no mercado de FIIs.

Isso porque seu baixo valor possibilita ao investidor comprar um número maior de cotas, pelo mesmo valor que compraria no passado.

E isso acaba amplificando o retorno em dividendos que seus acionistas conseguem alcançar com cada um dos Fundos.

Ou seja, quanto mais barato você pagar por um FII, maiores serão os números de cotas que você possui, gastando o mesmo valor, e maiores serão os dividendos pagos por esses fundos a você.

Tornando esse momento ideal para quem está buscando uma das melhores relações de preço x retorno da renda variável atualmente.

Isso é como ter uma máquina de gerar dinheiro em sua carteira de investimentos, sem ter que investir uma verdadeira fortuna.

É seguro investir em Fundos Imobiliários?

Apesar da sua grande fama, muitos investidores ainda têm dúvidas quando o assunto é investimentos em Fundos Imobiliários.

Porém, esse é um mercado que, segundo a B3 (Bolsa de Valores), cresceu 660% apenas nos últimos 3 anos, demonstrando a solidez desse segmento.

Além disso, investir em FIIs tem suas vantagens como a possibilidade de receber uma “renda extra” em forma de dividendos todos os meses, e também, a isenção do Imposto de Renda sobre os rendimentos gerados.

E se a dúvida ainda paira quanto a segurança dessa classe de investimentos…

Saiba que ele conta com a segurança da CVM (Comissão de Valores Mobiliários), que faz sua regulação e fiscalização.

Ou seja, é a própria CVM que garante que as boas práticas sejam aplicadas nessa indústria.

Principais Indicadores para analisar a qualidade de um FII

Antes de fazer o investimento em um Fundo Imobiliário, seja de Tijolo ou Papel, é preciso entender e analisar seus principais indicadores, veja abaixo cada um deles:

Principais indicadores para FIIs de Tijolo

Localização dos imóveis

Como estão diretamente atrelados a imóveis físicos, a localização do imóvel se torna um dos seus indicadores mais importantes.

Procure por Fundos que tenham imóveis bem localizados, ou seja, que estejam em regiões privilegiadas, de fácil acesso e que estejam presentes em regiões com boa logística de transporte público.

Abaixo, você encontrará uma boa divisão de categorias para esse indicador:

  • Menos de 50% em áreas nobres ou de infraestrutura excelente;
  • Entre 50 e 70% em áreas nobres ou de infraestrutura excelente;
  • Mais de 70% em áreas nobres ou de infraestrutura excelente;
  • 100% em áreas nobres ou de infraestrutura excelente.

Diversificação e qualidade dos inquilinos

Outro fator determinante para a um FII de Tijolo é a diversificação de sua carteira, bem como a qualidade dos inquilinos.

Fundos conhecidos como mono-inquilinos costumam ter um risco maior, uma vez que sua renda depende exclusivamente da decisão de apenas um inquilino continuar no imóvel.

Por outro lado, os Fundos com uma maior diversificação de inquilinos costumam trazer maior segurança, pois, caso um inquilino decida deixar o imóvel o impacto sobre a renda total é menor e o investidor não ficará sem receber aluguéis no período.

E para te auxiliar neste indicador, também separamos algumas categorias na qual você pode enquadrar o FII que está analisando:

  • Apenas um inquilino;
  • Mais de um inquilino, porém de apenas um setor da economia;
  • Até 3 inquilinos;
  • Vários inquilinos de setores diferentes da economia.

Diversificação interna

Outro fator de diversificação importante, é analisar quantos investimentos aquele Fundo possui.

Fundos que investem em apenas um imóvel são mais arriscados para a sua carteira, uma vez que dependem única e exclusivamente de um ativo para obter seu retorno.

Escolha Fundos que possuam um número considerável de ativos em sua carteira se deseja ter maior segurança.

Siga o padrão abaixo para fazer uma análise mais apurada do Fundo:

  • Apenas um ativo;
  • Entre 1 e 3 ativos na mesma região;
  • Mais de 3 ativos em regiões diferentes;
  • Mais de 5 ativos em regiões diferentes.

Padrão construtivo

Outro fator de suma importância é o padrão construtivo que este Fundo busca em seus ativos.

A qualidade de um empreendimento imobiliário está diretamente atrelada ao seu potencial de retorno para o investidor, sendo necessário um olhar mais atento nesse quesito.

Você pode encontrar essas informações nos relatórios gerenciais, que não são obrigatórios, ou mesmo em seus informes trimestrais caso o Fundo não disponibilize um relatório gerencial.

Fundos Imobiliários com ativos mais antigos ou com baixo padrão construtivo têm maior potencial de geração de despesas extras, como reformas e manutenções.

Vencimento dos contratos

O vencimento dos contratos é uma das informações que muitas vezes passa batida aos olhos do investidor na hora de escolher em qual ativo irá investir.

Esta métrica indica em quanto tempo  o inquilino deverá decidir pela renovação ou não do seu contrato de locação para aquele imóvel.

Quanto menor, ou mais próximo estiver o vencimento do contrato, maiores são as chances de o fundo passar por uma vacância (desocupação) temporária em alguns de seus ativos.

Para deixar claro a diferença entre curto e longo prazo para vencimento dos contratos, separamos aqui 4 categorias das quais você pode se apoiar:

  • Em até 12 meses;
  • Entre 12 a 24 meses;
  • Entre 24 a 48 meses;
  • Acima de 48 meses.

Histórico de vacância

Considerada uma estratégia efetiva para análise da qualidade de um Fundo Imobiliário.

Conhecer  o histórico de vacância  ajudará o investidor a identificar potenciais problemas estruturais e/ou recorrentes com o FII. 

Todos os imóveis passam por períodos de desocupação e rotatividade de inquilinos, no entanto uma taxa de vacância que permanece alta por um longo período pode indicar um problema com o imóvel.

Outro fator importante é a concentração de fontes de receita que nada mais é que o quanto cada inquilino é responsável pela receita do fundo.

Um fundo com clientes responsáveis por uma grande parte de suas receitas, acaba ficando muito exposto em uma possível saída desse cliente.

Unido a diversificação de inquilinos, é importante entender qual é a real porcentagem que cada locatária tem no empreendimento.

De nada adianta investir em um fundo que tem uma grande diversificação de inquilinos, se apenas um deles possui 90% da concentração de fonte de renda daquele FII.

Qualidade da gestão do fundo

Tão importante quanto os outros indicadores, é analisar quem está por trás da gestão de Fundo.

Um ótimo Fundo Imobiliário nunca será gerido por um mau gestor, bem como, o oposto também é verdade.

Procure conhecer mais sobre a gestão que está por trás do Fundo antes de investir seu dinheiro nele.

Para te ajudar nesta análise, separamos aqui as principais categorias nas quais você pode enquadrar a qualidade da gestão:

  • Gestora sem histórico no mercado imobiliário e baixa transparência;
  • Pequeno histórico no mercado imobiliário, reputação pouco conhecida, transparência moderada;
  • Gestora com razoável participação no mercado imobiliário e histórico aceitável ;
  • Gestora bem reconhecida no mercado imobiliário, com histórico de emissões bem sucedidas e taxas adequadas.

Histórico de pagamento de proventos pelo fundo

Entender o histórico de pagamento de proventos de um Fundo irá te trazer uma noção do que esperar para o futuro.

Se um Fundo tem um histórico de baixo pagamento de proventos, dificilmente ele irá mudar seu cerne e começará a entregar ótimas quantias aos seus cotistas.

Conhecido também como Dividend Yield, esse indicado pode ser dividido principalmente em 4 categorias:

  • DY médio dos últimos 12 meses superior a 8,5%;
  • DY médio dos últimos 12 meses entre  6,0 e 7,0%;
  • DY médio dos últimos 12 meses entre  7,0 e 8,5%;
  • DY médio dos últimos 12 meses inferior a 8,5%.

Principais indicadores para FIIs de Papel

Tipo de crédito

Este indicador mostrará qual é o segmento de atuação do devedor do CRI, ou seja, em qual setor da economia o recebível imobiliário está lastreado. Os principais são: 

  • Loteamentos
  • Multipropriedade / Residencial
  • Logístico / Corporativo / Shopping

Prazo médio de vencimento (duration) do portfólio

Fundos de Papel investem em dívida. Assim, é importante conhecer o prazo que esta dívida será quitada: quanto maior o prazo, maior a chance de inadimplência. 

Este prazo de pagamento é ponderado pelo valor da dívida no período e é conhecido no mercado financeiro como duration. Ao analisar um Fundo de Papel, esta é uma das métricas que classificam o risco de crédito e devem ser levadas em consideração pelo investidor.

Avaliação de crédito (rating) do portfólio

Essencial para a mensuração do risco, o rating de crédito é a avaliação de risco que o mercado faz sobre o crédito de uma empresa, entendendo qual é a real capacidade dessa empresa honrar com os compromissos que assumiu perante as instituições.

Podendo ser divido em 4 principais categorias:

  • Sem classificação de crédito
  • Classificação de crédito inferior a B
  • Classificação de crédito entre BBB e B
  • Classificação de crédito A ou superior

Diversificação de indexadores

O indexador dos CRIs que um FII investe  é o índice ao qual aquele recebível  está atrelado. Como o mercado é feito de ciclos, é preferível uma exposição diversificada nos principais índices de preços e também taxa de juros, assim o investidor poderá obter bons retornos independente do momento atual. 

Esse indicador é essencial para definir a rentabilidade esperada para um Fundo, e pode ser dividido em 4 principais categorias:

  • Mais de 90% da carteira de CRI indexada ao CDI;
  • Mais de 90% da carteira de CRI indexada ao IPCA;
  • Mais de 20% da carteira em cotas de outros FIIs;
  • Não há prevalência de indexadores.

Qualidade da gestão

Assim como nos Fundos de Tijolo, entender a qualidade da gestão que está por trás é essencial para buscar maiores retornos com menor exposição ao risco.

Para te ajudar nesta análise, separamos aqui as principais categorias nas quais você pode enquadrar a qualidade da gestão:

  • Gestora com razoável participação no mercado imobiliário e histórico aceitável;
  • Pequeno histórico no mercado imobiliário, reputação pouco conhecida, transparência moderada;
  • Pequeno histórico no mercado imobiliário, reputação pouco conhecida, transparência moderada;
  • Gestora bem reconhecida no mercado imobiliário, com histórico de emissões bem sucedidas e taxas adequadas.

Razão de garantia (LTV) do portfólio

O LTV (Loan to Value) de um portfólio é o valor do saldo devedor do CRI dividido pelo valor dos ativos presentes em seu portfólio dados como garantia na operação.

Ele é mais um importante  indicador de “segurança” que o FII apresenta ao mercado e normalmente é dividido em 4 principais categorias:

  • LTV entre 100% e 85%;
  • LTV entre 85% e 70%;
  • LTV entre 70% e 50%;
  • LTV inferior a 50%.

Como utilizar esses indicadores para criar um fluxo de renda extra em apenas alguns cliques

Como você já deve ter percebido, escolher um bom Fundo Imobiliário seja de Tijolo ou Papel não é uma tarefa fácil, certo?

Errado!

Os Fundos Imobiliários estão entrando em uma nova onda de valorização…

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Fonte: EuQueroInvestir
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Fonte: fiis.com.br

E você pode aproveitar esse movimento para criar seu fluxo de renda extra mensal, e melhor…

Tudo isso em apenas alguns cliques!

Ao invés de ter que selecionar a mão cada um dos indicadores, que apresentam a qualidade, rentabilidade e risco do Fundo, você tem a possibilidade de utilizar um sistema automatizado criado por nós, da EuQueroInvestir, para fazer isso em minutos.

O Checklist de FIIs é uma planilha simples e prática, onde você seleciona as respostas para cada um dos indicadores, e com isso, recebe um raio-x completo com informações e gráfico desse Fundo.

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  • Poderá analisar os FIIs de forma fácil e rápida;
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Dessa forma, você poderá tomar melhores decisões, diminuindo os riscos de fazer um mau investimento.

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