O TVRI11 segue em processo de transformação após adotar uma gestão mais ativa. O movimento vem trazendo melhora na qualidade do portfólio e na rentabilidade. Ainda assim, o BB-BI mantém uma visão neutra para o fundo diante de riscos relevantes.
Criado em 2012 para adquirir imóveis alugados ao Banco do Brasil, o fundo operava com contratos atípicos. Desde agosto de 2023, passou a focar na reciclagem de ativos e na renegociação de contratos.
Nesse período, foram realizadas oito vendas que somaram R$ 162 milhões. Todas ocorreram acima do valor patrimonial e com cap rate médio ao redor de 10%. O movimento gerou lucro que deve sustentar os rendimentos até 2028.
Parte dos recursos foi destinada à modernização dos imóveis. Cerca de R$ 64 milhões foram investidos em melhorias. A tendência agora é ampliar a estratégia de crescimento por meio de novas aquisições.
Entre os investimentos recentes, o fundo adquiriu ativos com contratos longos. Os cap rates dessas operações ficaram acima dos imóveis vendidos. Isso indica ganho de qualidade e de retorno no portfólio.
TVRI11 ainda enfrenta desafios estruturais, diz BB-BI
Apesar dos avanços, o fundo ainda apresenta pontos de atenção relevantes. A concentração em um único inquilino segue elevada. Isso mantém a exposição ao setor bancário, que passa por um processo acelerado de digitalização.
Eventos recentes já começam a pressionar os indicadores. Rescisões e avisos prévios em agências devem elevar a vacância. A taxa pode sair de 5,7% para cerca de 16% até janeiro de 2027, caso não haja novas locações.
O portfólio, por outro lado, apresenta boa diversificação geográfica. São 58 imóveis distribuídos pelo país, com maior concentração em São Paulo. A composição também é equilibrada entre agências bancárias, lajes corporativas e ativos híbridos.
O principal risco está no vencimento dos contratos. A maior parte deles expira em novembro de 2027. Esse fator concentra incertezas em um curto espaço de tempo.
Na avaliação do BB-BI, a gestão tem executado bem a estratégia. O processo vem elevando o yield e iniciando a diversificação de receitas. Mesmo assim, os riscos ligados à concentração e ao setor bancário sustentam uma postura mais cautelosa.
