A Log Commercial Properties (LOGG3) anunciou a venda de dois galpões logísticos para um fundo imobiliário do BTG (BTLG11). A transação Essa transação resulta em uma injeção de R$ 509 milhões no caixa da empresa, destinados a impulsionar seu crescimento e financiar recompras de ações. O comprador é o BTG Pactual LGCP, um fundo imobiliário com o objetivo de servir como um veículo de reciclagem de capital para a Log.
Na transação, o fundo adquiriu um armazém em Betim, já totalmente pronto e com locação de 100%, e outro em Salvador, que está 80% concluído, com os 20% finais a serem entregues nos próximos meses. A parte já entregue também está completamente ocupada, sem espaços vagos. Os dois ativos somam 138 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL).
O fundo, que opera exclusivamente no mercado de balcão, já havia realizado duas transações anteriores com a empresa, investindo um total de R$ 1 bilhão em ativos da Log.
Detalhes da venda para fundo do BTG
A Log informou que a venda foi concluída com uma margem bruta de 40,9%, significativamente superior à média histórica das vendas dos últimos anos. Em comparação, a margem média das vendas realizadas pela Log em 2023 e 2022 foi de 30% e 33%, respectivamente.
Uma fonte próxima à empresa revelou que o aumento da margem está relacionado aos ganhos no yield on cost, devido à redução dos custos de construção e ao aumento dos preços dos aluguéis. Além disso, houve uma diminuição no cap rate, influenciada pela queda das taxas de juros e pela maior liquidez no mercado de fundos imobiliários, que tem intensificado a concorrência pelos ativos.
A Log não revelou o cap rate desta transação, porém indicou que foi significativamente inferior à média das vendas do ano anterior, que estava em torno de 8%-8,5%. A venda foi realizada com um financiamento do vendedor (seller finance), o que provavelmente irá beneficiar o rendimento do fundo nos primeiros anos.
Como será o pagamento para a Log
O BTG irá pagar 55% do valor imediatamente, enquanto o restante será pago apenas dois anos depois, corrigido pelo IPCA. A Log informou que vai usar os recursos da venda majoritariamente para bancar o seu capex previsto para este ano.
A empresa tem comunicado aos investidores sua intenção de realizar um capex de R$ 900 milhões neste ano, visando a construção de 500 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) em novos galpões. A estratégia é financiar todo esse capex com as vendas, o que implica que a Log planeja vender pelo menos mais R$ 400 milhões em galpões ao longo deste ano.
Com essa abordagem de financiar o capex por meio das vendas, a companhia pretende manter sua dívida líquida em torno de R$ 700 milhões, mantendo uma alavancagem de aproximadamente 2,7 vezes, com base no EBITDA do ano anterior.
Log Day de outubro
No Log Day de outubro, a empresa anunciou um plano de desenvolvimento de mais 2 milhões de metros quadrados de galpões de 2025 até 2028, mantendo um ritmo de 500 mil metros quadrados por ano. Atualmente, a empresa está finalizando seu último plano estratégico, que consistia em desenvolver 1,5 milhão de metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL).
Além disso, a empresa está considerando a possibilidade de realizar mais recompras de ações, uma vez que suas ações estão sendo negociadas com um desconto de 40% em relação ao Valor Patrimonial Líquido (NAV), enquanto as vendas de seus ativos têm sido realizadas a 100% do NAV. Nos últimos dois anos, a Log já recomprou quase 10% de suas ações em dois programas de recompra.
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